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投资德国

Shuo Wang • Jan. 21, 2018

老生常谈 - 在德国投资

在德 创业


. 在德国创业的环境


(一)新建企业层出不穷


德意志民族是一个行为方式和思维方式追求稳妥的民族。在德国机关和企业里,大多数人只要有合适的工作位置,就宁愿依赖雇员这个饭碗,而不愿去创业当老板。他们清清楚楚地知道,创业的道路是坎坷的,创业的风险是巨大的。

而作为一名雇员,每年有21个以上甚至30个工作日的带薪假期,前后相加有六个星期。此外,虽然不算富裕,但生活是有保障的。即使一些人不安于现状,多半也是利用自己的业余时间去学习和开辟第二战场。比如,有的女秘书晚上去夜校学习医学和针灸,准备考助理医士(Heilpraktiker)。如果通过国家助理医士的考试,就允许在家开业。既增添了个人的生活情趣,又多了几个零花钱。

由于追求稳妥,民意测验结果表示,德国只有7%的人愿意在有条件时自立。这个数值比中国和其他亚洲国家的调查结果都低很多。在欧洲也是低的了。


最近这十余年来,德国社会发生了巨大的变化。德国企业在全球化的浪潮中也被席卷而入。由于剧烈的竞争和德国企业人头费用过高,德国大中型企业纷纷投资国外,把生产能力转移到国外,使得德国所能提供的就业机会降至十年来的最低水平。甚至非常罕见的第三产业萎缩也在2004年的统计中出现。2008年以来的持续经济危机,造成了大量的失业。仅德意志银行就从2007年以来裁减了一万多个工作位置。


因此,自建企业对于很多人来说,不管他愿意不愿意,都成了生存之必须。


谈及新建企业,走向自立的原因,据德国联邦经济和劳动部2003年的统计,64,6%的人说是为了经营自由和个人自由,60,1%的人有愿意独立经营的愿望,25,2%的人认为是失业之外的另一条道路,13,1%的人是因为有了新的商业点子,9,2%的人是为了挣钱和荣誉,出于家庭接班的为7,8%,其他原因为7,3%。


发达国家第三产业约占社会总产值的60%到70%。大型企业,特别是第二产业的大型企业裁减人员是历史的必然。同时,这也给人们为发展第三产业,为发展个体小型企业提供了新的土壤。


(二)新建,关闭和倒闭


市场经济制度的特点就是经济发展的周期性。每隔几年,市场经济制度国家就要发生一起经济危机。它的症状主要是需求减少,供给过剩,大量失业和大批企业倒

闭。但在经济上升和高峰期,企业的关闭和倒闭也是自然现象。

企业关闭和倒闭有各种各样原因。有经济方面的,有管理和销售方面的,有陷入债务怪圈的,有家庭原因和健康年龄以及合并等原因的,也有经济大环境原因的。

1985年,原西德地区共有18876家企业倒闭,1990年约12500家,1992年和1993年,企业破产数目更大。2004年3月中旬,正当经济景气指数淌过谷底,给人们带来了新生的希望时,从德国联邦统计局传来了2003年全德倒闭企业和个人达101000个之多。其中,破产的个人有61403户,比2002年增长31.1%,有39320家企业破产,比2003年增长4.6%,达到历史之最。2009年上半年,德国企业倒闭风潮再次创造同期历史新高。


倒闭的企业既有新生企业,也有存在多年的老企业。如果不计关闭企业的数目,新建企业数量则大大多于倒闭企业数目。


倒闭,之所以给人那么吓人的印象,源于种种原因,比如,新闻媒体上宣传报道破产的多,报道新建企业的少;破产案中涉及的不光是企业,也包括个人;责任有限公司增多的趋势导致公司破产增加。因为责任有限公司仅以注册资本抵债,不少企业不愿意继续经营或经营不下去了就宣布破产,不必以更多的资金还债,包括偿还员工工资。

德国北部明斯特工商会和南部慕尼黑工商会于八十年代就新建企业的前景,分别作了一个调查。调查表明,慕尼黑地区1980年注册的20898家企业中五年后有61,6%还存在;明斯特地区1980年注册的7925家企业中有53,6%还存在。这说明,在德国,新建企业的四、五年存活率还是相当高的。何况其中还有关闭而非倒闭的企业。

进入一个市场,既有成功机会,又有失败的风险。把握成功的机会,调整相关战略和决策因素,成功的胜数就更大。


(三)德国市场的特点


竞争激烈。

德国是个成熟的市场,从行业分布和市场饱和度来讲,已经没有市场空缺。当然,这只是表面现象。自90年代以来,已经有越来越多的中国香港和台湾公司以及个人在德国成立了自己的企业,并且站住了脚跟,打开了局面。其中不乏佼佼者。就拿中餐业来说,1957年时波恩只有一家中餐馆,而现在则有四十多家。大家都生存下来了。市场在变,环境在变,人们的观念在变,中德两国的经济关系和容量都在变。市场总的趋势在往有利于我们华人创业的方面演变。


外贸比例高。

德国外贸占国民生产总值将近一半。2008年以前,德国的外贸出口一直是世界冠军。每天每月的进出口量都很大。所以对经营外贸的企业来说无疑是个不可忽视的市场。


成本昂贵。

据德国联邦统计局和劳动职业研究所2004年4月29日发表的德国工作时间和小时成本统计,德国自1970年以来的平均工作时间越来越少,而工作小时的成本越来越高。1970年时平均每个劳动者的年工作时间是1879个小时,1991年为1467个小时,2003年则降为1362个小时。每小时工资从大约4欧元提高到2003年20欧元。换句话说,德国一个劳动者2003年二三个小时的工资是中国工人的月收入。2009年,德国近4000万在职雇员的平均月工资为3100 欧元。


德国企业工资水平高,工资附加费用高,税收水平高。尽管德国现任施罗德政府致力于经济改革,但是,战后几十年积累和遗留下来的经济、法律、税收和劳工政策方面的问题非一朝一夕能够解决的。这些问题必然还将伴随我们多年,甚至更为久远。上述几个“高”造成成本昂贵,加上技术和质量的相对优势下降,一些高新产业远不如美国日本等发展迅速,给德国产品的对外竞争带来了严重的困难,也给企业的生存带来直接影响。


产业结构不断转变。

这一过程从60年代至今从未间断。其表现为,第三产业比重不断增加,传统工业逐渐向第三世界和周边低工资水平地区转移,其速度自2000年以来明显加快。传统工业和“老经济”雇员减少,“新经济”自1996年后加速崛起,所占产值成倍增加。


德国惯性。

德国接受新生事物,比如新行业和新技术等,比较慢。但一旦接受,就比较稳定,而且日后又很难再改得过来。


求稳,保守,逃避风险。

企业因而有发展,但不易暴富。求稳和保守表现在许多方面,如法律体系严谨、健全,规定条例繁多,执行严格,以投机取巧手段牟取暴利困难;银行严格控制发放贷款。发放贷款一定会有比在中国严格的担保机制和内部控制方针。银行既要了解你的经商“点子”和企业家的潜力,又要看你的财产情况和抵押能力。那种数年前在中国十分常见的只要领导批准、毋须过目企业经营和财产情况甚至明知企业经营不好,前景暗淡而发放贷款的现象,在德国是不会出现的;行业中相对封闭,技术和经验交流大大少于美国和日本;德国人的“稳性”决定了他们成为人寿保险平均占有率和人寿保险保费支出的世界冠军,而德国人民又是世界各国股民比例中的侏儒。


