调查报告: 德国的人权状况堪忧

Shuo Wang • 28. Oktober 2017

原文过去发表在德国的华商报。

德国总理默克尔上台以后大力推进所谓“价值观外交”,以维护人权为名,对世界上所谓“侵犯人权”的国家横加指责。但她对本国违反人权的现象视而不见,置若罔闻。事实上,德国侵犯人权的现象比比皆是,举不胜举。在此,我们列举最常见的事实陈述如下:


一.德国有十分严重的种族主义和仇视外国人现象。

据德国最大的电视台“第二电视台”2006年报道,根据一项民意调查,德国80%以上的人内心“严重”地“仇视外国人” (tiefsitzende Auslaenderfeindlichkeit)。


1. 德国议会和国家机器是在德国人民中间煽动种族歧视和排外仇外情绪的根源


1989年两德统一以后,德国联邦议会即于1990年开始就“在德外国人政策”进行了连续长达好几个月的大规模听证辩论。所有德国媒体全面跟进,对议会辩论外国人法和外国人政策进行了详细报道。

德国议会本身并没有直接向人民提出排外仇外的口号。但是,由于议会讨论的议题是德国大众多年来非常关心的话题,而听证辩论的目的就是要收紧对外国人的居留许可权利,限制外国人的权益。所以,议会辩论的直接结果是,外国人可以明显感觉到全国范围内的新的大规模排外仇外运动:一方面,德国大众对外国人有了更多更大的怨恨情绪;另一方面,具有排外仇外背景的暴力攻击外国人的犯罪案件急剧上升。统计数据表明,排外犯罪案件从德国议会辩论外国人政策以前的每年数十起,上升到辩论之后的几百几千起,2005年发展成为10271起 (1)。震惊世界的烧死索林根一家土尔其人的暴力犯罪、纵火焚烧并攻击霍依斯维尔达外国居民楼事件和一系列攻击、焚烧外国难民营的重大暴力排外事件,就发生在议会辩论后的那个时期。


2. 德国媒体是煽动种族歧视和排外仇外的鼓风机


90年代初,德国媒体加大了煽动行使暴力的努力,描写铺陈暴力的节目大大增加。据调查,德国电视台RTL在信息类节目中的暴力铺陈表现时间占195分钟,第二电视台占134分钟,第一电视台占112分钟(2) 。 而这些数据仅仅是对新闻和信息类节目的统计,没有包括娱乐和消遣类节目。 这类暴力表达节目极大地影响了18到25岁的年轻人。而18到25岁的年轻人是暴力袭击外国人的主要凶手。


3.排外仇外、刁难外国人的现象俯拾皆是。

2007年过去了。发生在这一年里的最大丑闻莫过于8个印度人在德国的大街上成了老鼠过街人人喊打的对象罢了:印度人在逛城时遭到全城的追打,有的甚至被打成重伤。这一事件震惊全世界。其实,印度人被打的理由不是别的,而是他们的皮肤颜色是深色的。印度政府直接通过外交渠道向德国政府进行交涉,要求对犯罪分子绳之以法。不过,当德国大部分民众的思想里都痛恨厌恶外国人时,德国政府怎能制止众人呢!


2006年和2007年还发生了几十起重大排外事件,比如,有黑人和深色皮肤的人被当地德国人殴打致死。

中国人在德国被打事件也很多,有些案件上报给中国驻德使领馆了,有些根本就没有统计上来。


当然,暴力攻击外国人的现象毕竟还是少数人所为,而作为普通外国人生活在德国,遇到的歧视的言语、白眼和刁难,则是经常发生的。比如在公共汽车上和轻铁上德国人不愿意跟外国人坐到一起;排队买面包时售货员最后才为你服务,尽管你是先来的;德国人对外国人不符合德国的行为准则时摇头表示不满,即使外国人的行为只是因为文化不同的原因而在行为上表现与德国人不同;在公共场合听外国人讲外语感觉不舒服; 在跟外国人打交道时有意为难人和冷眼相待;德国官方机构尤其是外国人管理局在办事时对外国人冷淡和刁难,……


笔者1994年随从博士导师坐火车赴德国北部城市基尔参加会议。导师和我亲眼目睹一个美国黑人在火车上受到轻侮和怠慢 (他说的是美式英语)。但是,他不是象中国人那样忍气吞声和息事宁人,而是大声抗辩,引来全车厢100多人的瞩目。

1996年笔者从法兰克福坐火车去波恩。铁路检票员 (那时的铁路工作人员多半是公务员)首先以为外国人坐不起一等车厢,从他走到我身边到我拿出车票骂骂咧咧一直没停,用语言行侮辱我之能事。连周围的德国人都表示出他确实有点过分了。我当时也想向他的上级反映,后来一想,他没有违反刑律,德国企业不能开除公务员,只好作罢。


作为一个在德生活的外国人,你肯定与你所在的外国人管理局打过交道。德国几乎所有的外国人管理局对前来办事的外国人态度极为恶劣 (近几年在某些城市有些好转)。

这类事情时时、处处都有发生。因为它不属于违反刑律,所以,德国也没有统计。但是,外国人,尤其是说德语有外国口音和非白种人的外国人,只要到德国生活一段时间,就会明显感受到德国人的排外情绪。


