供暖锅炉和供暖系统的维护——它的流程、成本和维护合同
德国法兰克福工商会房地产经纪人王博士 • 22. Oktober 2023
本文谈到了各种各样的家庭和小型供暖锅炉。
在寒冷的季节，一个功能正常的加热器是非常宝贵的。 为了使其正常工作，应定期对其进行维护。 建议房东和业主签订维修合同。 这不仅带来了安全，也带来了节省。 冬天没有人愿意使用坏掉的供暖系统——无论是自己的家里还是租来的房子。 为了从一开始就防止暖气锅炉故障，业主应该定期维修供暖系统。 这样，充其量可以在磨损部件造成需要昂贵维修的重大损坏之前检测到磨损情况。 此外，维护良好的供暖系统运行起来更加经济。
供暖维护的正确时间
供暖系统通常必须在一年中长达五个月内提供全部性能。 但即使在温暖的月份，也不应该忘记它。 因为那时是维修系统的好时机。 这样，在下一个供暖季节到来之前，仍有足够的时间进行必要的维修。
根据《建筑能源法》(GEG) 第 60 条，供暖系统必须由合格人员定期维护。 那些“拥有维护和维修所需的专业知识和技能”的人被视为专业人士。 这不一定需要供暖工程师，但如果普通消费者想要自己做，他必须具备必要的知识和技能。 德国供热工业联邦协会 (BDH) 建议进行年度检查，以确保功能可靠性。 如果在检查过程中确定需要进行维护工作，则应同时进行。
参考信息
检查、维护和修理之间的区别
供热系统的维护分为维护措施和恢复措施。 保护措施包括：
1. 检查：供热工程师检查供暖系统状况。
2. 维护：如果供热工程师在检查过程中发现轻微缺陷，将在维护过程中予以纠正。 这确保了系统的工作状态。
恢复措施包括：
3、修理：如果供热工程师在检查和维护过程中发现系统有重大损坏，则必须对系统进行修理。 从而恢复目标状态。
然而，对于何时必须进行供暖维护，并没有法律规定。 不过，一般来说，建议在预约扫烟囱的人之前完成这项工作。 如果他的年度排放测试的测量结果不正确，他必须在维修或维护措施完成后再次回来收费。 这通常花费 40 到 80 欧元。 对于较新的系统，烟囱清扫工的检查预约只能每两三年进行一次。 如果可能的话，仍应每年对供暖系统进行检查和必要时的维护。
检查和维护工作的范围在很大程度上取决于供暖系统的类型。 环境影响、用户习惯和制造商的信息也发挥着重要作用。 一般来说，供暖维护主要包括清洁，必要时在易损件完全损坏之前更换一两个易损件。 维护期间具体需要做什么：
烧油锅炉
据联邦统计局称，大多数德国家庭使用取暖油来产生热量来供暖和提供热水。 然而，如果锅炉调节不当或过多的烟灰颗粒沉积在热交换器或燃烧器的表面上，系统的效率就会恶化。 这会增加燃料消耗和污染物排放。 定期清洁燃烧室可节省高达百分之三的能源，同时保护环境。
为了降低成本，拥有一点手艺和必要知识的房主可以自己承担一些维护工作。 例如，可以清洗燃烧室或油加热器的喷嘴或更换油过滤器。 不正确或疏忽的维护不仅会导致额外成本，还会带来安全风险。 因此，建议由取暖工程师对烧油锅炉进行维修。
为了防止扫烟囱的人因排放不良而抱怨系统，锅炉应每年清洗一次。 如果可能的话，不仅是在能耗显着增加或油泵发出异常响声的情况下。大量烟灰积聚在燃烧室和排气通道中。 如果定期吸尘或用水壶刷刷掉，则不会增加能源消耗。
同时，安装人员应检查连接锅炉与烟囱的烟道是否生锈。 如果他发现泄漏，他必须立即做出反应。 如果废气已经从地下室逸出，有毒气体会严重危害住户的健康。 清除烟灰后，需要清洁燃烧器。 为此，请用松节油清洁机油过滤器和机油喷嘴。 供暖工程师还应检查电机、泵、控制单元、火焰探测器、电极和燃油燃烧器配件。
看看油箱，是否也需要清洁。 为了正确清洁油箱，油箱中的油应尽可能少。 多久进行一次清洁并不是强制性的，而且根据所使用的油，也不是绝对必要的。 取暖油越轻，油箱中沉积的沉积物就越少。 专家仍然建议每五到十年对油箱进行一次维护和清洁。 如果过滤器以更短的时间间隔发生堵塞，则表明需要进行清洁。
参考信息
最重要的油加热维护任务一览：
• 检查锅炉、燃烧器、燃烧室、保温材料、排气系统和加热泵
• 更换机油滤清器并清洁机油加热器的喷嘴和燃烧室
• 在运行期间检查并重新调整压力和温度
• 检查安全技术和系统技术的功能
• 测量废气值并可能对其进行优化
• 更换或修理易损件
• 排空散热器并补充热水
燃气锅炉
继石油之后，天然气是德国人最喜欢的供暖系统燃料。 根据联邦统计局的数据，大约三分之一的德国房主拥有燃气供暖。维护工作量低于油加热器，因此更便宜。 在年检期间，供暖工程师应仔细检查锅炉，以确定设置是否仍然令人满意。 为此目的读取加热控制器。错误代码和燃烧器启动次数以及运行时间提供了系统缺陷或不利设置的第一个重要指示。
接下来是机械步骤，例如清洁热交换器和冲洗冷凝水排水管。 此外，供暖工程师应检查燃气加热器中的电极和火焰，并立即更换有缺陷的电极。 这可以防止可燃气体混合物聚集在加热器中。 当然，经验丰富的系统所有者也可以帮忙并自行维护燃气加热系统。不过，建议由专业人士来做。 不仅可以避免额外成本，还可以保持较小的安全风险。
当专家维护加热系统时，他会检查设备的磨损部件，清洁系统的各个元件并检查安全设备。 即使是一层薄薄的沉积物也会使系统的消耗增加高达百分之五。 定期检查燃气系统是否泄漏也极其重要，以免释放有毒气体危害房屋居民的健康。 维护工作应通过废气测量来完成，然后如果可能的话进行记录。 这意味着系统所有者始终了解其供暖系统的最新状态。
由于气体是一种高度易燃易爆的燃料，如果出现以下特征，建议立即采取反应：
• 点火火焰变色并且声音变得更亮。
• 加热器及其周围出现颜色痕迹，例如来自烟灰的痕迹。
• 操作噪音发生变化。
• 产生气味。