7.大动荡,大分化,大改组

“大动荡,大分化,大改组”本来是中国1966年至1976年的文化大革命期间描述群众运动常用的一个词汇,由于德国人求稳,保守,逃避风险的特点,应该说是不适用于德国人的脾气禀性的。现在挪做他用,形容德国,竟然是那样地贴切生动。因为全球化的浪潮,不管你喜欢不喜欢,不管你欢迎不欢迎,你都不能饶它而行。

全球化是全球人才、资金、货物和信息的空前流动和交互作用。由于经济全球化同样也越来越冲击德国社会和德国市场,自90年代年以来,一直处于这种大动荡,大分化,大改组的浪潮之中,从90年代后期至今,这种趋势和发展更有过之而无不及。

全球化带给西方社会包括德国的是弊多利少。最常见最容易感受到的表象是德国企业的兼并改组,产业结构变化,产业外迁和资金流、货物流以及人才流的变迁。原德国赫斯特化工集团在法兰克福总部的雇员来自60多个国家和地区,德意志银行在法兰克福地区的雇员来自60多个国家。德意志银行在欢迎招聘的新职员大会上,使用的工作语言不是德语,而是英语。大型企业的分化和改组每年已经达到了几千亿欧元的数额。笔者在德国企业里已经工作了十余年。曾工作过的三个德国大型企业几乎每年都在进行企业内部结构调整,其目的就是适应变化,适应市场,适应全球化的浪潮。当然,内部调整的结果是雇员的人人自危,因而,结构调整遭到了企业工会的抵制。

随之而来的则是政治制度、经济制度、企业结构、企业文化和哲学以及人的思想的调整和适应。比如,德国法律法规方面对高科技人才的绿卡制度,商业零售业开门时间的法律规定,外国人在德入籍的法律规定,企业内部结构的再调整。

正因为全球化给西方发达国家包括德国带来了冲击,每当在瑞士达沃斯举办世界经济论坛年会和七大工业国首脑会议时,没有哪一次不发生反对全球化的游行和示威的,以至于酿成暴力冲突。

全球化其实也给中国和亚洲国家和地区包括亚洲四小龙带来了巨大的冲击和影响。大批外国资本和大型跨国公司向中国大举进军,对中国的民族工业和传统文化,造成了几近毁灭性的打击。然而,中国人民的苦苦支撑和顽强求索,“摸着石头过河”,顶住了战斗的第一回合。中国经济的高速发展,已经给中国人民创造了走向世界的第一次机会。中国人在海外已经逐渐尝到全球化给予我们机遇的第一丝甜头。


上述这些特点表明,在德国建立自己的企业有成功的机会,尤其是给予我们华人的机会,但成功往往来得相当艰难,风险比过去更加增大。


二. 创业和经营的战略策略


(一)成败的原因何在。


德国联邦经济部根据调查结果,将新建企业破产者的失败原因归纳为以下七条:


资金短缺。

这是68.6%的新建企业破产的原因之一。主要是由于新建企业者对资金需求量估计不足,一旦客户拖欠付款,就发生了流动资金周转问题。有的企业由于收买兼并企业时付出的价格过高,偿债利息随之而高。


信息匮乏。

占61%。新建企业者对市场行情了解太少,过高估计了自己的产品或服务的市场需求,过低估计了竞争对手的力量。


缺乏必备的专业知识。

占48%。一些新建企业者对商业和企业经营可说是一窍不通,对自己进入的行业根本不熟悉。


缺乏计划。

占30.1%。主要是计划做得不够,不全,或对好的计划未认真贯彻执行。


家庭纠纷。

占29.8%。这是私有企业中的一个典型问题。如经营者工作时间过长,配偶忍受不了。还有过多地从企业资财中挖取资金填补家用而企业不堪负重。


对企业能力估计过高。

占20.9%。即投资过猛,固定成本过高等。


外界影响。

占15.4%。比如客户态度的改变,客户群中的购买力不稳定,技术进步造成的新机器买价过高,地方政府政策的改变等。


从以上七点可以看出,导致企业失败的主要根源是企业家的素质。外界影响和家庭纠纷只占15.4%和29.8%。同时也可说明一个企业如果能留有资金余地,如果详细调查了解市场,如果从自己熟悉的行业着手或通过学习掌握必备的知识,如果能认真制订和执行计划,如果……, 那么企业成功的可能性就会更多更大。


(二)行业的选择和竞争问题


上述明斯特和慕尼黑工商会的调查是按行业划分的。新建企业4-5年的存活率与具体的行业分布密切相关。它们在这两个城市分别为


新建企业的存活率


明斯特 慕尼黑

饭店旅馆 35% 47.9%

办公服务,咨询,经纪,广告和其他服务业 61.2% 65.9%

贸易 51.3% 60%

建筑 (慕尼黑包括装修扩建) 24.6% 64.9%

信贷和保险 51% 61.7%

加工工业 无数字 61.5%

生产企业 60.8% 无数字

交通业 59.4% 59.2%

旅游业 85.85 无数字

农林业 35.6% 无数字


首先我们要在这里明确指出,随着时间的推移和变化,特别是90年代以后世界经济产业的重新调整和改组,极大地影响者德国市场的变化。自80年代起,农林业、建筑业和传统产业继续不断地萎缩。进入90年代后期,由于经济的全球化,欧盟各国不断要求继续减少国家对农林业和传统产业的政策性补贴,这些产业的生存能力将大幅度下跌。而“新经济”和“老经济”都在开始加速向国外转移工作机会,因

此,如果今天再做一个工商调查的话,可能会有不小的变动。


从上表可以看出,各个行业中新建企业的生存机会各不相同。各个城市和地区不

同,各个时间阶段不同,万不可一概而论。我们看到,尽管旅馆和餐饮业存活率在这二个地区都很低,但这期间大量开办的中餐馆则很少有倒闭现象。不过,进入90年代后期以来,经济环境对中餐馆逐渐恶化,竞争逐渐激烈,德国人兜里的钱相对不如以前多了。中餐馆的鼎盛时期终于不再重现。代之而起的则是中越泰小吃店。中餐业从此进入战国时代。贸易难做,餐馆好搞的辉煌已经不再。


上面涉及到的是大行业的划分。而实际情况要复杂得多。在大行业基本稳定的情况下,小行业可谓千变万化。旧的行业萎缩,过时退出,改组,合并,新的行业又如雨后春笋,朝气蓬勃,在国际间传播开来。

例如,在德国产生,然后被引入其他国家的小行业有:

- 房门更新业。1968年由不来梅的迪斯柏格公司首创,将各种旧门改造成看上去很新很现代化的门。这个小行业很快推广到欧洲各国和美国。

- 日光浴室。1977年在德国推出,1980年达到高峰时在美国市场上也出现了。

- 生物建筑材料商场。在德国产生后也迅速推广到美国。

引进到德国的小行业更多,如法国的自然化妆品店,英国的门房代理业。来自美国的更多,如计算机商店,快餐店,自选商场,汽车出租业等等。在餐饮业中,中餐馆,意大利的冰淇琳店和土尔其的“多纳饼”店80年代90年代的发展最为迅猛。