某科学基金会的奖学金生全部来自第三世界国家。所有的奖学金生都有遭受到歧视的经历。聊起这些,大家对德国随处所见的排外仇外情绪义愤填膺。


二.在德居住的少数民族受到压迫而不是保护

2007年德国有8200万人口。其中,有外国人725万人,占8.8%。这个数字不包括已经加入德国籍的几百万人。德国平均每年有12万5千左右的外国人加入德国籍(3)。这样,从1997年到2007年就有一百多万外国人加入德国籍。这些新德国人就构成了德国的少数民族。


德国的宪法规定了人的尊严不可侵犯。但在实际执行上大打折扣。

1.2007年,德国议会曾经辩论,要求强制所有少数民族和外国人的儿童进入德国幼儿园,目的是加强“融合”。如果不愿意送孩子到幼儿园,而是在家自己带孩子,对不起,不行。


2.截止至2007年,德国已经有几个州禁止妇女戴头巾进入学校,因为那有“( 伊斯兰教的 ) 宗教色彩”,有“歧视妇女”的涵义。但是在德国,学校教室里 ( 特别是德国南方的几个州 ) 悬挂着耶稣基督受难的十字架,或者人们胸前挂有十字架,旅馆墙上悬挂有十字架,桌子上有圣经。虽然都具有明显的宗教色彩, 但是这些则没有被排斥。显然,不同宗教得到的待遇是不同的。有的受到偏爱,有的受到排斥和打压。人们面临的是事实上的不平等。


3.根据人口比例,德国早已经成为事实上的移民国家。但是,德国执政党基民盟坚持强调德国不是移民国家,强调德国所谓的“主导文化”(4) 。其他外来文化不得影响和损害“主导文化”的地位。这与美国和英国实行的“多元文化”绝然不同,其实质是排斥外来文化,压制外来文化。

国家的政治经济活动和媒体的导向始终围绕这一主题展开。在德国电视中,几乎看不到反映少数民族题材的节目,看不到少数民族的活动,就连广告里也几乎没有少数民族的身影。出现少数民族身影的节目基本上都是外来影视节目。长期在德国生活的人可以明显地感觉到德国媒体在宣传德国至上,宣传德国人至上,宣称德国“主导文化”,忽略少数民族,忽略弱势群体。


4.目前在德国工作的外国人和少数民族已经很多了。每一个企业,尤其是大中型企业都有来自几十个国家的外国人和少数民族员工。例如,在德国本土的赫斯特化工集团(现在已改名称)和德意志银行就有六十多个国家的员工。但是,外来人才始终是“打工仔”,他们在德国企业内得不到重用,不能担当更多更大的工作职责。在德国的企业中,担任初级领导职务小组长一级领导的外国人 (领导2到20人),很少很少,担任处一级领导职务 (领导30到100人) 的外国人更少,担任公司高层职务的外国人更是风毛麟角。如果有的话,也全部都是外国派往德国的,没有德国自己提拔上来的。外国人虽然长期生活在德国,但是没有发展机会。因为他们得不到德国人的信任。


5.德国的政治生活社会生活和文化生活完全排斥了外国人。不管是联邦一级还是州政府和地方政府一级,政府和议会凡是有关外国人的话题都是负面的,没有积极地让外国人参与德国的政治经济生活。这种排斥态度激起了少数民族的逆反态度。


三.德国有几百万儿童生活在贫困线以下

德国是世界上第三大发达的资本主义国家。2005年时,德国还只有170万儿童是贫困儿童(5),到2007年这个数字已经上升到了260万 (6)。这些可怜的孩子不能享受与同龄人同样的生活,比如一起郊游,看电影,不能参加音乐课,不能参加体育协会的活动,不能学习计算机课,不能去动物园,参与与国外学校的交流项目等等。因为这些都需要额外的支出。很多贫困家庭是单亲家庭。德国不但在经济上不支持他们,反而以改革的名义,缩短了他们领取失业金的时间,也压缩了领取的金额。笔者不是反对德国的经济改革,而是觉得德国不分青红皂白地对单亲家庭也不给予特别关注是不对的。

德国媒体2007年年末发表了大量报道,认为对发达的德国来说,260万贫困儿童是一件丑闻。


四.歧视和压制弱势群体

历史上,德国曾杀害了无数犹太人和其他少数民族包括吉普塞人,同时也杀害和压制了大量的老弱病残。虽然时间已经到了21世纪,但是,歧视和压迫弱势群体的现象并没有显著地改变。


1.老年人在德国不受欢迎。

有相当一部分养老院都不能盖在居民区,因为居民“不愿意看到老人”,因此就建在工业区。这样,老年人的健康就受到了工业区内污染源的严重的直接的威胁。

最近十几年来,德国发生了大量的养老院残害老人的事情。受害人多半都由于年老体衰,日常生活受到影响,成为养老院的累赘,进而成为养老院工作人员攻击的目标。

此外,老年人出外购物,出门看病,参加社会活动,办理金融业务和保险业务等等,都或多或少地受到人为的限制。因此,德国的老人成立了“白发党”来维护自己的权益。


2.女性在德国也受到歧视。她们与男人同工不同酬。

一个男会计平均每月挣3698 欧元,而一个女会计则挣2706欧元;一个男化学家挣5079欧元,而一个女化学家平均每月挣3849 欧元 (7)。女性和男性的毛收入差别平均在22%(8)。此外,担任领导工作的女性十分稀少,比很多发展中国家都少。


3. 患病,本来就是不幸。

但在德国,社会还会对病人落井下石。如果一个人长期病假,企业就会解雇他,他和全家就会陷入困境。有的医疗保险公司,特别是私人医疗保险公司还会开除他。他由于贫困而找不到可以保险的医保机构,只能到最昂贵的国家医保机构。