• 外壳或操作单元等部件损坏。
在这些情况下，迫切需要采取行动。 在任何情况下，您都不应在这里等待下一次检查。
参考信息
最重要的燃气采暖维护任务一览：
• 测试操作安全和泄漏
• 测量热值、废气和温度变化
• 清洁设备，尤其是喷嘴、阀门和管路
• 设置点火器
• 燃烧器功能的调节
• 视力和听力控制
木材和颗粒供暖
从统计数据来看，在德国，使用木材或木材颗粒供暖并不像使用石油或天然气那样普遍。 这可能是由于维护和清洁工作量大等原因造成的。 对于燃木加热器，业主应每周计划大约五到二十分钟的清洁和维护时间，具体取决于系统。 例如，这包括定期清除木灰。系统越现代化，通常需要的维护就越少。 然而，每年应该有专业人员来进行一次更详细的维护。清洁主要涉及热交换器和除灰。
热交换器很容易用刷子或吸尘器清洁，最好每月一次。 清洁人员应确保木材加热器中的灰烬不会污染其他部件。燃烧室和燃烧器锅也需要定期清洁。 设备清洁的详细说明通常可以在相关的操作说明中找到。 重要的是要记住，木灰在取出后很长一段时间内仍然是温暖的，因此只能存放在合适的容器中。 灰烬还提供有关燃烧的信息。 如果它不是灰色和粉末状，而是漆黑且粘稠，则空气供应可能会中断，从而无法完全燃烧。
参考信息
根据所用木材的类型，灰烬可以在花园中用作堆肥或肥料，或者在充分冷却后作为家庭垃圾处理。
当谈到木材加热系统时，木片或木质颗粒加热系统比木材气化器需要更多的维护，这是由于系统部件的数量所致。 除锅炉外，木片或颗粒加热系统还包括储藏室和用于供应燃料的输送系统。 两者也应定期清洁。 对于燃料储存来说，在加热期结束后重新加注之前清洁为好。
在维修技术人员进行大量年度维护期间，要检查、清洁和维护从燃烧室到进给螺杆、从废气管道到除灰的整个加热系统。这还包括润滑输送系统的重要部件，以进行燃料供应和自动除灰。 如果有一个挡光板可以确保始终将相同数量的材料推入锅炉中，则也需要对其进行清洁。 接下来，技术人员检查系统是否生锈。 此外，还应检查控制和调节技术的设置。
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最重要的木材供暖维护任务一览：
• 清除储存容器中的灰尘
• 检查螺旋输送机的功能
• 检查风扇运转是否平稳
• 清洁燃烧器
• 清洁锅炉（燃烧室、热交换器和烟管连接）
• 检查系统是否损坏
• 检查锅炉上的恒温器控制装置
• 如果扫烟囱的人还没有清洁炉管，请清洁炉管。
注意：旧木炉有被关闭的风险
任何使用木材取暖的人可能都必须在 2020 年底之前更换炉灶。 这是《联邦排放控制条例》的规定。 受影响的型号为1995年以前生产的型号，污染物排放超过每立方米废气细尘0.15克、一氧化碳4克的规定限值。如果您不想扔掉锅炉的话，可以对它进行相应的改造。
该规则不包括开放式壁炉、手工制作的基本锅炉、烹饪炉灶和也可以公开操作的封闭式壁炉。 1950 年 1 月 1 日之前建造且此后从未安装过的历史悠久的壁炉也不受影响。
热电联产厂
医院、游泳池和大型住宅区等设施中不再罕见的东西正在慢慢进入私人家庭：热电联产厂（CHP）。 技术进步使这成为可能。 长期以来，热电联产装置对于单户住宅来说太大了。 该系统的一大优点：它不仅产生热量，而且还可以自己发电。 然而，最大的缺点是高昂的购买价格，这意味着专家仍然怀疑私人使用的热电联产机组的经济可行性。 维护也比其他供暖系统更昂贵。 这意味着目前单户住宅的年度成本通常甚至高于节省的费用。 然而，对于较大的住宅区，购买可能还是值得的。 在这种情况下，房东可以将产生的电力输入电网，也可以将其出售给他的租户或邻居。 电网馈电是付费的，对于租户来说，电费通常比当地电网运营商便宜。 因此，这对双方来说都是一笔值得的交易。
如果您技术熟练，也可以节省维护费用并自己进行。 然而，出于保修原因，通常不建议这样做，至少在保修期内不这样做。 如果 CHP 配备内燃机（例如汽油发动机），则应每 2,500 至 4,000 个运行小时进行维护一次。 这项工作相当于汽车发动机的工作。 例如，需要更换机油。 火花塞也必须检查并在必要时更换。
然而，如果热电联产系统中安装了斯特林发动机，则系统所需的维护量将大大减少，并且必须每 5,000 至 8,000 小时检查一次。 一些制造商承诺甚至更长的维护间隔。 这是可能的，因为斯特林发动机中没有燃烧，因此磨损显着降低。
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最重要的热电联产维护工作一览：
• 换油 • 更换滤清器（必要时机油滤清器、燃油滤清器、空气滤清器）
• 检查并调整气门间隙
• 更换火花塞（仅适用于配备内燃机的热电联产设备）
• 检查废气背压 - 如有必要，清洁废气热交换器
• 检查所有螺钉和螺钉连接是否紧固
• 检查所有流体回路是否有泄漏
• 检查废气管线是否泄漏
• 控制所有操作和性能值
热泵
热泵比燃油或燃气加热需要更少的维护，但仍然不是免维护的。 过滤器和其他易损件的使用寿命有限，必须在某个时候进行更换 - 如果可能的话，要在有缺陷的易损件造成昂贵的间接损坏之前进行更换。 制造商通常会指定维护间隔多长时间。 对于热泵来说，两年的维护间隔通常就足够了。 然而，根据规定，必须每年检查制冷剂回路是否有泄漏，至少如果热泵含有超过三公斤的冷却剂（欧盟含氟气体法规第 842/2006 号）。 含有的冷却液越多，检查间隔越短。 容量超过 300 公斤的系统必须每三个月检查一次。 为此不需要更高的资格。但制冷剂回路的工作只能由经过认证的公司的人员进行。 空气对空气热泵和空气对水热泵急需维护。吸入的空气有时会导致过滤器严重污染。 其他热泵具有完全封闭的流体回路，有时甚至被认为是免维护的。 然而，为了确保系统的使用寿命，专家建议定期维修热泵。