1975年5个德国软件工程师退出了IBM在德国的分公司,成立了SAP软件公司,不到二十年,企业已经发展成了上万人的大企业。现在则已经进入德国股票指数DAX多年,2004年进入了欧洲50家大型企业的股票指数队伍EURO STOXX50 。九十年代末期美国和欧洲软件行业的崛起,带动起了相关产业,带起了全球“新经济”和相关股票指数“新市场”的崛起。

我们在此不能不提及影响整个世界和世人生活的计算机、计算机网络和移动电话。虽然计算机和网络的由来已经有几十年的历史,但它们的崛起以及对人类家庭生活的巨大影响却是90年代以来的普及和推广。有了它们,才有今天的数码相机,我们才能在几乎大街小巷到处看到网吧、手机店,才能从事网上购物,到网上银行办事。德国网上交易额自2003年起增长幅度加大,还将进一步影响人们的生活和商业行为。


应当注意的是,要将一个行业引入到德国,要看是否符合德国国情,要将德国的行业引入到别的国家,同样要看是否符合那里的国情。据统计,即使是向德国输出行业最多的美国,适合而可以输入德国的新行业也只占美国产生的新行业的5% - 10%。

我们来看看引入新生事物方面比较典型的例子卡拉OK。日本创造的这个行业在中国和其他东南亚地区推广速度之快是众所周知的。在欧洲一些国家(如卢森堡,甚至在英国)也正在推广开来。但在德国几乎是寸步难行。据仅有的几家推销卡拉OK设备的公司之一的老板曾对本书原作者说,他们代销的先锋卡拉OK设备每年只能卖出十四、五套,而且买主基本上都是中餐馆。这主要是德国人的思维方式和生活习惯不同。虽然他们在一年一度的狂欢节上载歌载舞,在不认识的人之间甚至于亲吻以至于发生性关系。这也许是一个喜欢安静生活、比亚洲人更少参与夜生活的人的发泄和歇斯底里罢了。

尽管柏林的夜晚稍微热闹一些,但柏林的生活气息已经不再是德国式的了。西德战后几十年对共产主义圈围的西柏林的特殊培养,西柏林的热闹和文化早已经是半美国化了。当你夜晚或星期天早晨漫步在德国一个中小城市街头,你才能体会到德意志民族的安静还需要相当的外力推动才能适应卡拉那个OK呢。

当然,我们不能断言卡拉OK在德国绝无前途。据一个中学生讲,现在已经有一些搞流动卡拉OK晚会的商人,定期举办卡拉OK晚会。参加的人不少,多是中学生,也有些大学生。

德国经济学家把一个行业的发展分为四个阶段: 起步阶段,快速发展阶段,成熟阶段,竞争排挤阶段。

再以卡拉OK为例。这个行业在本书第一版的90年代刚刚步入起步阶段。十年后的今天,卡拉OK仍然还处于起步阶段。中餐馆在80年代和90年代进入了快速发展阶段和成熟阶段。进入新的千年,德国许多地方,尤其是在大中城市,中餐业已经进入竞争排挤阶段。中国的外贸类公司渐渐进入快速发展和成熟阶段。当然,各个行业各不相同。比如高科技产品的中国外贸类公司,现在还正在筹备,还没有进入起步阶段。中国的汽车行业,由于国内市场的快速发展,正在积极努力满足国内市场的需求,无暇顾及海外的扩展,在欧洲的业务根本就没有进入起步阶段。而中国人办的咨询公司十年来一直处于起步阶段。这一方面是缺乏通晓中德两国文化、语言并具备中德两国的教育背景和相关知识、尤其是具备中德两国经济界的工作经验的人才,另一方面还在于国内企业对企管和经济咨询缺乏一定的需求。而需求的缺乏并不是没有实际上的需求,而是人们对咨询的认识还停留在10年前人们对硬件和软件的认识上。


在西方国家,企事业和公共机构请来咨询公司对企业运作和市场进行咨询早已经是司空见惯的事,而我们中国人还远远没有看到咨询的重要性和必要性。咨询固然是产生了费用,然而,通过咨询我们可以作出正确的决策,节约大量成本,少走很多弯路,赢地了时间和竞争的胜利。同时,咨询也带来了企业内部缺乏的知识和诀窍,能做到企业没有咨询时做不到的事情。咨询的价值正在逐渐地被国人所认识和承认。正象国人今天对计算机硬件和软件价值的认识转变一样。

过去,人们往往忽略软件的价值而看重硬件。都知道计算机没有硬件不能运转,而软件则看不着摸不着,因此往往在评估计算机功用时,首先想到的是它的硬件而忽视软件。不过,这些年来,国内对硬件和软件地位和价值的看法正在逐渐调整。软件的地位和价值已经不断上升。然而,这毕竟是十年已过。难道我们国内企业对咨询行业的需求也还要再等上十年二十年吗?


进入德国市场,不在于你所进入的行业处于哪个阶段,而在于你以什么样的战略策略和准备工作进入这个行业。最典型的例子也许是德国的阿尔布莱希特兄弟创办连锁超市“阿尔迪”(ALDI)的过程了。当时,德国的大型超市已经林立,市场已经没有余缺。按道理讲,阿氏兄弟打入饱和的市场与大型商业集团竞争,胜少输多,其艰难程度已非常人可以想象。大型商业集团资金雄厚,人才济济,已经首先就占尽了人合地利。阿氏兄弟坚持薄利多销和简朴货架布局,没有大型超市货物上架摆放整齐的人工费用,从而节省了管理费用,降低了整个经营成本,从而可以以价廉物美取胜,就是说,不光价格低,而且还质量好。比如在质量方面,他们也采取了多种措施。很多名牌供货商不愿意在价格便宜的阿尔迪店,因为这会影响他们的品牌战略。没关系,阿尔迪集团让他们或者换一个商标,或者干脆打出阿尔迪的牌子,即“无名商标”。这样,既获得了名牌商品的高质量,又坚持了自己的优价战略。

今天,阿尔迪可以说是物美价廉,阿尔迪的品牌已经深入人心。阿尔迪从零起步,已经从德国商品零售业的大蛋糕里瓜分着越来越大的份额。引得仿效者众多。2003年,另一个零售业连锁超市“利得”(Lidl)第一次超过阿尔迪集团的年营业额。不过,德国记者们评论道,由于“利得”超市布点比阿尔迪多,还不能算是正式超越。阿尔迪家喻户晓,已连续多年被评为德国十大商标,阿氏兄弟也连续多年荣登德国首富的宝座。当然,失败的例子比比皆是,即使进入一个快速发展的行业,如果没有一个合适的战略策略和充分准备,失败自然也是必然的了。


(三〕创造性创业和模仿性创业


所谓创造性创业是指技术发明和利用社会革新两种类型。

技术发明可以分为产品革新和程序革新两种。如激光唱机的出现就是产品革新,旧门翻新技术就是程序革新。社会革新同样可以分为两种,即结构革新和合同方式革新。美国大学生莫纳革汉想开一家意大利馅饼店,却苦于没有足够资金,便想出了客户电话定餐,送餐上门的方法。如今,他拥有几千家意大利馅饼店,也打入了德国市场。这就是所谓社会结构革新,即打破了上门吃饭的社会习惯而改为送餐上门在家吃饭。“合同方式革新”的一个例子是清洗业务。一个德国企业家雇佣了一批寻找第二职业的工人,在业余时间为工厂清洗机器,工资控制在每月480马克(约245欧元)以下,从而免去了企业社会保险,降低了企业工资成本。最终结果就是企业清洗机器的费用低于用自己的员工清洗机器的费用。这种方式就是建立一种新的合同方式。现在,第二职业在德国早已经是遍地开花。