4. 残疾人仍同过去一样受到歧视。

他们得不到政府和社会的承认和关注,他们的生活都或多或少地存在着这样或那样的问题,严重的残疾人不仅在社会上受到白眼,还遭到家庭的唾弃。尽管德国规定企业要接受一定比例的残疾人,如果不接受残疾人,企业可以出钱“替代”一个残疾人工作岗位。但没有企业愿意雇佣残疾人,企业宁可出残疾人“岗位费”。


5. 德国有一部分学校和幼儿园还有体罚学生和儿童的现象。

五.德国的法律体系压制少数民族和弱势群体

在德国每年发生的一万多起排外仇外的暴力事件中,警察在相当一部分事件中没有认真履行保护受害人、镇压暴力行为的义务。事实上他们间接地起了帮凶的作用。

检察院和法院在调查和判决中,只要一方有外国人、少数民族和弱势群体,常常发生对另一方的偏袒。这些偏袒常常被冠冕堂皇的法律依据所遮盖。

德国的律师在受理外国人、少数民族和弱势群体的案件时,不但向当事人收取超出“德国律师收费条例”规定的费用,还对当事人不给予积极主动的帮助,并在法律程序上作手脚,最后造成当事人的败诉。据笔者调查的案例中,只要当事人双方一方是外国人,少数民族或弱势群体,而另一方是德国国家机构或政府的话,少数民族和弱势群体都百分之百地遭到了失败。

过去几年,德国的监狱里发生了多起殴打、虐待,甚至置犯人于死地的事件。


德国法律健全,法律体系历史悠久,德国法堪称世界上几大法律体系的代表之一。但有法不依,执法犯法,那么,所谓“法治国家”就没有什么公平而言了,剩下的仅仅是华丽的外壳了。


六.德国企业内部仍然存在对雇员谩骂、欺压和折磨现象

在德国企业中仍然有谩骂的行为,这在德国强调法治和人权的前提下,在企业内部基本上都有工会组织的情况下,尤其令人发指。

近十年来,由于全球化的影响,几乎所有德国大中型企业都在不断地调整和重组,以迎接新的挑战。有些公司的科室在重组过程中产生了多余的雇员,本应由公司安排到别的科室去工作 (别的科室有空出来的工作岗位)。但是公司对他们不是重新安排工作,而是把他们与原来的科室和同事隔离开来,关进单独的一间办公室。由于德国劳工法和工会组织的压力,不便予以马上解雇雇员 (公司的本意是要解雇他们,不管其他科室有多少工作岗位)。由于没有了隶属关系 (不再属于原来科室),没有了工作任务 (公司不给他们安排具体工作), 这部分员工在精神上受到了极大的刺激和压力。雇员们称这样的办公室为“死亡房间”。过了一段时间员工自己还找不到工作的话就要不断地被迫与企业人事处谈话。人事处每次谈话都要威胁这些被隔离的员工,要他们接受解雇的条件。有相当一部分经历“死亡房间”的员工,由于压力身心受到伤害,得了抑郁症。“死亡房间”是德国对雇员的一种变相的、“文明”的折磨和对员工人权的侵犯。


综上所述,德国身为发达国家和“法治国家”,仍然存在着严重违反人权的现象。而上述事实也仅仅是笔者所见所闻和亲身经历及体会。如果进行系统的调查,毋庸置疑,还将有更多的违反人权的事实浮出水面。


(1)Klaette, Mathias :2006

(2)Krueger, Michael :1994 (原文不明,此处播出时间单位疑为分钟/每周)