所有类型的热泵的共同点是检查电气安装。 检查接地以及所有插头和触点。 检查安全阀也是标准热泵维护任务之一。 加热回路中的水过滤器也必须检查和清洁。 对于空气-水热泵，还必须检查室外空气的供气和排气管道，必要时进行清洁。 还应检查和清洁冷凝水排水管。 如果盐水在循环系统中循环，则必须控制其化学成分。 除其他外，这确保了防冻保护。 盐水热泵还有一个过滤器需要检查和清洁。此外，必须检查盐水回路中的压力，必要时必须重新填充盐水。较大的缺失量表明存在泄漏。还应检查房屋内安装的管道是否有冷凝。 如果已经形成，则表明隔热效果不充分。对于水对水热泵，维护工作的重点是井。 必须检查所有泵、阀门和过滤器。 还应对井进行目视检查。
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最重要的热泵维护任务一览：
• 目视检查设备组件（热泵、缓冲罐、热水器、泵和阀门）是否有损坏、腐蚀、污染、紧固、泄漏、油迹
• 检查冷却回路是否泄漏
• 液压元件的功能检查
• 检查并清洁加热回路过滤器
• 检查系统压力
• 检查安全阀
• 检查控制器设置并读取操作数据和错误存储器 另外对于空气-水热泵：
• 根据需要清洁蒸发器
• 检查并清洁进风口、出风口以及风道系统
• 清洁冷凝水盘并目视检查是否有泄漏
• 检查并清洁冷凝水排水管
另外对于盐水热泵：
• 检查盐水浓度
• 检查盐水膨胀箱
• 检查系统压力，必要时加满盐水
• 检查盐水压力开关的功能
• 检查盐水过滤器
• 检查绝缘层是否凝结和损坏
另外对于水-水热泵：
• 井的目视检查 • 清洁过滤器
• 检查附加安全装置
• 检查吸入井底阀的功能
• 检查绝缘层是否凝结和损坏
太阳能光热系统
据 Destatis 称，德国人已经更频繁地使用太阳能来产生热量，多过诸如木材颗粒加热。然而，太阳能热能主要用于支持供暖。 冬天的本质是没有足够的阳光来仅利用太阳能来加热整个房子。太阳能热系统的优点是它们通常被认为维护成本相当低。 对于何时必须进行维护没有法律要求。但专家建议至少每两年对它们进行一次基本维护。
维护太阳能热系统时，工作压力非常重要。 由于系统中的温度不同，这永远不会完全恒定，但可以通过膜膨胀罐进行补偿。 虽然非常高的压力不是一个令人担忧的问题，但压力太低则更成问题。压力降低会导致太阳能电路体积流量中断，从而导致性能损失。 压力下降的原因通常是系统内泄漏。 这些需要被发现并修复。
您还需要密切关注太阳能流体的状况。 如果传热流体变质 - 例如，如果 pH 值不正确或成分不正确 - 则不再保证防霜和防腐蚀。 液体老化是正常现象，因此最迟应在十到十二年后更换。 在新的太阳能流体倒入系统之前，应用清水冲洗管道以去除污垢颗粒。 如果系统是新注水的，应在投入运行前进行适当的排气。
还建议对收集器进行定期目视检查。 如果太阳能集热器脏了，这将不可避免地导致性能下降。 因此，应定期清洁它们。 但鸟类也可能通过啄食或咬貂等方式损坏隔热层。 这需要修复。 然而，耐用的涂层可以防止鸟类伤害或动物咬伤。
参考信息
最重要的太阳能热维护任务一览：
• 通风口
• 检查系统工作压力
• 检查太阳能流体的pH值
• 止回阀和泵
• 检查传感器和温度计
• 检查收集器是否受到污染或动物/鸟类损坏
• 检查绝缘情况
集中区域供热
任何使用区域供暖系统供暖的人在维护方面都可以高枕无忧。 由于热量由发电机提供，而不是在紧凑的供暖系统中产生，因此无需维护锅炉。 然而，供暖维护费用通常包含在区域供暖的基本成本中。 这意味着区域供热用户不必担心任何维护，但他们必须按比例支付费用。
注意
不要忘记散热器
除了维护实际的供暖系统外，业主不应忘记散热器。 因为这些也有助于高效加热。 他们应尽可能自由地站立，不要被家具覆盖。 散热器还应定期通风，以便供暖水正常循环。 由于蒸发和排气过程，热水还需要定期加满，以保持系统内的压力恒定。
供暖维护费用原来这么高
供暖维护费用的多少取决于许多因素。 价格特别取决于供暖系统的类型。 燃气加热器的维护成本低于燃油加热器。 木质颗粒加热的费用甚至更高。 这主要是由于所涉及的工作程度不同。 重要的是，大多数服务公司的维护成本中不包括差旅费或备件费。 因此，供暖锅炉用户应提前询问报价中包含哪些服务。
对于燃气系统，供暖业主应支付 90 至 200 欧元。 使用油加热需要更多工作 - 成本约为 150 至 250 欧元。 维护燃木加热器可能还要多花费 30 欧元。 热泵业主的费用相对较低，每年大约 50 至 100 欧元。 热泵还可以节省您扫烟囱的费用。 对于热电联产等产品，没有有关成本的一般信息，因为它们非常个体化。 例如，对于热电联产机组，价格是根据系统的规模和利用率计算的，尽管维护较小设备的成本通常略高。根据服务公司的不同，计费基于运行时间或产生的电量千瓦时。 房主和房东的经济利益 房主的账单上应单独列出供暖系统维护的人工费用。 因为您可以从税款中扣除这些费用的 20%，但每年最多可达 1,200 欧元。 然而，该规定仅适用于工匠服务未使用公共资金的情况。 材料成本无法计费。 顺便说一句：税收减免也适用于供暖系统的现代化。 原则上，供暖系统的维护由用户（即房主）负责。 但是，如果租赁协议中已有效商定，房东可以选择通过运营成本将维护成本转嫁给租户。 房东必须确保维护费用与修理严格分开，因为他们必须自行承担修理和维护费用。 如果房东规定租户有义务自行负责供暖维护，则房东不得指定由哪家公司来进行这项工作。
注意：