不过,据统计,在德国97%的新建企业是模仿性建立企业。创造性建立企业只占

3%。原因很简单,模仿者总是多于创造者。模仿性建立企业的效果不一定会比创造性建立企业差。一个德国企业家说得好:企业家的任务实际上主要应该是发现并认识商业点子和机遇并充分利用它们。德国商人莫恩以建立“购书者俱乐部”的商业点子,在40年内使贝塔斯慢公司从一家小出版社发展成为世界上最大的新闻出版财团之一。但“购书者俱乐部”并不是莫恩发明的。他只是发现认识了它,利用了它而已。IBM公司的发展哲学是:绝不做第一人。一个新的尝试出现后,先观察一番,发现他人有成就,便立即学来,为我所用,做“迅速的第二者”。IBM的成功很大程度上得益于这个企业哲学。当然,事物是发展的,相对的。IBM自90年代后期,也在调整企业经营战略,加强了科研开发。

做创新者,做第一人,有可能成功,但也有失败的风险。如果你在德国首家推销传真机,你今天可能已成巨富;但如果你首家推销的是差不多同时出现的图象文字机,你可能早已经破产。这就需要有准确的判断,足够的调查,充分的勇气和韧性。激光唱机刚刚出现在德国市场上时,许多人不以为然,认为它与传统唱机没有太大的区别,价格又贵。头几年果然销不动,但在后来几年里,销售额翻了六倍。类似情况还有DVD激光唱机。2001前时,一台普通DVD激光唱机售价1300马克到1600马克(大约在665至820欧元),而今年,2004年,消费者已经可以买到几十欧元一台的DVD激光唱机了。价格看来是降低了不少,但商人赚的钱则比三年前要多得多。

一个台湾商人曾说,他在德国推销计算机只读激光盘已有多年,经营惨淡,销售不好。但他仍然坚持着。1993年世界计算机市场普遍不景气的情况下,激光盘忽然得到了广泛的认识,销量激增,他一下子占领了德国市场上很大一块地盘。笔者认为,这位台湾商人非常了解自己产品的性能特性,知道这是计算机业发展的方向。虽然产品并没有一下子被市场所接受,计算机现有技术还可以满足用户需求,还没有对新技术的大量需求,但他的本能使他做出了正确的判断并坚持了下来。


这便牵涉到了第三种建立企业方式,或者说是第二种方式的改良,即“创造性的模仿”。所谓“创造性的模仿”,原来的解释仅仅是模仿别人已经成功的方式,移植到一个无人竞争的新地区。笔者认为可以扩展一下定义:有自己独立分析和判断的模仿。从德国一个地区移入另一个新地区,是一种创新(地区新);适当改变产品和服务内容及形式也是一种创新(内容新与形式新);以自己独特的方式来促销,又是一种创新(营销方式新)。说到内容学与形式新,德国中餐馆的菜肴就是一个典型的例子。德国的中餐按照德国人的口味作了很大改变。也许国内的人不以为然。但这种方式恰恰是能为德国广大群众所接受的。如果不根据德国国情,“保持”自己的传统,就不符合德国的游戏规则了。

记得在80年代末期,中国云南省某单位派出强大阵容,在杜塞尔多夫闹市区开了一家中餐馆。服务员小姐年轻漂亮,会说一口流利的德语。厨师也是国内选拔的一流正规厨师,有多年经验。笔者在该餐馆吃过一次饭。可以说,饭菜质量很高。但是,饭菜虽然好吃,但我吃完以后,觉得他们很难在德国立足生根。果然,没过多久,这家餐馆关门大吉。为什么?他们的饭菜太辣。而且,云南的辣与泰国餐馆的辣不一样。泰国餐馆的辣,辣在嘴上,甜在心里;中国餐馆的辣,辣在嘴上,也辣到心里。这就是中餐馆的辣与泰国餐馆的辣不能相比的原因。这也是泰国餐馆虽然很辣,但仍然能长年立于不败之地的原因。这也是中餐馆改良而适应德国国情的原因之一。


(四)寻找新的商业点子


不断创新是一个企业长期生存的要素之一。波恩德国经济出版社股份公司(原波恩冷特罗普出版社)有一个刊物,叫“商业点子”(Geschäftsideen)。他们组织有关编辑力量,分析当前市场行情和市场前景,分析新生行业和传统行业。发现某个行业蕴含有巨大商机和发展前景,就在刊物上向读者推荐;发现某个行业面临危机,就提出警告。

举例如下。1978年该刊推荐汉堡包快餐馆。当时,这个行业模仿美国麦当劳快餐店经营方式,刚在德国兴起,就显示了成就。1980年推荐了办公服务业。这项推荐可以说高瞻远瞩。虽然办公服务业的兴起相对于这项推荐时间有好些年的滞后,但今天的实际情况确确实实地应验了该刊的预想。1982年推荐一小时洗照业。1984年推荐电话营销代理业。1986年推荐激光印刷中心。1990年推荐正餐快餐馆。这些推荐点子经过实践证明,大多正确和实用。捷足先登者就能获利。

该刊提出的警告也往往应验。1979年该刊对快速洗衣业发出警告。当时行业中还有20%企业能盈利。而今天,已经倒闭了很多。其实,洗衣业不会消亡。自1979年以来,它处于事实上的调整和重组。自2000年年底以来的经济萧条和德国社会经济改革,使得人们口袋里的活络钱少了。同时,服装业已经逐渐感受到亚洲服装的竞争,价格下降。此外,家庭熨烫技术与往日相比已经不可同日而语。欧元的引入,造成了物价的高速上涨。种种原因,归结到洗衣业的衰落的表象。

1983年该刊就录像带出租业中的欺骗想象(招聘特许经营人)发出警告。

1987年就数据库行业发出警告。那时该行业只有10%能有赢利。可以说,该刊众多的警告当中,这是一条最为重要而失败的警告。80年代末期,计算机行业发展虽然很快,但除了不算发达的少量的个人计算机,主要还是大型机。大型机用户少,更新换代慢。因此看来,该刊的警告似乎应该是应验了的。然而,90年代以后,个人计算机发展迅猛,大型计算机开始加快更新换代,新型计算机结构客户机服务器和网络的推广,使得数据库产业面临极大的需求。数据库不但没倒,反而欣欣向荣,蒸蒸日上。成为新经济产业的重要成员,也与其他新经济产业促成了1999年和2000年高新技术股泡沫的形成。泡沫过后,数据库产业仍然迅速恢复。看来,在未来十年数据库产业仍然会和新经济产业参与带动老经济的发展。


波恩德国经济出版社股份公司的地址是:

Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG
Kundendienst
Theodor-Heuss-Straße 2-4
D-53095 Bonn

http://www.vnr.de

http://www.rentrop.de


三.中国企业和中国人的机会


(一)目前状况


随着中国经济的高速发展和中国加入世界贸易组织,中国与其他国家的贸易正在向深处和广处发展。越来越多的私营企业已经开始在德国安营扎寨,在德国的数万中国留学生也在跃跃欲试。最近二三年中国人在德国开办的责任有限公司,已经不计其数。没有正式登记注册而早已开始经营的更是无法计算。中餐馆则发展更快。