(3)Statistisches Bundesamt, Wiesbaden, 16.Januar.2008

(4)Focus.de, 08.Mai 2007

(5)Kinder-armut.de

(6)Zdf.de , 15.Januar 2008

(7)Flensburg online. Frauen verdienen weniger als Maenner, Jan.2004

(8)Welt.de, Frauen verdienen deutlich weniger als Maenner, 15.01.2008

德国博网特邀评论员 王硕 博士 发表于2008年,现在重新转载

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von 法兰克福资深房地产经纪人王博士 22. Mai 2025
若租户擅自将出租屋用于商业用途或转租,可能面临立即解约风险。但在某些情况下,房东必须同意或允许转租。 居家办公是否合法? 居家办公对许多人至关重要,但租户需格外谨慎:原则上,出租屋仅限居住用途。若商用程度轻微且不扰邻,房东则无权禁止。 商用许可边界 当租户通过住宅获利(如居家工作)即构成完全或部分商用。许可关键取决于: • 商用面积占比(超50%则适用商业租赁法) • 是否产生外部影响(如客户往来) 联邦最高法院判例(案号VIII ZR 165/08)明确:商用须获房东同意,但无外部影响时房东不得无理拒绝。 无外部影响活动 包括电话办公、常规居家办公等。慕尼黑租户协会发言人安雅·弗朗茨指出:"偶尔此类使用不构成问题,房东亦无损失。"自由职业者(如画家、记者、作家)无需许可即可将住宅作为主要工作场所。 典型无影响职业 • 记者/作家/编辑 • 口译员/居家雇员 • 教师备课/客服人员 • 建筑师/评估师/房产中介 如何争取许可? 根据《德国民法典》第242条诚信原则,租户可书面申请。房东需举证商用比日常使用更具干扰性——例如每周2-3次客户到访(联邦最高法院案号VIII ZR 93/10裁定:即便接待询价者亦属合法)。双方可协商试用期。 重要提示 房东允许商用时有权收取商用附加费,金额及支付方式需书面约定。 禁止情形 频繁客户往来、大宗货物收发等具有外部影响的活动,房东可禁止。联邦最高法院判例(案号VII ZR 213/12)明确:例如音乐教学属违约行为。若涉及公共区域,租户须确保不扰邻且逃生通道畅通。 典型案例 • 客户接待型工作 • 雇佣员工办公 • 音乐教学 • 产生噪音的手工活 灰色地带判定 慕尼黑租户协会强调:"需个案评估。"混合租赁关系中,联邦最高法院(案号VIII ZR 376/13)要求综合审查所有相关因素。 特殊情形:度假短租 整租或分租给游客属商用行为,除非合同明文禁止。但需遵守地方建筑法规、住房租赁法、用途限制法等。弗朗茨警告:"这可能引发房东与市政部门的公法纠纷。" 违规后果 • 警告信/立即解约(无需预警) • 赔偿其他租户降租损失 • 已获许可也可能被撤回 终极建议 开展高强度商业活动前务必征得许可。转租时若理由正当,房东必须批准——但租户必须主动申请。 法兰克福德国工商会房地产买卖租评估中介 bowang.ug@gmail.com 参阅了房地产世界
von 德国工商会法兰克福房地产买卖租中介 22. Mai 2025
在住宅安装监控摄像头时,必须严格确保不会拍摄到邻居区域。法院最新判决明确:此类行为属违法。 如今,摄像头已遍布许多前院、车道和车库入口。初衷显而易见:保护财产与家人安全。但请注意:监控私人领地并非法律真空地带。一块简单的警示牌可能至关重要——否则代价高昂。 私人领地允许安装监控吗? 是的,原则上允许,但需注意: • 监控范围必须严格限于自有产权区域 • 禁止覆盖公共区域或相邻物业 • 目的需明确合理(如防盗、防破坏) 必须设置警示牌吗? 简言之:多数情况下必须设置。这不仅是礼仪要求,更是《通用数据保护条例》(GDPR)的强制规定。因为即使在自己的领地,也可能采集第三方个人数据(如邮递员、访客或邻居)。 格尔恩豪森地方法院最新判决(案号:52 C 76/24)裁定:摄像头安装位置必须确保绝对无法监控到邻居住宅。 具体规范: • 监控区域入口处必须设置醒目警示标识 • 标识内容需包含: • 监控责任人(姓名+联系方式) • 监控目的 • 法律依据(如GDPR第6条第1款f项) • 关于GDPR第15条知情权的说明 • 完整隐私声明的获取途径(如适用) 小贴士:建材市场或电商平台可购买符合GDPR标准的预制警示牌。 违规后果: 未设警示牌或监控越界可能面临: • 邻居警告信 • 数据保护机构罚款(最高2000万欧元,实际金额虽低但足以警示) • 民事诉讼(如侵犯人格权) 安装摄像头后的自查清单: ✓ 镜头仅覆盖自有区域 ✓ 规范设置警示标识 ✓ 书面记录监控目的(如家庭日志) ✓ 定期删除录像(无异常事件时最长保存72小时) ✓ 禁止公开直播监控画面 结论:立牌=避纠纷 住宅监控虽合法,但必须遵守规则。警示牌绝非装饰品,而是法律强制要求。规范操作既能守护家园,更能避免法律风险。 本文参阅了德国房地产世界平台 买房卖房租房房地产评估找: eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 法兰克福德国工商会房地产买卖租中介王博士 22. Mai 2025
