在每周一次的房地产心得交流例会上,几乎所有到场房地产专业人士在对下面案例的分析之后都认为,这是一起典型的ˎ 地地道道的房地产专业骗子。
之所以说本案例的房客是经典的ˎ 传统的诈骗,是因为这起诈骗表现出了经典案例的几个特点。
房客是一位年轻的德国人,外表精神,非常可信,来看出租房时开着豪华跑车。但是刚刚缴纳完一个月的房租,就停止交租了。
国内媒体把德国人说成了严肃认真,守时可信,忠于职守,恪守规则的群体。因此,刚来德国的华人,坚信德国人的名声和信誉。
房地产专业人士与普通业主的区别,就在于他的行为专业化。
业主出租房子,不管在任何时候,任何情况下,都不能根据外表作为信任度的全部解读,它仅仅只是其中的一个参考要素。西服革履,豪华跑车,或许恰恰把内心的用意改装成体面的表达和刻意的装扮。
不管是亲朋好友还是同乡熟人,坚持手续的齐全,是不折不扣的铁律。该房客并没有出示例行的三个月的工资单,也缺乏"守法"记录。作为专业的房地产中介师还有很多种方法确认其最近的收入和保证获得房客拖欠房租后的保证。一个普通业主,如果不具备相关知识的话,可以邀请专业人士参加审核。花一点小钱,赢得心安理得和睡觉安稳。
本人曾经经历过一个故事。去年,受一个朋友委托,代为寻找出租房的房客。
一个俄罗斯人找上门来,非常想租用这个二室一厅。但是俄罗斯人是自由职业者的房地产中介,本人不能出示三个月工资单。也没有“守法”记录。由于经常接待俄罗斯来德国看房买房的潜在客户,还要求我们在租房合同上同意他借用房子给其俄罗斯来买房的客户。对于一个职业房地产中介人来说,他也是经典的风险点,隐藏着巨大的不定性。因为他没有工作单位,居无定所,即使抓到他,也因为他没有什么收入而不能获得补偿。我一方面加大收取押金,数额从三个月的冷房租增加到六个月,另一方面,他必须出示过去两年的收入证明。最后,在衡量利弊以及对房客做了进一步分析之后(个人身份证件,收入记录的证明),还是没有租给他。
业主没有受过正规房地产培训是非常正常的。但是,可以邀请专业人士和有经验的业主参与其中。遇到问题,仅仅想通过微信群里问一问,从而节省专业咨询费和律师费,不是令人信服的路径。微信群里的提问并不能取代专业咨询师。
要想把上面的德国经典骗子房客赶出去,需要时间。一方面,房客在租房市场上是弱势群体,受法律保护。另一方面,德国的法律诉讼程序复杂和漫长。当你赶出赖皮房客时,可能已经拖过了一年。你不仅遭受钱财损失,还被骗子耗得精疲力竭。此外,该房客的赖皮过于经典,普通业主根本不是对手。他对房地产的法律和程序了如指掌,灵活运用,恰到好处,很会把整体赖账,变换成部分欠债,使你的立即解约(fristlose Kündigung)无效,而只能是追索“部分应付款”(Teilverbindlichkeit),而追索部分应付款不是立即解约的理由,这样只能把业主慢慢地耗下去。当然,房地产专业人士还有其他方法驱逐房客。限于篇幅,不再详述。
只要你的房产是合法所得,现在你还在工作并且缴纳所得税,你的房租损失和律师费用有相当一部分可以收回。
德国博网编辑 王硕 博士