房东不应在水电费账单上作弊。 租户可以查看总维护账单，并可以确定他们是否支付了过多费用。
维护合同提供了很多便利
供暖系统的定期维护通常是值得的，不仅因为没有故障，而且还因为没有重大且昂贵的维修。 尽管涉及成本，但由专业人员来完成这项工作绝对有好处。 一方面，他拥有必要的知识。 另一方面，对他来说可能会更快，因为他随身携带必要的测量设备和工具，并且比普通消费者更快地获得备件。
建议签订维护合同，定期检查供暖系统。 这样做有以下优点：
• 预约是由服务公司建议的，因此系统用户不会忘记。
• 维护成本在合同期内通常保持不变，因此可以纳入财务计划。 另一方面，一次性维护订单更难以计算。
• 一般情况下无需额外费用。
• 服务范围可以自由协商。
公司在销售供暖系统时通常会提供维护合同。 优点是公司熟悉系统。 但系统用户仍然应该获得其他报价，然后决定最适合他们的一个。 制定维修合同时应当明确下列规定：
• 正在进行哪些工作？
• 包括差旅费吗？
• 包括备件和维修统一费率吗？
• 保证和保修工作是维护的一部分吗？
• 维护周期和间隔
• 合同期限 由于市场上总是有很多不合格的管道工程公司，所以在选择服务公司时要谨慎。 因为节省的报价最终可能比合格公司的报价还要贵。 此外，由于价格低廉，测试和测量等重要工作常常被遗忘。 然后设备外表就一闪一闪的，但内部损坏却常常被忽视。 从长远来看，这些都会变得引人注目。
对于热电联产，建议供应商签订包含长期义务的完整维护合同。 完整的维护合同相当于全面的保险。 该合同不仅规定了维修，还规定了日常维护。 这包括换油和废油处理以及备件。 在某些情况下，还包括技术创新的安装。 这些合同通常为期十年，并包含价格调整条款，规定价格上涨的限制。 在签订完整的维护合同时，系统所有者应密切关注服务清单，以免以后需要支付更多费用。
供暖锅炉维修：安装人员的工作效果如何？
Marktcheck 用隐藏摄像头拍摄了安装人员的视频，也经历了一些不愉快的事情：
结论：
节省的成本抵消了维护成本，即使不是强制性的，房主也应该每年检查和维护供暖系统一次。 通过定期维护加热系统，可以优化燃烧并保持持续的高热输出。 此外，这通常可以延长系统的使用寿命。 这意味着供暖系统业主节省了大量资金，从而弥补了维护成本。
参考信息
供暖系统维护最重要的优点一览：
• 加热系统的预期寿命更长
• 运行安全可靠，无意外故障
• 高效的供暖操作，从而降低供暖成本并减轻环境负担。
·斯基科 2020 年 10 月 30 日
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若租户擅自将出租屋用于商业用途或转租，可能面临立即解约风险。但在某些情况下，房东必须同意或允许转租。 居家办公是否合法？ 居家办公对许多人至关重要，但租户需格外谨慎：原则上，出租屋仅限居住用途。若商用程度轻微且不扰邻，房东则无权禁止。 商用许可边界 当租户通过住宅获利（如居家工作）即构成完全或部分商用。许可关键取决于： • 商用面积占比（超50%则适用商业租赁法） • 是否产生外部影响（如客户往来） 联邦最高法院判例（案号VIII ZR 165/08）明确：商用须获房东同意，但无外部影响时房东不得无理拒绝。 无外部影响活动 包括电话办公、常规居家办公等。慕尼黑租户协会发言人安雅·弗朗茨指出："偶尔此类使用不构成问题，房东亦无损失。"自由职业者（如画家、记者、作家）无需许可即可将住宅作为主要工作场所。 典型无影响职业 • 记者/作家/编辑 • 口译员/居家雇员 • 教师备课/客服人员 • 建筑师/评估师/房产中介 如何争取许可？ 根据《德国民法典》第242条诚信原则，租户可书面申请。房东需举证商用比日常使用更具干扰性——例如每周2-3次客户到访（联邦最高法院案号VIII ZR 93/10裁定：即便接待询价者亦属合法）。双方可协商试用期。 重要提示 房东允许商用时有权收取商用附加费，金额及支付方式需书面约定。 禁止情形 频繁客户往来、大宗货物收发等具有外部影响的活动，房东可禁止。联邦最高法院判例（案号VII ZR 213/12）明确：例如音乐教学属违约行为。若涉及公共区域，租户须确保不扰邻且逃生通道畅通。 典型案例 • 客户接待型工作 • 雇佣员工办公 • 音乐教学 • 产生噪音的手工活 灰色地带判定 慕尼黑租户协会强调："需个案评估。"混合租赁关系中，联邦最高法院（案号VIII ZR 376/13）要求综合审查所有相关因素。 特殊情形：度假短租 整租或分租给游客属商用行为，除非合同明文禁止。但需遵守地方建筑法规、住房租赁法、用途限制法等。弗朗茨警告："这可能引发房东与市政部门的公法纠纷。" 违规后果 • 警告信/立即解约（无需预警） • 赔偿其他租户降租损失 • 已获许可也可能被撤回 终极建议 开展高强度商业活动前务必征得许可。转租时若理由正当，房东必须批准——但租户必须主动申请。 法兰克福德国工商会房地产买卖租评估中介 bowang.ug@gmail.com 参阅了房地产世界