空调不仅能用于夏季制冷,冬季同样可以高效制热。从技术原理来看,空调本质上是空气-空气热泵系统。在某些情况下,空调不仅可以作为辅助供暖设备,甚至能完全替代传统供暖系统。 空调供暖可行性分析 虽然用空调取暖看似不合常规,但确实是保持室内舒适温度的有效方式。与传统中央供暖型热泵不同,空调系统由室外机和多个室内机(通常最多6台)组成,属于分体式空气热泵。根据德国《建筑能源法》规定,当原有供暖系统无法修复时,业主必须考虑替代方案。 应用场景选择 关于多联式空调系统应作为过渡期辅助供暖还是主力供暖,业界存在争议。实际运行效率受外部温度影响显著: • 外温越低/热需求越高,能效比(COP)下降越明显 • 但德国大部分地区冬季均温高于零下(2022年12月均温1.8°C,2023年1月3.5°C) • 现代分体式空调效率仍远优于直接电加热 技术参数:当COP值>2时,热泵效率即优于直接电加热。目前先进多联系统COP值可达5。 经济性评估 优势: 1. 能源效率:利用环境热能,较化石燃料系统节能显著 2. 运行成本:配合光伏发电系统可大幅降低用电支出 3. 安装便捷:无需改造水路系统,安装费低于水循环热泵(总成本约5,000-10,000欧元) 局限: • 低温性能:极端低温时需辅助热源 • 气流干扰:现代机型已配备智能导风系统 • 噪音控制:室外机运行噪声需考虑 • 功率限制:大空间需配合其他供暖方案 政策支持 符合能效标准的供暖型空调可申请德国"高效建筑联邦补贴",具体包括: • 设备购置补贴 • 安装工程补助 • 与可再生能源联用奖励 (本文数据来源:房地产世界平台) 使用建议:建议在年均温较高地区作为主力供暖,寒冷地区建议作为辅助供暖系统,并优先选择COP值≥3.5的变频机型。 买房卖房找博房,博房置业人人畅 eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 法兰克福德国工商大会房地产中介王博士 22. Mai 2025
在德国登记超过一个居住地址的人通常需要缴纳第二住宅税(Zweitwohnsitzsteuer)。具体缴纳金额因地区而异,以下是关键信息: 核心要点速览 • 除主要住所外拥有第二住所者通常需缴税 • 税率由第二住所所在地政府制定 • 柏林税率为15%,慕尼黑18%,汉堡8%(在德国15大城市中仅杜塞尔多夫不征收) • 计税基础为第二住宅的年净冷租金(不含水电暖等附加费用) • 税款将自动扣缴 第二住宅税计算器使用指南 1. 输入第二住宅的年净冷租金(月租金×12) 2. 若位于德国15大城市之一,直接选择所在城市 3. 其他地区需手动输入当地税率(可通过市政官网查询) 4. 系统将显示年度应缴税额 政策背景 根据《基本法》第105条第2a款,第二住宅税属于地方消费税。德国实行居住登记制度,所有住所均需申报。 立法目的 由于第二住所居民不享受联邦财政转移支付,许多城市通过此项税收弥补财政缺口。多起司法判例已确认该税种的合宪性。 纳税义务人 • 在征税城市拥有第二住宅的所有纳税人 • 包括学生(如同时登记学生宿舍和父母住址) • 适用于自住性质的所有住宅类型(含度假房产) • 无论租赁或自有产权均需缴纳 免税情形 根据2005年联邦宪法法院判决(1 BvR 1232/00)等规定,以下情况可免税: • 已婚或登记伴侣关系的通勤者 • 服役/志愿者等集体宿舍居住者 • 服刑人员 • 临时住所(如酒店,不超过6个月) • 无收入的经济依附型学生 • 养老院住所 税率标准 • 通常为年净冷租金的5%-15% • 合租房屋按使用面积比例计算 • 自有房产参照当地标准租金评估 征收管理 • 完成居住登记后自动扣缴 • 各城市可自行确定征税时间节点 • 未申报构成逃税罪(《税法》第370条),最高可处5年监禁或1,000欧元罚款 税务抵扣 符合以下条件可申报为工作支出: 1. 因工作必需的第二住所 2. 支出达主要住所费用的10%以上 3. 需满足: o 距工作地点不超过主要住所距离的50% o 通过居住频率、社交关系等证明实际使用情况 注:具体执行请以当地税务机关最新规定为准,建议通过专业税务顾问进行申报。 买房卖房找博房,博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com (本文数据来源:房地产世界)
von 法兰克福房地产经纪人王博士 22. Mai 2025
许多租赁合同中规定,租户需定期承担所谓的"美容维修"(Schönheitsreparaturen)。但法律和司法判例对翻新义务设定了严格限制。本文将详解租户真正需要翻新的情形。 租户何时需翻新房屋? 是否需翻新取决于以下因素: • 合同条款:若合同包含翻新条款,租户可能在租期内需进行翻新。法律虽未规定条款具体表述,但法院常需判定其有效性 • 交接状态:若租户入住时接收的是新装修房屋,通常退租时需恢复装修状态。 翻新条款的有效性标准 无效的"刚性条款": 1. 固定周期要求(如"厨房每3年必须翻新"),含"最迟"、"至少"等绝对化表述 2. 周期过短(当前司法实践认可:厨卫5年/居室8年/附属房10年) 3. 指定具体颜色(联邦最高法院判例VIII ZR 416/12规定:房东仅可要求中性色调) 4. 