最近十余年来,德国的形势发生了巨大变化,德国的华人华侨也发生了巨大的变化。原来相对比较单一的经营形式和经营范围,原来以国内公有制企业和事业的派出机构为主要成份的华人企业,早已经被私人企业所取代。原来一部分公派企业的所有制也发生了静悄悄地革命。


华人华侨企业的触角已经伸到了各个行业,各个角落。从第二产业到第三产业,从资本类公司到人本类公司再到各种个体企业,应有尽有:独资合资生产和加工企业,银行保险、贸易、旅行社、餐馆旅馆、各类经纪人、批发零售、咨询、医疗卫生、新闻出版、体育文艺。可以说,有什么样的德国企业,在德国土地上就有什么样的华人华侨企业。


在此特别值得一提的是,70年代末期到90年代的留德学人,学成之后,很多人留了下来。这些人有相当一部分人在德国企业里工作。他们的人数相当可观。比如,德意志银行,德累斯顿银行,商业银行和巴伐利亚裕宝银行里,每个银行都有几十个中国人。其他德国的大中型企业的情况同样如此。他们既有中国企事业的工作经验,又有德国企业的工作经验;既有中国语言文化的深厚根基,又有对德国语言和文化的精通和了解;既了解中国国情和民情,又了解德国的风土人情。开句玩笑话,他们既认识德国人的严谨,又了解德国人的德行。他们中不乏出色的律师、医生、税务师、会计师、翻译家、教师、教授、工程师、银行家。他们了解德国企业计划和决策的制定过程,他们知道德国人在什么样的环境里会作出什么样的决定。他们还知道在商业谈判中,德方还有多少回旋的余地,为什么德方的定价在谈判中已经到了最后底线。他们当中很多人自己也在不断地求索定位。国内企业和个人作为“外来户”要在德国竞争搏击,只有按照我们的古人孙子兵法所说,“知己知彼”,才能“百战不殆”。毫无疑问,他们是华人华侨企业在德国发展中可以信赖的支柱,他们是国内企业来德发展可以依赖的中坚力量。


(二)发展方向探讨


德国并不是遍地黄金。这里有成功者,也有失败者。在此,笔者愿就中国人和中国企业在德国办企业的方向和策略提几点看法:


1.要适应德国国情。

在德国创业建点,如何建,一定要研究是否符合德国国情,如何去适应德国的国情民情。上面提到的中餐馆对中国菜肴特色的改进就是个例子。还有个有趣的例子:麦当劳最初打入德国是在德国巴伐利亚州,麦当劳经营了一段时间后发现生意并不好,于是麦当劳做了一番调查,察觉原因在于:巴伐利亚人认为,吃汉堡包不就着啤酒毫无乐趣可言。于是德国麦当劳打破不供应含酒精饮料的惯例,在餐厅中供应啤酒,结果销售额果然大增。


2.重视咨询,重视软件。

咨询业在西方发达国家有着长期的传统和丰富的经验。其实,中国古代的“知己知彼,百战不殆”和近代现代的战争中先派出侦察兵和侦察机以及卫星侦察,都是为了减少战争的损失。由于有了侦察兵而取得了战争的胜利,由于充分利用了中立的咨询企业的经验和智慧而减少了风险和经济损失,这在经济学上叫降低机会成本。机会成本在经济学发展的今天,已经可以轻而易举地算出。不懂得降低机会成本的重要性,付出的代价不仅仅是机会成本,有可能付出的是企业的生命。

德国企业不仅仅是在作为“外来户”闯入中国市场时借用咨询公司的力量,在本国市场的具体实践中经常委托咨询公司为他们调研,提出规划和计划,解决问题的方案直到具体实施。咨询业的内容也不再限于企业管理,而是企业生存运作的方方面面。比如,市场调研,人事咨询,税务咨询,企管软件和其他软件咨询,企业兼并咨询,单一项目和其他投资项目咨询,大宗合同咨询,市政建设咨询...。咨询,已经深入了我们的生活,咨询,已经在德国走进了企业的千家万户。


过去,国内的企业家,就是不重视咨询,不重视软件(这里即包括了计算机软件,还包括了我们日常所说的企管经验和知识以及软环境),不重视商业交往中除了订单以外的因素。。你邀请一个厂长参加德国专家关于企业管理的讲座(更不要说介绍德国的经济形势了),他就问,他有没有带订单来,或者是否想合资?如果没有,那就算了。在德国的中国企业也是如此,对企管咨询,对经济环境和订单以外的东西不重视的现象十分普遍。世界政治,相关行业的市场行为,德国经商的惯例等等,作为管理层必须去关心和掌握。不懂经营,不了解市场,不去学会利用咨询,就会受到市场的惩罚。有些国内企业在德国已经建立了,才发现根本就不了解德国这个市场,硬着头皮支撑下去,日子十分难过。在德国市场上曾经拼搏一番而最后以失败告终的中国企业,有大有小,数目不少。


这些年,国内时兴MBA。大小头头为了混得一纸工商管理硕士文凭,亦步亦趋。尽管很多人考试时还希望老师高抬贵手,但是不管怎么说他毕竟还会在家多少看看书的。这毕竟对促使他认识和了解世界市场,认识和了解经济运作大有裨益。本世纪以来,国内各行各业加强了对经济知识和市场调研的重视。看来,国内已经逐渐对软件和咨询业重视起来。


3.企业的目标,未来经营活动与适当的战略

建立企业需要付出相应的努力和代价,比如时间,费用和精力。因此,首先必须明确我到底要干什么,要明确自己的目标和方向。我要在什么市场提供什么产品或者什么服务。

此外,企业建立之前必须确定企业定位值。这是西方经济学当中的一个概念。定位值决定在什么框架下去达到目标。定位值决定企业面向哪些需求人群,怎样解决可能出现的目标冲突:

比如,一个企业追求最大限度地满足投资人的利益还是满足所有需求人群的胃口。这就决定了企业的赢利是在年终时最大限度的分红还是投资员工的再培训。

企业是否重视生态环境,如果订货赢利不少,但是对环境不利,你愿意接收订货还是拒绝。


企业定位值常见的主要问题有:

质量、增值和价格结构对我有多么重要?(我的优先级放在高质量还是放在普通质量但是价格低廉?)

我全力以赴最大限度地追求最大利润还是考虑其他因素(如社会因素和环境因素)?

企业年终时保留多少利润以使它再增值或者创建人在多大程度上追求较高的物质生活水平(平日花费较大,企业年终时必然利润减少)。

我推崇什么样的领导作风,是民主式的还是权威式的?应该让员工怕我还是让员工喜欢我?