在住宅安装监控摄像头时，必须严格确保不会拍摄到邻居区域。法院最新判决明确：此类行为属违法。 如今，摄像头已遍布许多前院、车道和车库入口。初衷显而易见：保护财产与家人安全。但请注意：监控私人领地并非法律真空地带。一块简单的警示牌可能至关重要——否则代价高昂。 私人领地允许安装监控吗？ 是的，原则上允许，但需注意： • 监控范围必须严格限于自有产权区域 • 禁止覆盖公共区域或相邻物业 • 目的需明确合理（如防盗、防破坏） 必须设置警示牌吗？ 简言之：多数情况下必须设置。这不仅是礼仪要求，更是《通用数据保护条例》（GDPR）的强制规定。因为即使在自己的领地，也可能采集第三方个人数据（如邮递员、访客或邻居）。 格尔恩豪森地方法院最新判决（案号：52 C 76/24）裁定：摄像头安装位置必须确保绝对无法监控到邻居住宅。 具体规范： • 监控区域入口处必须设置醒目警示标识 • 标识内容需包含： • 监控责任人（姓名+联系方式） • 监控目的 • 法律依据（如GDPR第6条第1款f项） • 关于GDPR第15条知情权的说明 • 完整隐私声明的获取途径（如适用） 小贴士：建材市场或电商平台可购买符合GDPR标准的预制警示牌。 违规后果： 未设警示牌或监控越界可能面临： • 邻居警告信 • 数据保护机构罚款（最高2000万欧元，实际金额虽低但足以警示） • 民事诉讼（如侵犯人格权） 安装摄像头后的自查清单： ✓ 镜头仅覆盖自有区域 ✓ 规范设置警示标识 ✓ 书面记录监控目的（如家庭日志） ✓ 定期删除录像（无异常事件时最长保存72小时） ✓ 禁止公开直播监控画面 结论：立牌=避纠纷 住宅监控虽合法，但必须遵守规则。警示牌绝非装饰品，而是法律强制要求。规范操作既能守护家园，更能避免法律风险。 本文参阅了德国房地产世界平台 买房卖房租房房地产评估找： eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
空调不仅能用于夏季制冷，冬季同样可以高效制热。从技术原理来看，空调本质上是空气-空气热泵系统。在某些情况下，空调不仅可以作为辅助供暖设备，甚至能完全替代传统供暖系统。 空调供暖可行性分析 虽然用空调取暖看似不合常规，但确实是保持室内舒适温度的有效方式。与传统中央供暖型热泵不同，空调系统由室外机和多个室内机（通常最多6台）组成，属于分体式空气热泵。根据德国《建筑能源法》规定，当原有供暖系统无法修复时，业主必须考虑替代方案。 应用场景选择 关于多联式空调系统应作为过渡期辅助供暖还是主力供暖，业界存在争议。实际运行效率受外部温度影响显著： • 外温越低/热需求越高，能效比（COP）下降越明显 • 但德国大部分地区冬季均温高于零下（2022年12月均温1.8°C，2023年1月3.5°C） • 现代分体式空调效率仍远优于直接电加热 技术参数：当COP值＞2时，热泵效率即优于直接电加热。目前先进多联系统COP值可达5。 经济性评估 优势： 1. 能源效率：利用环境热能，较化石燃料系统节能显著 2. 运行成本：配合光伏发电系统可大幅降低用电支出 3. 安装便捷：无需改造水路系统，安装费低于水循环热泵（总成本约5,000-10,000欧元） 局限： • 低温性能：极端低温时需辅助热源 • 气流干扰：现代机型已配备智能导风系统 • 噪音控制：室外机运行噪声需考虑 • 功率限制：大空间需配合其他供暖方案 政策支持 符合能效标准的供暖型空调可申请德国"高效建筑联邦补贴"，具体包括： • 设备购置补贴 • 安装工程补助 • 与可再生能源联用奖励 （本文数据来源：房地产世界平台） 使用建议：建议在年均温较高地区作为主力供暖，寒冷地区建议作为辅助供暖系统，并优先选择COP值≥3.5的变频机型。 买房卖房找博房，博房置业人人畅 eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
在德国登记超过一个居住地址的人通常需要缴纳第二住宅税（Zweitwohnsitzsteuer）。具体缴纳金额因地区而异，以下是关键信息： 核心要点速览 • 除主要住所外拥有第二住所者通常需缴税 • 税率由第二住所所在地政府制定 • 柏林税率为15%，慕尼黑18%，汉堡8%（在德国15大城市中仅杜塞尔多夫不征收） • 计税基础为第二住宅的年净冷租金（不含水电暖等附加费用） • 税款将自动扣缴 第二住宅税计算器使用指南 1. 输入第二住宅的年净冷租金（月租金×12） 2. 若位于德国15大城市之一，直接选择所在城市 3. 其他地区需手动输入当地税率（可通过市政官网查询） 4. 系统将显示年度应缴税额 政策背景 根据《基本法》第105条第2a款，第二住宅税属于地方消费税。德国实行居住登记制度，所有住所均需申报。 立法目的 由于第二住所居民不享受联邦财政转移支付，许多城市通过此项税收弥补财政缺口。多起司法判例已确认该税种的合宪性。 纳税义务人 • 在征税城市拥有第二住宅的所有纳税人 • 包括学生（如同时登记学生宿舍和父母住址） • 适用于自住性质的所有住宅类型（含度假房产） • 无论租赁或自有产权均需缴纳 免税情形 根据2005年联邦宪法法院判决（1 BvR 1232/00）等规定，以下情况可免税： • 已婚或登记伴侣关系的通勤者 • 服役/志愿者等集体宿舍居住者 • 服刑人员 • 临时住所（如酒店，不超过6个月） • 无收入的经济依附型学生 • 养老院住所 税率标准 • 通常为年净冷租金的5%-15% • 合租房屋按使用面积比例计算 • 自有房产参照当地标准租金评估 征收管理 • 完成居住登记后自动扣缴 • 各城市可自行确定征税时间节点 • 未申报构成逃税罪（《税法》第370条），最高可处5年监禁或1,000欧元罚款 税务抵扣 符合以下条件可申报为工作支出： 1. 因工作必需的第二住所 2. 支出达主要住所费用的10%以上 3. 需满足： o 距工作地点不超过主要住所距离的50% o 通过居住频率、社交关系等证明实际使用情况 注：具体执行请以当地税务机关最新规定为准，建议通过专业税务顾问进行申报。 买房卖房找博房，博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com （本文数据来源：房地产世界）