无条件退租翻新要求(BGH VIII ZR 316/06判例) 有效的弹性条款: 应采用"通常"、"必要时"等柔性表述,例如: "厨卫一般每5年、居室每8年、附属房每10年进行必要美容维修" 重要提示:若条款同时包含有效与无效内容,则整体无效 粉刷义务特别规定 • 租期内可自由选择墙面颜色 • 退租时房东可要求恢复为浅中性色调 小额维修条款 房东可要求租户承担特定维修(限高频使用部件): • 适用对象:水龙头、开关、卷帘绳等 • 费用限制: o 单次维修:通常75-100欧元 o 年累计上限:200-300欧元或年租金6-8% • 超额处理:单次维修超限时由房东全额承担(如150欧淋浴花洒维修,100欧限额下房东需支付全款) 退租翻新义务 仅在以下情况成立: 1. 入住时为装修好状态 2. 租期内未履行有效条款规定的翻新义务 无效退租条款: • 概括性退租翻新要求 • "专业翻新"等模糊表述 • 折价补偿条款(BGH 2015年废止) 租赁房屋翻新责任指南:租户与房东的义务划分 租户的翻新责任范围 当租户需承担房屋翻新时,其义务通常限于"美容维修"(Schönheitsreparaturen)。虽然法律未明文规定具体内容,但司法判例已形成明确共识: 租户负责项目: • 墙面与天花板的贴壁纸或粉刷 • 暖气片及供暖管道的涂漆 • 地板的涂漆或地毯清洁 • 内门、窗户及大门内侧的粉刷 房东负责项目: • 实木地板的打磨与密封 • 破损地毯的更换 • 窗户及大门外侧的维护 • 暖气、卫浴设施及电路的维修 房东能否设定翻新标准? 即使合同包含有效翻新条款,房东仍受以下限制: • 施工方式:不得强制要求专业公司施工(此类条款无效) • 颜色选择:租期内不得干预颜色(如"所有门窗必须涂白"无效),但可要求"施工规范无瑕疵"(如壁纸接缝平整、漆面均匀) • 退租粉刷:仅可要求"浅色或中性色调" 租户能否要求房东翻新? 若合同无有效翻新条款,且房屋交接时为未装修状态,则房东默认承担美容维修责任。但需注意: • "对半原则"(BGH VIII ZR 163/18判例):若租户要求翻新,通常需分摊50%费用(因翻新后房屋状态可能优于合同约定) • 例外调整:根据房屋原始磨损程度,比例可浮动(如入住时已严重磨损,租户承担比例可低于50%) 误操作翻新如何维权? 若租户因无效条款而错误支付翻新费用: • 索赔时效:合同终止后6个月内可向房东追偿 • 建议:立即咨询租户协会或专业律师 法律依据:联邦最高法院判例(VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18等) 实务提示:保留房屋交接状态证明,警惕合同中"专业翻新""折价补偿"等无效条款 (本文数据来源:房地产世界) 在房地产交易中,你遇到过困难吗? 请联系bofang.ug@gmail.com
von 法兰克福德国房地产经纪人 9. Februar 2025
旅行季节话健康: 现在又到了旅行旺季,是阖家出动的幸福时光。我经常看新闻。喜欢报道和拍照的媒体人一阵阵惊呼国内医院的超满。我前不久看到一则德国新闻:法兰克福一所学校350个学生,有150个学生得流感,再加上几个老师。所以,学校现在休课关门。德国目前已经有790万人得流感。如果按照同样比例,中国就有1亿人得流感。 2024年我在湖北宜昌中心医院体检(国内全面体检便宜),其中还有一项"胃部幽门螺旋杆菌"检查。该菌最大危害是能够引起胃癌。发现该胃癌原因的医生获得诺贝尔奖。 全球有30亿人携带乙肝病毒,中国有9千万人无症状携带者。乙肝病毒是肝癌原因之一。 这个幽门螺旋杆菌和乙肝病毒的危害是什么呢?就是你携带了,但是自己还不知道,还有一个危害就是通过筷子和口水可以传播,犹如流感。 通过医生朋友的启发,我现在出外跟团游都是先用干净筷子拿点菜,然后再不吃菜了,因为我在跟团游一再提醒使用公筷,别人也听到了呼吁,但是就是不用公筷。(2018年以来,我跟团游一二十次,不得不注意)。 使用公筷这样的小节,容易做到,也不容易做到。 您想出售或者购买德国的房地产,请联系bowang.ug@gmail.com
von 德国房地产经纪人王博士 9. Februar 2025
日近暮年,上帝问,你还有且只有一个愿望时,你怎么回答?是给暗恋的中学同学一声明确的信号,还是希望自己有家财万贯? 哥德答复:想知道一切! "知道一切"意味着人再没有对未知的求知欲望,生活会凸显暗淡了。 文化大革命前的<十万个为什么>一书编写真好,趣味满满。无数个问题使我增加了探索未来的求知欲。文革之后的版本,第一篇是"上海沪东造船厂的万吨水压机"。枯燥了许多。 人奔七十,还想知道什么? 身边的生活中其实就有无数的提问。 退休前几年,在职工食堂里,我询问了好多人一个问题:为什么女性皮下脂肪比男人多,本应该不怕冷,但是却比男人怕冷呢?此时我脑海中不断出现北极熊的身影。 有人说,男人的血压比女人高,有人说,男性的皮肤比女人的厚,五花八门,无奇不有。 去年,经过学习十几门医学课程,又学习了医学营养学,我才知道:男的,自幼儿到老,他的神经系统和内分泌系统在调节协调方面与女性不同,身体内的200多种激素不完全一样,尤其是营养代谢率高于女性。口中食物,会转化为糖,转化为能量。代谢率高,也就是身体内获得的能量多,能量释放的热量当然也多。 原因找到了,能够改善吗? 能!饮食和运动可以改进,全面体检之后对缺乏的营养要素的补充,内分泌的协调等等都可以改善。 班门前,再弄斧。
von 关于住房的题目如此之多,三天三夜说不完 18. November 2024