4.客观条件的分析

解决了目标、方向和定位值的问题以后,就要把它们具体化。现在要解决的核心问题是:我作为企业创建人可以为我的潜在客户提供什么我的竞争对手所没有的东西?换句话说,我们在哪方面好于竞争对手?那么作一番自我分析、环境分析和市场分析就能回答这个问题。

行业分析给我们显示了一个经济分支领域里市场各路群英的力量分布和竞争关系。市场分析给我们以市场需求方面的答案,何处还有市场空缺,何处还有机会。竞争对手分析使我们对市场和行业的角力及其竞争关系有了进一步的了解,知道了竞争对手的长处和短处。资源分析明确了自己的核心能力和资金状况。


5.企业采用什么法律形式

以什么法律形式建立企业是个需要综合考虑和决定长远的决策问题。

它决定了一些原则性问题如对债权人的担保和责任,创建人作为企业主的权利和义务。因此,企业法律形式不能轻易改变。那么在创建企业时就要仔仔细细认认真真思考,哪种企业的法律形式更适合我的企业的目的和发展。当然,企业法律形式并不是一劳永逸地解决了。由于环境和企业内部的各种因素的不断变化,有经济的,法律的和个人的,这个问题还会再提到议事日程上来。


企业通常是一个多人的集体,同时也有个体企业(只有一个人对其业务负责)。法律形式规定了企业主之间和对第三者例如客户、债权人和投资人的关系。德国公司法规定了相应的公司法律形式,供创建人选择。

法律出处有:

德国民法典(BGB),

商法典(HGB),

责任有限公司法(GmbHG),

股份公司法(AktG)和

合作社法(GenG)。


根据是否是企业主的个人品质置于前台(如他的能力和知识,他的积极参与等等)或者还是他的资金起更重要的作用,企业可以分为下列四组法律形式:

个体企业,

人本类公司:民法公司,无限商业公司 (OHG),两合公司,静止公司

资本类公司:有限责任公司,股份公司,两合股份公司

特殊和混合形式:注册合作社


6.选点问题

选点是建立企业的战略问题,是今后发展的决定性因素。根据企业发展战略、经营方针和企业实情,结合当地具体情况,聚合最佳因素,综合评估,将为企业的发展带来良机。

具体说来,选点需要考虑的因素很多。但一个新点不可能满足或者不能最大满足所有要素。只能综合考虑,加权分析,取其之优。各种类型的企业,其考虑问题的侧重点也不尽相同。生产性企业要考虑劳动成本,贸易和第三产业要考虑就近客户。

通常企业最先纳入视野的决定性问题是:

我是在德国生产还是把生产点设在中国,然后选择最佳地区,比如靠近某一经济活动中心还是偏离经济中心,在该地区选出最佳地点,比如在某一城市,是在市内最佳点还是在选一侧街。


小型企业(洗衣房,小商店)仅仅在地方经营,它们只须在地方上考虑局部最佳点。

我们现在来看看分析一下各个具体因素:


- 劳动力和工资成本

对劳动密集型产业来说,比较方便和容易地获得劳动力而且工资水平比较合适对于企业来说具有极大意义。工资水平当然也对服务类行业具有重大意义,不过,服务类行业同时还要考虑就近方便客户,因此服务类行业的选点受到了进一步的限制。生产企业原则上可以考虑在远离中心城市的地方,而把劳动力和工资水平因素放在首位。起决定性作用的是,企业能否招聘到合格的人力。

通常企业会碰到经典的目标冲突问题。一方面企业为了降低成本,要压低工资水平,而另一方面工资水平越低,劳动力的素质也越低。

我们经常在报纸上看到这样的招聘广告,既要懂英语德语汉语,又要懂电脑操作,还有有三年五年德国经验。如果你去应聘,老板给的年薪不到二万四千欧元。而这样的人才在德国公司至少可以拿三万四千欧元的年薪。


与低劳动力成本的优势相反的顾虑有,中心位置的布局会导致原材料和货物运输成本的提高;由于边远地区的开发不如中心城市,边远地区文化设施,学校幼儿园等缺乏,招聘相应资力和素质的人才困难,通常只能是大大提高他们的工资才有可能吸引人才,这反过来必然又加大企业成本。


中国公司打进德国,企业的运作离不开有德国学历和经验的中国人。他们大部分生活在大中城市。而德国的大中城市目前大都有了中国文化中心和中文学校。这就给中国公司的员工创造了良好的生活环境,使他们在异国他乡能够尽快熟悉环境,了解德国情况,为创造一个良好的公司风气奠定了基础。


- 就近客户,方便客户

贸易和服务类企业(银行,商店,餐馆,旅行社,旅馆等等)的销售额主要来自于附近和熟悉的客户,很少有远道而来的客户(暂不计旅馆),选点对他们来说就更为重要。

决定性的因素是:地皮费用,房租,交通方便性,停车位,生态环境如噪音,下水管道条件等。

企业销售生产商品不同,使用选点条件也不同:

a.是否是满足每天的生活需要,比如食品,烟酒;

b.是否是满足周期性的需要,如纺织品,或者是

c.满足非周期性需求,如工具,餐具等等。


a类企业一般都采取就近原则,它们服务于附近的客户。这些年由于竞争,它采

纳了新的销售方式,即搬迁到了所谓消费购物中心,那里的房租要比市内相应低一些。

类企业和c.类企业处于客户对质量和价格的不断比较之下。它们通常都座落在

竞争对手附近的繁华商业街上。尽管房租昂贵,但它们还是认了,忍了,因为这里可以保证一定的销售额。如果经销同样的商品而远离市区,那么企业只能用给客户的优价并花费大量的广告费用来弥补客户的不便。


- 基础设施

现代企业往往设置多个地点。尤其是把生产和销售分开。生产点在地皮房租相对较廉的地方,销售则尽量靠近客户。企业不管大小,都与运输有密切关系。廉价、安全可靠的运输途径是企业服务于客户的保证。大型中国贸易公司进出货很多,如果远离海港或空港,运输、调度、报关和储存就不如就近方便。

在德国,目前各地的道路、水电、交通和通信等基础设施和条件基本上都比较健全了。只是在远离城市的地方如果不会开车还不是那么方便,另外小城市和乡镇还没有宽带上网条件。对基础设施问题,运输量较大的企业需要重点考虑。

汉堡、不来梅和法兰克福华人企业群集,就是因为运输条件和就近与运输海港海关联系方便。


- 税收,国家收费和政治环境

在德国因为税务制度、国家结构政策和分散管理的财政税务部门的原因而各地税赋费用不同。工商税(Gewerbesteuer)和地契税(Grunderwerbsteuer)由地方来定,落户一地的企业既受中央同一税率的约束,如流转税,又要区别地了解地方税率高低。


德国的政治区划分为三级:联邦、州和县市(地方)。

各级机构都有税收收入。税收来自哪种税种,由国家确定。而工商税征税税率则由地方自主决定。关于征税税率,我们举例说明。


如果求得统一税收测定额为18000 欧元,地方征税税率(Hebesatz)为200%,那么企业所交工商税为36000 欧元。如果地方征税税率我400%,那么企业所交工商税为72000欧元。征税税率的多少是公开的,每个地方政府都把它刊登到因特网上。如果网上找不到,可以打电话给市政府询问。

我们看到,征税税率的大小极大地影响着企业最终上交税额。

不过,由于经济环境的变迁,地方政府都在不断地调整征税税率。法兰克福市政府前些年的征税税率在500%,2004年已经降低到390%。近年,地处市区的大企业和银行渐渐搬出法兰克福市区而选择了周边地区,就是因为法兰克福市区征税税率太高。而税率的降低也是地方政府对市场和环境的变迁作出的反应。