许多租赁合同中规定，租户需定期承担所谓的"美容维修"（Schönheitsreparaturen）。但法律和司法判例对翻新义务设定了严格限制。本文将详解租户真正需要翻新的情形。 租户何时需翻新房屋？ 是否需翻新取决于以下因素： • 合同条款：若合同包含翻新条款，租户可能在租期内需进行翻新。法律虽未规定条款具体表述，但法院常需判定其有效性 • 交接状态：若租户入住时接收的是新装修房屋，通常退租时需恢复装修状态。 翻新条款的有效性标准 无效的"刚性条款"： 1. 固定周期要求（如"厨房每3年必须翻新"），含"最迟"、"至少"等绝对化表述 2. 周期过短（当前司法实践认可：厨卫5年/居室8年/附属房10年） 3. 指定具体颜色（联邦最高法院判例VIII ZR 416/12规定：房东仅可要求中性色调） 4. 无条件退租翻新要求（BGH VIII ZR 316/06判例） 有效的弹性条款： 应采用"通常"、"必要时"等柔性表述，例如： "厨卫一般每5年、居室每8年、附属房每10年进行必要美容维修" 重要提示：若条款同时包含有效与无效内容，则整体无效 粉刷义务特别规定 • 租期内可自由选择墙面颜色 • 退租时房东可要求恢复为浅中性色调 小额维修条款 房东可要求租户承担特定维修（限高频使用部件）： • 适用对象：水龙头、开关、卷帘绳等 • 费用限制： o 单次维修：通常75-100欧元 o 年累计上限：200-300欧元或年租金6-8% • 超额处理：单次维修超限时由房东全额承担（如150欧淋浴花洒维修，100欧限额下房东需支付全款） 退租翻新义务 仅在以下情况成立： 1. 入住时为装修好状态 2. 租期内未履行有效条款规定的翻新义务 无效退租条款： • 概括性退租翻新要求 • "专业翻新"等模糊表述 • 折价补偿条款（BGH 2015年废止） 租赁房屋翻新责任指南：租户与房东的义务划分 租户的翻新责任范围 当租户需承担房屋翻新时，其义务通常限于"美容维修"（Schönheitsreparaturen）。虽然法律未明文规定具体内容，但司法判例已形成明确共识： 租户负责项目： • 墙面与天花板的贴壁纸或粉刷 • 暖气片及供暖管道的涂漆 • 地板的涂漆或地毯清洁 • 内门、窗户及大门内侧的粉刷 房东负责项目： • 实木地板的打磨与密封 • 破损地毯的更换 • 窗户及大门外侧的维护 • 暖气、卫浴设施及电路的维修 房东能否设定翻新标准？ 即使合同包含有效翻新条款，房东仍受以下限制： • 施工方式：不得强制要求专业公司施工（此类条款无效） • 颜色选择：租期内不得干预颜色（如"所有门窗必须涂白"无效），但可要求"施工规范无瑕疵"（如壁纸接缝平整、漆面均匀） • 退租粉刷：仅可要求"浅色或中性色调" 租户能否要求房东翻新？ 若合同无有效翻新条款，且房屋交接时为未装修状态，则房东默认承担美容维修责任。但需注意： • "对半原则"（BGH VIII ZR 163/18判例）：若租户要求翻新，通常需分摊50%费用（因翻新后房屋状态可能优于合同约定） • 例外调整：根据房屋原始磨损程度，比例可浮动（如入住时已严重磨损，租户承担比例可低于50%） 误操作翻新如何维权？ 若租户因无效条款而错误支付翻新费用： • 索赔时效：合同终止后6个月内可向房东追偿 • 建议：立即咨询租户协会或专业律师 法律依据：联邦最高法院判例（VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18等） 实务提示：保留房屋交接状态证明，警惕合同中"专业翻新""折价补偿"等无效条款 （本文数据来源：房地产世界） 在房地产交易中，你遇到过困难吗？ 请联系bofang.ug@gmail.com
旅行季节话健康： 现在又到了旅行旺季，是阖家出动的幸福时光。我经常看新闻。喜欢报道和拍照的媒体人一阵阵惊呼国内医院的超满。我前不久看到一则德国新闻：法兰克福一所学校350个学生，有150个学生得流感，再加上几个老师。所以，学校现在休课关门。德国目前已经有790万人得流感。如果按照同样比例，中国就有1亿人得流感。 2024年我在湖北宜昌中心医院体检（国内全面体检便宜），其中还有一项＂胃部幽门螺旋杆菌＂检查。该菌最大危害是能够引起胃癌。发现该胃癌原因的医生获得诺贝尔奖。 全球有30亿人携带乙肝病毒，中国有9千万人无症状携带者。乙肝病毒是肝癌原因之一。 这个幽门螺旋杆菌和乙肝病毒的危害是什么呢？就是你携带了，但是自己还不知道，还有一个危害就是通过筷子和口水可以传播，犹如流感。 通过医生朋友的启发，我现在出外跟团游都是先用干净筷子拿点菜，然后再不吃菜了，因为我在跟团游一再提醒使用公筷，别人也听到了呼吁，但是就是不用公筷。（2018年以来，我跟团游一二十次，不得不注意）。 使用公筷这样的小节，容易做到，也不容易做到。 您想出售或者购买德国的房地产，请联系bowang.ug@gmail.com
日近暮年，上帝问，你还有且只有一个愿望时，你怎么回答？是给暗恋的中学同学一声明确的信号，还是希望自己有家财万贯？ 哥德答复：想知道一切！ ＂知道一切＂意味着人再没有对未知的求知欲望，生活会凸显暗淡了。 文化大革命前的＜十万个为什么＞一书编写真好，趣味满满。无数个问题使我增加了探索未来的求知欲。文革之后的版本，第一篇是＂上海沪东造船厂的万吨水压机＂。枯燥了许多。 人奔七十，还想知道什么？ 身边的生活中其实就有无数的提问。 退休前几年，在职工食堂里，我询问了好多人一个问题：为什么女性皮下脂肪比男人多，本应该不怕冷，但是却比男人怕冷呢？此时我脑海中不断出现北极熊的身影。 有人说，男人的血压比女人高，有人说，男性的皮肤比女人的厚，五花八门，无奇不有。 去年，经过学习十几门医学课程，又学习了医学营养学，我才知道：男的，自幼儿到老，他的神经系统和内分泌系统在调节协调方面与女性不同，身体内的200多种激素不完全一样，尤其是营养代谢率高于女性。口中食物，会转化为糖，转化为能量。代谢率高，也就是身体内获得的能量多，能量释放的热量当然也多。 原因找到了，能够改善吗？ 能！饮食和运动可以改进，全面体检之后对缺乏的营养要素的补充，内分泌的协调等等都可以改善。 班门前，再弄斧。