从现在开始,想要改用气候友好型供暖的自住房屋的业主可以向德国复兴信贷银行申请补助金。以下是最重要的细节。 资助什么? 新资金的背景是现在德国政府的供暖法,该法自 2024年1 月 1 日起生效。除此之外,还有关于如何促进自愿转向气候友好型供暖的新指南。热泵和太阳能热系统尤其被认为是气候友好型的,而且某些木材或颗粒加热系统也被认为是气候友好型的。 取暖补贴多少钱? 所有气候友好型供暖类型的基本补贴资金为投资额的30%。还可能有一些特殊的奖金,例如,如果工资低于一定限度,特别是低效的供暖系统被更换,并且使用天然制冷剂或地热能的热泵作为热源。如果生物质供热系统符合一定的粉尘排放限值,则可补贴 2,500 欧元。对于投资额不超过 30,000 欧元的私人自住业主,最多可获得投资额的 70% 的补贴。 谁可以申请资助? 最初,只有居住在其中的单户住宅的业主才能提交申请。其他业主仍需耐心等待。德国复兴信贷银行预计将分别于 5 月和 8 月向房东和房主协会发布申请表。不过,所有符合申请资格的人现在就可以开始更换供暖系统,并在 11 月 30 日之前向德国复兴信贷银行提交申请。申请资助的先决条件是事先与专业公司签订合同。 资金底子够吗? 联邦经济部在回应 每日新闻的询问时表示,根据评估,2024 年联邦预算中预计的 167 亿欧元资金数额“充足”。 同时,需求也很难估计。根据联邦能源和水工业协会 的数据,德国近 72% 的供暖系统最近使用天然气或石油运行。该部表示,如有必要,还有可能追加预算。未来的预算已经规划了相应的预算标题。 您可以在哪里提交申请? 可以在德国复兴银行门户网站上申请资金。由于需求量很大,早上德国复兴信贷银行门户网站上的虚拟“等候室”里出现了等待时间。从今天早上开始,该网站可以再次访问,没有任何问题。 什么时候需要更换加热器? 几个月来,围绕所谓的供暖法一直存在激烈争议。一般来说,功能正常的加热器可以继续运行。如果加热器有缺陷但仍可以修理,这也适用。自2024年1月1日起,新开发区的新建建筑必须采用65%的可再生能源供暖。 通过加强气候保护的改革,联邦政府希望推进建筑行业的供暖转型,并保护消费者免受未来几年二氧化碳价格上涨时石油和天然气价格上涨的影响。 每日新闻 在房地产交易中,你遇到了诈骗吗? 请联系bofang.ug@gmail.com
von 几十年银行经验,十几年房地产经纪人 18. November 2024
买得起房地产的德国人越来越少。尤其是年轻家庭不愿意购买。目前看不到趋势逆转。 未来几年,德国和瑞士可能会继续在欧洲房主群体中名列末尾。主要原因是去年德国人的购买意愿较2022年大幅下降。 这是周四发布的《欧洲住房报告》的结果,该报告代表国际经纪网络 锐玛克斯对近 23,000 名欧洲人的房地产计划进行了调查。 锐玛克斯德国市场首席执行官尤莱维奇 在评估结果时表示:“尽管利率处于历史低位、购买价格下降、房产数量增加以及良好的谈判机会,但德国人尚未利用房地产市场的机会。” 。 多年来,德国一直被认为是一个租房国家。大约 57% 的家庭是这样生活的。拥有住房的比例仅为41.2%。在欧洲比较中,只有瑞士排名稍低。另一方面,尤其是南欧和东欧国家的人口,住房拥有率超过70%。 欧洲领先的是希腊,占84.1%,其次是意大利,占83.4%,罗马尼亚占82.2%。其中大部分都是历史悠久的;这些物品通常已经在家庭中保存了很长时间,并代代相传。 德国近期尽管利率较低,但购房兴趣却有所下降,主要是由于贷款利率大幅上升和通胀高企,推高了建筑材料和工资的价格。那些感兴趣的人害怕买房的风险,因为他们担心自己买不起。 对于 36 至 45 岁的群体来说尤其如此,其中 40% 的人认为目前平衡成本与自身经济能力的困难是最大的问题。只有在 56 至 65 岁的群体中,负担能力所起的作用较小,为 29%。在他们工作生涯的最后阶段,更好的财务资源让这些感兴趣的各方能够更冷静地处理这个话题。 人口进一步向城市迁移 然而,潜在买家在寻找位置优越或合适的房产时遇到的问题要少得多。 “至少 18% 的受访者甚至愿意搬到资金前景不太有吸引力的地区,”尤莱维奇说。该声明也可以理解为对政客的认可。 如果农村或者结构薄弱地区的房地产得到国家的财政支持,肯定会引起一部分人的兴趣。然而,对于普通大众来说,现实仍然不同。大多数有兴趣的人希望在城市购买,占 43%,在郊区购买的比例为 35%,在乡村购买的比例仅为 22%。 买家兴趣低迷也给租赁市场带来压力。由于价格上涨,许多潜在买家仍然是以前公寓的租户。这不仅减少了租赁供应,而且由于相关方的高需求而增加了租金。此外,独居人口比例过高也加剧了住房短缺问题。德国的单身家庭比例为 29.4%,在欧洲排名第二。只有芬兰人以 38.4% 的比例位居榜首。 据法国巴黎银行房地产公司的专家计算,其结果是去年的租金显著上涨。与 2022 年相比,德国现有房产的租金上涨了 4%,新建筑的租金上涨了 6%。 在柏林、慕尼黑和汉堡等所谓的 一线城市,现有建筑的租金涨价比例甚至为 7%,新建筑的比例为 9%。法国巴黎银行房地产董事总经理梅泽林斯基预计:“预计 2024 年租金涨幅将比之前注意到的更为强劲。” 自秋季以来,购房市场至少略有复苏。 房地产国际连锁的尤莱维奇现在观察到,卖家越来越愿意接受较低的价格水平作为新的现实。至少买方还有根本利益。近三分之一的受访者希望在未来两年内搬家,其中 38% 的人可以想象购买房产。 商报,什内尔文 你不要纠结了,我们帮助你结束纠结。eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 十几年的房地产德国资质证 18. November 2024