不可低估的是地方政府工作的态度和效率。如果他们勤勤恳恳,高质高效地工作,则对企业气氛的影响是积极的,企业的费用也是微乎其微的。

中国在改革开发当中各地为了吸引外来投资纷纷采用了对外资的多种优惠政策。德国原则上对内对外一视同仁,但也有少量差异。如在德国东部投资的优惠就比在西部要多。

此外,地方外国人管理局,又叫移民局,对外国人的态度也很有影响。德国的移民局基本上都对外国人十分恶劣,恶劣到令人不可容忍的地步,当局部门已经丧失了一个人应有的人性。笔者在德生活多年,有意识地多方打听并且有意识地自己亲身经历和观察移民局的所作所为,想努力找到对外国人态度和蔼的移民局。然而,结果还是令人十分失望的。这大大伤害了外国人和外来投资者的人格和自尊心,影响了他们的兴趣。

不过,最近一两年来,德国慢慢在变,也有居住在德国的外国人发起最佳德国移民局评选,对这些官僚机构有所触动。不过,改过毕竟不是一朝一夕的事,况且,德国人从来就不认为其态度为“过”。

改过,也还需要制度上的改变。比如,法兰克福移民局只有一定数量的工作人员,每人每天处理的案卷有定额。达到定额后,员工就不愿意做了。


德国州和地方管理部门是决策和管理执行部门。搞好关系固然重要。然而,德国与中国国情不同,与官方部门的关系万不可过高估计。经商办事业,挣钱过日子,平时与他们打交道不多。

倒是值得一提的是中国企业与德国官方管理部分接触的过程中,对德国官方行政文件的态度问题。

有很多中国企业初来乍到,不懂得认真按时处理和答复税务局、海关、移民局和工商局等等机构的告示、警告和催涵,往往以为处理此类事情类似国内情况,找个熟人托托人情,问题就解决了。一直到官方部门的罚款和刑罚程序开始或即将开始,才开始行动,找翻译,找律师。有时为此而付出了不必要的翻译和律师费用。

因此,从企业成立的第一天起,尤其是对德国情况不了解和语言不通的外来企业,就要认认真真对待每一件官方行政文件,避免造成进一步的、有时是当时根本无法估计的后果。


- 德国东部地区环境问题

1990年德国东西部统一之后国家对原民主德国地区,亦即今天的德国东部地区大量投资,改进基础设施和改进各行各业。为了筹措资金,德国人民尤其是原西德地区人民,勒紧裤带,上交给国家更多的税赋,使得工资成本大大增加,实际生活水平大大下降。东部地方政府也拿出了各种不同的投资优惠政策。然而,东部的经济环境并没有较大地好转。

十几年过去了,东部地区的基础设施是大大地改善了,人均收入大大地增加了。然而,失业率并没有多大的改善。东部地区就业机会少,年轻人找不到工作,只好移居西部,造成东部地区人口下降,市场需求减少。

笔者认为,这些年东部地区发展外部条件及其基础设施已经具备,其主要障碍还来自东部自己所为。

1990年德国统一后,东部地区人民从西部获得了一比一东德马克兑换西德马克的优惠和其他大量资助。当然,这一比一的兑换是当年德国柯尔总理执政的一个错误。很多人觉得这钱来得容易,花得也极为大方。统一后,东部地区的中餐馆真是风风火火地兴旺了一阵。之后,原东德地区工业企业大量拍卖,伤害了相当多的一部分人的心。很多人找不到工作,也就不思进取,靠在了国家身上。

同时,社会主义制度四十多年,柏林墙突然这么一倒,人们根本就没有精神准备。在不平衡心理驱驶之下,所有地方政府仅仅从表面上学习西德的社会市场经济制度,但思想上根深蒂固的懒汉意识根本就转不过来弯,也许根本就不想去转弯,这样当然不适应一夜之间突变而来的资本主义,扭扭捏捏认同一些表皮的东西,特别是几十年的东德生活使他们今天更认同金钱。比如对外来车辆和人员的严格收费,严格惩罚,而在服务上不努力改进自己,处处向钱看,丧失了人应该有的精神。很多现象类似目前的中国,表面上繁荣昌盛,实际上人们没有精神追求,没有亲情,一味地向钱看。其实,东部连表面的繁荣昌盛都还缺乏。这样,却又吓跑了西部地区和国外的客户。西部地区的人民就不愿意去东部旅游休假。东部整理恢复的度假设施闲置不用,造成了恶性循环。


此外,东部没有什么发展机会,就业机会少,造成了事实上的移民潮,这股潮涌出东部,涌向西部。中国企业选点,需要有当地的市场需求,需要找到高质量的人才。这是东部地区所不具备的。除非特殊情况,比如为了拿到居留许可,为了与姐妹州和姐妹城市合作,为了某种特别的目的。否则,东部对中国企业是不可取的。


然而,这二年来,有一些中国小企业在东部地区落了户,生意居然不错。这不是与作者本人的上述观点互为悖论吗?不,不是。成功的例子固然是有,但是我们要分析分析,一要看看成功的是什么行业,二要看看是做什么业务,三要看看成功背后的原因是什么。原来,做某些商品批发业务的行业在东部地区落户,并不是为了满足当地居民的需求,因为上面我们已经谈过了,东部的需求,从总体上来讲是比西部疲软得多,而是成为东欧国家的集散地。这些年来,中国商品的质量已经不是15年20年前的“傻大黑粗”了,它们今天的品质和外观早已是今非昔比了。再加上价格上的优势,东欧商人鼻子同样象中国商人一样地灵敏。他们趋之若鹜,跟随市场跟得很紧,能很快发现价廉物美的中国商品批发点。


7.重视广告。

据2004年2月的报道,国内广告业在未来几年将跻身世界广告收入的前三名。改革开放将近三十年,国内广告业从无到有,现在早已经是家喻户晓了,以至于到了令人们讨厌的程度。可是在德国,华人华侨企业虽然认识到了广告的作用,比如积极地在德国华商报上刊登广告,但是还有很大的局限性。局限性的一个最大特点就是只重视在华人和华侨中做生意,而忽略了当地潜在客户的主力军:德国人。比如,很多中餐馆只在华人报刊上刊登广告,而在德华人进中餐馆毕竟还是不多。中餐馆的主要客户当然还是德国人。笔者有个朋友开了一家中餐馆。接手这家餐馆时,餐馆的月营业额已经从二年前开办之初的十几万德国马克,降到了二万马克。他们一方面请来上好的厨师,一方面在当地报纸刊登广告,同时加强管理,提高质量和服务水平。结果,在相对较短的时间内就逐渐把销售额抓了上来。

十年前德国有一定知名度的一个刊物办个中国专刊,以特价向中国企业征集广告,结果只收到了一个私人企业的委托。十年后的今天,当德国知名杂志“经济周刊”刊登中国号外时,在华人华侨企业中征集广告仍然比较艰难。

广告是现代企业生活中必不可少的一个组成部分。德国企业无不把广告开支纳入企业预算之中。广告支出占销售额的比例如今成了一个企业发展的重要数据之一。


8.行业相间,行业结合

在农业上,玉米和小麦间种,水稻和养鱼结合,不但可以增加产量,增加收益,还可以扶墒养情。行业相间和行业结合可以给企业带来1+1=3的效益。比如一个华人外贸企业进入德国后,需要了解市场行情,参加博览会,发展客户,可能开始时根本就没有收益只有支出。如果企业附带建立餐馆或旅馆或者商店,就能保证有一定的收入。再比如一个旅行社,本来它的任务是接团组团,代订旅馆,销售机票等等。可是如果有一定的资金,也可以开办旅馆和餐馆。这样,一方面可以降低成本增加竞争力,另一方面做到了肥水不流外人田,增加了企业的收益。