从现在开始，想要改用气候友好型供暖的自住房屋的业主可以向德国复兴信贷银行申请补助金。以下是最重要的细节。 资助什么？ 新资金的背景是现在德国政府的供暖法，该法自 2024年1 月 1 日起生效。除此之外，还有关于如何促进自愿转向气候友好型供暖的新指南。热泵和太阳能热系统尤其被认为是气候友好型的，而且某些木材或颗粒加热系统也被认为是气候友好型的。 取暖补贴多少钱？ 所有气候友好型供暖类型的基本补贴资金为投资额的30%。还可能有一些特殊的奖金，例如，如果工资低于一定限度，特别是低效的供暖系统被更换，并且使用天然制冷剂或地热能的热泵作为热源。如果生物质供热系统符合一定的粉尘排放限值，则可补贴 2,500 欧元。对于投资额不超过 30,000 欧元的私人自住业主，最多可获得投资额的 70% 的补贴。 谁可以申请资助？ 最初，只有居住在其中的单户住宅的业主才能提交申请。其他业主仍需耐心等待。德国复兴信贷银行预计将分别于 5 月和 8 月向房东和房主协会发布申请表。不过，所有符合申请资格的人现在就可以开始更换供暖系统，并在 11 月 30 日之前向德国复兴信贷银行提交申请。申请资助的先决条件是事先与专业公司签订合同。 资金底子够吗？ 联邦经济部在回应 每日新闻的询问时表示，根据评估，2024 年联邦预算中预计的 167 亿欧元资金数额“充足”。 同时，需求也很难估计。根据联邦能源和水工业协会 的数据，德国近 72% 的供暖系统最近使用天然气或石油运行。该部表示，如有必要，还有可能追加预算。未来的预算已经规划了相应的预算标题。 您可以在哪里提交申请？ 可以在德国复兴银行门户网站上申请资金。由于需求量很大，早上德国复兴信贷银行门户网站上的虚拟“等候室”里出现了等待时间。从今天早上开始，该网站可以再次访问，没有任何问题。 什么时候需要更换加热器？ 几个月来，围绕所谓的供暖法一直存在激烈争议。一般来说，功能正常的加热器可以继续运行。如果加热器有缺陷但仍可以修理，这也适用。自2024年1月1日起，新开发区的新建建筑必须采用65%的可再生能源供暖。 通过加强气候保护的改革，联邦政府希望推进建筑行业的供暖转型，并保护消费者免受未来几年二氧化碳价格上涨时石油和天然气价格上涨的影响。 每日新闻 在房地产交易中，你遇到了诈骗吗？ 请联系bofang.ug@gmail.com
买得起房地产的德国人越来越少。尤其是年轻家庭不愿意购买。目前看不到趋势逆转。 未来几年，德国和瑞士可能会继续在欧洲房主群体中名列末尾。主要原因是去年德国人的购买意愿较2022年大幅下降。 这是周四发布的《欧洲住房报告》的结果，该报告代表国际经纪网络 锐玛克斯对近 23,000 名欧洲人的房地产计划进行了调查。 锐玛克斯德国市场首席执行官尤莱维奇 在评估结果时表示：“尽管利率处于历史低位、购买价格下降、房产数量增加以及良好的谈判机会，但德国人尚未利用房地产市场的机会。” 。 多年来，德国一直被认为是一个租房国家。大约 57% 的家庭是这样生活的。拥有住房的比例仅为41.2%。在欧洲比较中，只有瑞士排名稍低。另一方面，尤其是南欧和东欧国家的人口，住房拥有率超过70%。 欧洲领先的是希腊，占84.1%，其次是意大利，占83.4%，罗马尼亚占82.2%。其中大部分都是历史悠久的；这些物品通常已经在家庭中保存了很长时间，并代代相传。 德国近期尽管利率较低，但购房兴趣却有所下降，主要是由于贷款利率大幅上升和通胀高企，推高了建筑材料和工资的价格。那些感兴趣的人害怕买房的风险，因为他们担心自己买不起。 对于 36 至 45 岁的群体来说尤其如此，其中 40% 的人认为目前平衡成本与自身经济能力的困难是最大的问题。只有在 56 至 65 岁的群体中，负担能力所起的作用较小，为 29%。在他们工作生涯的最后阶段，更好的财务资源让这些感兴趣的各方能够更冷静地处理这个话题。 人口进一步向城市迁移 然而，潜在买家在寻找位置优越或合适的房产时遇到的问题要少得多。 “至少 18% 的受访者甚至愿意搬到资金前景不太有吸引力的地区，”尤莱维奇说。该声明也可以理解为对政客的认可。 如果农村或者结构薄弱地区的房地产得到国家的财政支持，肯定会引起一部分人的兴趣。然而，对于普通大众来说，现实仍然不同。大多数有兴趣的人希望在城市购买，占 43%，在郊区购买的比例为 35%，在乡村购买的比例仅为 22%。 买家兴趣低迷也给租赁市场带来压力。由于价格上涨，许多潜在买家仍然是以前公寓的租户。这不仅减少了租赁供应，而且由于相关方的高需求而增加了租金。此外，独居人口比例过高也加剧了住房短缺问题。德国的单身家庭比例为 29.4%，在欧洲排名第二。只有芬兰人以 38.4% 的比例位居榜首。 据法国巴黎银行房地产公司的专家计算，其结果是去年的租金显著上涨。与 2022 年相比，德国现有房产的租金上涨了 4%，新建筑的租金上涨了 6%。 在柏林、慕尼黑和汉堡等所谓的 一线城市，现有建筑的租金涨价比例甚至为 7%，新建筑的比例为 9%。法国巴黎银行房地产董事总经理梅泽林斯基预计：“预计 2024 年租金涨幅将比之前注意到的更为强劲。” 自秋季以来，购房市场至少略有复苏。 房地产国际连锁的尤莱维奇现在观察到，卖家越来越愿意接受较低的价格水平作为新的现实。至少买方还有根本利益。近三分之一的受访者希望在未来两年内搬家，其中 38% 的人可以想象购买房产。 商报，什内尔文 你不要纠结了，我们帮助你结束纠结。eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