德国最受欢迎的信贷形式是什么?如果一个月内无法支付分期付款,贷款实际上会发生什么? 银行让人们在 20 多岁或 30 多岁时购买自己的房子成为可能。如果没有贷款,他们可能要到 50 岁或 60岁才能存够必要的购买金额。但房地产贷款也有其陷阱。与银行谈判时应熟悉哪些术语以及应注意什么? 哪种类型的贷款适合购买房产? 购买房产时支付的贷款称为抵押贷款。通常使用的形式是所谓的房地产抵押贷款。抵押贷款最初只是意味着购房者每月向银行支付的金额(所谓月供)在贷款期限结束前保持不变。例如,月供可以在十年内逐月保持在 1,000 欧元不变。 每月还款额如何组成? 你第一眼看不到的是每月还款额的构成。它由两部分组成:利息支付(即银行因提供贷款金额而收到的金额)和部分还款。这是实际用于偿还贷款(即偿还贷款本金)的金额。每月以相同的利率,例如 1,000 欧元转入银行;但在首次还款后,利息和还款的比例构成随着时间推移而渐渐发生了变化。 银行的利息始终根据剩余贷款余额计算。但在第一次付款后,这笔金额会逐渐减少,因为每月月供的另一部分会减少贷款余额。随后一个月,贷款总额相应减少。因此,银行收到的利息略有减少。 对于房地产抵押贷款,与银行约定的利率在整个期限内保持不变;仅还款率发生变化。而且支付给银行的金额越来越多,1000欧元的还款部分就越来越高。总体而言,偿还贷款越快,每月的负担就越高。然而,如果你想减少每月的贷款还款额,那么偿还贷款的时间就会更长——这也增加了整体的利息负担。 什么是固定利率? 固定利率是指利率在一定时期内固定,在此期间不发生变化。如果利率固定十五年,这意味着抵押贷款的利率相同——无论市场利率上升还是下降。任何申请贷款的人主要是想尽可能长时间地保护自己免受利率突然上涨的影响。固定利率到期后,可以与银行商定新的利率,因为贷款通常不会在约定期限内还清。 你能摆脱固定利率吗? 但是,如果利率固定 15 年,而市场利率在短短 8 年后下降,会怎样呢?有好消息也有坏消息:在德国,固定利率贷款可以在十年后取消,提前期为六个月。这意味着在这种情况下你必须支付理论上更高的两年利率。十年后,利率较差的贷款可以取消并与银行重新协商。 巴登-符腾堡州消费者咨询中心在ARD财经编辑团队的播客“黄金与灰烬:买房项目”中建议关注还清贷款的速度。 “然后想想,如果利率上升,十年或十五年后会发生什么?我还能融资吗?”毕竟,你不知道利率会走向何方。 “如果你安心地睡20年,不再需要去银行,那就同意20年固定利率。”任何同意如此长期固定利率的人都可以更好地计算未来几年每月的负担有多高。然而,缺点是长期固定利率是有代价的,因为利率略高。 然而,任何决定短期利率固定的人都必须意识到,利率固定期结束后,由于利率上升,即如果贷款利率在贷款利率固定期间上升,每月的负担可能会急剧上升。因此,可能值得使用不同的术语来计算如果利率在固定利率之后上升或下降,后续融资将会发生什么。 贷款期限结束前可以取消贷款吗? 如果你想提前偿还贷款,通常需要向银行支付一笔费用,即所谓的提前还款罚金。这是支付给银行的,作为该机构预期的利息收入损失的补偿。借款人在某个时候可能不再能够偿还抵押贷款的风险消失了。提前还款罚款的原因在于银行的长远规划。 为了以一定的利率提供全部贷款,它必须在一定的条件下在资本市场上借钱——通常,这意味着期限一致。这个笨拙的术语是基于这样的假设:抵押贷款和银行在资本市场上贷出的钱具有相似的术语。因此,如果银行以较高的利率贷出贷款,而购房者进行了计划外的特别还款,这可能会给银行带来损失。 月供期间还可以“额外付款”吗? 为了让自己在贷款期限内有更大的灵活性和回旋余地,在贷款十年期期限内,都可以选择进行特别还款, 也叫特别还本。本,就是本金。这使借款人有机会在每月定期月供付款之外偿还额外本金,即更快地还清贷款。 如果您在贷款期限内有大量资金收入(例如通过继承或大额退税),这尤其有意义。特别还款有助于更快地减少剩余债务,减轻利息负担。 然而,这种特别还款不能随心所欲地进行:特别还款通常每年只能进行一次,而且金额必须一定。这种特殊的还款权必须写入贷款协议,因为并非每份贷款协议都将其作为标准。不幸的是,没有什么是免费的:作为借款人,您有时会支付更高的费用或收到更差的利率。 还款期限内可以更改还本率吗? 这种可能性是存在的。这意味着您可以更快或更慢地还清银行债务。但是,这必须与银行签订合同。例如,这可能意味着您可以在十年的固定利率期限内三次更改还款率。然而,对可以增加或减少还本率的程度通常设有限制。 如果您失业或生病:月供可以中断吗? 在这种情况下,您应该首先联系您的银行。例如,可以暂停付款 - 但这并不意味着付款将完全取消。它们只需要稍后弥补。与银行的贷款协议规定了您可以暂停分期付款的时间,当然这不可能无限期地推迟。此外,还可以调整期限以减少每月的负荷。然而,利率通常保持不变。定期人寿保险等保险也可以帮助预防意外事件。 您应该与多少家银行交谈? 消费者杂志 财政测试建议在签署合同和获得贷款报价之前至少与三个银行交谈。她在播客中表示,建议至少联系一位信贷经纪人,因为他们对各种优惠有概述。您还应该至少询问您的银行一次。 “建议联系三个不同的提供商,这非常重要:使用相同的基本数据,只有这样,贷款金额、期限、利率承诺才具有真正的可比性,”专家说。 每日新闻 买房卖房找博房,博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com
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