德国最受欢迎的信贷形式是什么？如果一个月内无法支付分期付款，贷款实际上会发生什么？ 银行让人们在 20 多岁或 30 多岁时购买自己的房子成为可能。如果没有贷款，他们可能要到 50 岁或 60岁才能存够必要的购买金额。但房地产贷款也有其陷阱。与银行谈判时应熟悉哪些术语以及应注意什么？ 哪种类型的贷款适合购买房产？ 购买房产时支付的贷款称为抵押贷款。通常使用的形式是所谓的房地产抵押贷款。抵押贷款最初只是意味着购房者每月向银行支付的金额（所谓月供）在贷款期限结束前保持不变。例如，月供可以在十年内逐月保持在 1,000 欧元不变。 每月还款额如何组成？ 你第一眼看不到的是每月还款额的构成。它由两部分组成：利息支付（即银行因提供贷款金额而收到的金额）和部分还款。这是实际用于偿还贷款（即偿还贷款本金）的金额。每月以相同的利率，例如 1,000 欧元转入银行；但在首次还款后，利息和还款的比例构成随着时间推移而渐渐发生了变化。 银行的利息始终根据剩余贷款余额计算。但在第一次付款后，这笔金额会逐渐减少，因为每月月供的另一部分会减少贷款余额。随后一个月，贷款总额相应减少。因此，银行收到的利息略有减少。 对于房地产抵押贷款，与银行约定的利率在整个期限内保持不变；仅还款率发生变化。而且支付给银行的金额越来越多，1000欧元的还款部分就越来越高。总体而言，偿还贷款越快，每月的负担就越高。然而，如果你想减少每月的贷款还款额，那么偿还贷款的时间就会更长——这也增加了整体的利息负担。 什么是固定利率？ 固定利率是指利率在一定时期内固定，在此期间不发生变化。如果利率固定十五年，这意味着抵押贷款的利率相同——无论市场利率上升还是下降。任何申请贷款的人主要是想尽可能长时间地保护自己免受利率突然上涨的影响。固定利率到期后，可以与银行商定新的利率，因为贷款通常不会在约定期限内还清。 你能摆脱固定利率吗？ 但是，如果利率固定 15 年，而市场利率在短短 8 年后下降，会怎样呢？有好消息也有坏消息：在德国，固定利率贷款可以在十年后取消，提前期为六个月。这意味着在这种情况下你必须支付理论上更高的两年利率。十年后，利率较差的贷款可以取消并与银行重新协商。 巴登-符腾堡州消费者咨询中心在ARD财经编辑团队的播客“黄金与灰烬：买房项目”中建议关注还清贷款的速度。 “然后想想，如果利率上升，十年或十五年后会发生什么？我还能融资吗？”毕竟，你不知道利率会走向何方。 “如果你安心地睡20年，不再需要去银行，那就同意20年固定利率。”任何同意如此长期固定利率的人都可以更好地计算未来几年每月的负担有多高。然而，缺点是长期固定利率是有代价的，因为利率略高。 然而，任何决定短期利率固定的人都必须意识到，利率固定期结束后，由于利率上升，即如果贷款利率在贷款利率固定期间上升，每月的负担可能会急剧上升。因此，可能值得使用不同的术语来计算如果利率在固定利率之后上升或下降，后续融资将会发生什么。 贷款期限结束前可以取消贷款吗？ 如果你想提前偿还贷款，通常需要向银行支付一笔费用，即所谓的提前还款罚金。这是支付给银行的，作为该机构预期的利息收入损失的补偿。借款人在某个时候可能不再能够偿还抵押贷款的风险消失了。提前还款罚款的原因在于银行的长远规划。 为了以一定的利率提供全部贷款，它必须在一定的条件下在资本市场上借钱——通常，这意味着期限一致。这个笨拙的术语是基于这样的假设：抵押贷款和银行在资本市场上贷出的钱具有相似的术语。因此，如果银行以较高的利率贷出贷款，而购房者进行了计划外的特别还款，这可能会给银行带来损失。 月供期间还可以“额外付款”吗？ 为了让自己在贷款期限内有更大的灵活性和回旋余地，在贷款十年期期限内，都可以选择进行特别还款， 也叫特别还本。本，就是本金。这使借款人有机会在每月定期月供付款之外偿还额外本金，即更快地还清贷款。 如果您在贷款期限内有大量资金收入（例如通过继承或大额退税），这尤其有意义。特别还款有助于更快地减少剩余债务，减轻利息负担。 然而，这种特别还款不能随心所欲地进行：特别还款通常每年只能进行一次，而且金额必须一定。这种特殊的还款权必须写入贷款协议，因为并非每份贷款协议都将其作为标准。不幸的是，没有什么是免费的：作为借款人，您有时会支付更高的费用或收到更差的利率。 还款期限内可以更改还本率吗？ 这种可能性是存在的。这意味着您可以更快或更慢地还清银行债务。但是，这必须与银行签订合同。例如，这可能意味着您可以在十年的固定利率期限内三次更改还款率。然而，对可以增加或减少还本率的程度通常设有限制。 如果您失业或生病：月供可以中断吗？ 在这种情况下，您应该首先联系您的银行。例如，可以暂停付款 - 但这并不意味着付款将完全取消。它们只需要稍后弥补。与银行的贷款协议规定了您可以暂停分期付款的时间，当然这不可能无限期地推迟。此外，还可以调整期限以减少每月的负荷。然而，利率通常保持不变。定期人寿保险等保险也可以帮助预防意外事件。 您应该与多少家银行交谈？ 消费者杂志 财政测试建议在签署合同和获得贷款报价之前至少与三个银行交谈。她在播客中表示，建议至少联系一位信贷经纪人，因为他们对各种优惠有概述。您还应该至少询问您的银行一次。 “建议联系三个不同的提供商，这非常重要：使用相同的基本数据，只有这样，贷款金额、期限、利率承诺才具有真正的可比性，”专家说。 每日新闻 买房卖房找博房，博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com