当然,我们这里所说的都是有机的结合,有益的尝试,与目前国际上流行的集中主要精力,突出核心优势的企业改组不一样。


(德国博网编辑王硕博士编写) 法兰克福法院宣誓翻译袁慧珠审阅


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目前,租户们几乎在争夺令人垂涎的公寓。 对房东来说很好:您可以选择谁可以入住。 因为参赛者的数量通常很多,有些人的牌特别好。 房地产门户网站房地产二十四的一项研究表明了这一点。 房东的最爱排名: • 情侣 • 单身一人 • 家庭 个人印象尤为重要 根据研究,最重要的选择标准是: 个人印象和固定收入起决定性作用。 租户的自我披露也很重要。 当然,不能保证相关方只会提供真实信息。 虽然不那么重要,但也是决定谁可以搬进空置公寓的一个标准——租户可能适合房屋社区,感兴趣的一方对公寓充满热情和/或根据其他居民的推荐而来。 这些感兴趣的人打得是烂牌 然而,对于某些人群来说,这变得困难: • 合租公寓(只有百分之四的房东喜欢) • 有孩子的单亲父母(百分之十) • 学生(11%) • 养老金领取者(22%) 当兴趣方提出以下要求时,房东会予以负面回应: • 期望公寓改造 • 希望将公寓用于商业用途 • 询问演奏乐器的练习时间 所有这些都减少了找到新住处的机会。 毫不奇怪:如果有兴趣的各方愿意自己承担装修工作,这会得到许多房东的认可。 技术熟练的人在下次看公寓时排队时会提高他们的机会。 焦点杂志 你最近有房子要买或者是卖吗?bowang.ug@gmail.com
von 德国工商会考试资质房地产经纪人,计算机博士,房地产评估 02 Mai, 2024
德国城市的房租价格多年来一直在上涨,尤其是在大都市区。 这些是每平方米价格最高的十个城市。01/25/2024 - 1:05 p.m 如果你想住在德国大城市,你就必须承受高昂的房租。 近年来价格上涨很快。 房地产租售平台房地产二十四住房晴雨表显示,仅在柏林,2023 年最后一个季度的新建筑租金就上涨了 3.6%。 不断上涨的租金水平正在影响普通民众。 在德国,大约有两个人住在出租公寓里。 这是欧盟范围内的最高值。 全国范围内的租金价格稳步上涨。 几乎所有主要城市都受到影响。 但主要城市的租金价格到底有何不同呢? 哪里每平米价格最高? 私人研究机构 经验研究2023 年第三季度的最新排名表明了这一点。 所提供的房租是针对过去十年内建造、面积为 60 至 80 平方米且经过翻新的公寓进行评估的。 根据其自己的信息,该研究所使用了大约 200 万条广告进行分析。 尽管这并不能全面描绘德国租赁市场的情况,但它确实揭示了趋势。 排名:每平方米租金最高的城市 第十名——科隆:每平方米14.50欧元 科隆以每平方米14.50欧元的价格在最昂贵的租金城市排名中排名第十。 根据联邦统计局的数据,约有 108 万人居住在这座大都市。 专家预计,到 2040 年,居民数量将超过 120 万,这可能会给租赁和房地产市场带来额外压力。 “我们的租赁市场非常紧张,几乎没有供应。 与科隆的住房存量相比,租赁供应可以忽略不计,”在莱茵河地区几个城市担任房产经纪人的罗兰·坎普迈尔解释道。 此外,业主方面的成本压力也会增加,从而导致租金价格上涨。 例如,科隆市控股的 杰阿杰房地产股份公司最近提高了市区一千多套公寓的租金。 第九名——汉堡:每平方米14.68欧元 汉堡在德国租金价格最高的城市中排名第九。 目前约有 189 万居民居住在这座德国北部城市。 2023年第三季度,这里的新合同租金每平方米平均租金为14.68欧元。 相比之下:2016年初,同类公寓的价格仍为11.84欧元。 不仅新建筑受到这一发展的影响。 根据汉堡房租指数,与2021年的上次调查相比,2023年不受租金管制的房产的公寓租金平均上涨5.8%。 从2019年到2021年,这座汉萨同盟城市的平均租金已经上涨了7.3%。 然而,批评者对租金指数的衡量提出了批评。 计算的是算术平均值,而不是中位数,这更容易受到租金过高等异常值的影响。 第八名——柏林旁边的波茨坦:每平方米14.89欧元 尽管波茨坦的几个地方目前正在建造出租公寓,例如新法尔兰和巴伯尔斯贝格南区,但租户的情况仍然紧张。 大约有 186,000 名居民居住在一个声称几乎没有空置房屋的城市。 寻找公寓相应地很复杂——无论租金水平如何。 后者新合同租金平均为每平方米14.89欧元。 第七名——美因茨:每平方米14.98欧元 莱茵兰-普法尔茨州首府美因茨的房价稍贵一些,因此排名第七。 美因茨2023年第三季度新出租合同的平均租金价格为每平方米14.98欧元。 这里的平均租金也出现了显着上涨。 2019年第三季度,这仍然是每平方米12.33欧元。 这意味着在当时租金成本最高的城市排名中排名第五。 第六名——海德堡:每平方米15.84欧元 海德堡是新上榜的,以新出租合同的平均租金价格为每平方米 15.84 欧元排名第六。 这使得海德堡成为德国最昂贵的大学城之一。 目前,巴恩城的 克坡尼库斯小区正在建设一个新的被动式住宅区,可容纳 206 套新公寓。 据媒体报道,其中 54 个受到租金管制。 那里的居民只需支付当地租金的67%。 背景是海德堡建筑用地管理的要求。 第五名——斯图加特:每平方米15.98欧元 斯图加特在租金成本最高的城市中排名第五。 这里每平方米的平均价格为 15.98 欧元。 2022年底,新建筑的租金要价仍为15.56欧元。 与柏林或慕尼黑类似,斯图加特的平均收入与租金价格的比率特别低。 根据数据服务提供商二十一世纪房地产的分析,租户在租用新公寓时平均需要将净收入的29%用于基本租金 。 第四名——弗莱堡:每平方米16.72欧元 弗莱堡在此排名中排名第四。 这座城市以其成立于 1457 年的大学而闻名,尽管房租成本高昂,但它仍然吸引着许多年轻人。 该大学及其附属大学医院是该市最大的雇主之一。 弗莱堡租户2023年第三季度的新合同租金平均租金为每平方米16.72欧元。 2022年底,这一价格为一平方米居住空间15.26欧元。 九个月内增加了 1.46 欧元。 第三名——法兰克福:每平方米 17.38 欧元 德国租房第三贵的城市是美因河畔法兰克福。 除了德意志银行、德国商业银行、德国复兴银行和德国中央合作银行之外,欧洲中央银行的总部也设在黑森州城市。 租户必须掏腰包才能住在这里。 美因河畔法兰克福2023年第三季度公寓新合同出租房平均租金为每平方米17.38欧元。 如果使用2019年第三季度的价格,法兰克福的价格每平方米上涨了3.05欧元。 当时的平均租金为每平方米14.33欧元——这意味着当时排名第二。 第二名——柏林:每平方米17.64欧元 对于那些在柏林寻找住宿的人来说,2023 年非常紧张。 德国首都在此排名中位居第二。 柏林人平均为每平方米支付 17.64 欧元的新合同租金。 然而,在过去几年的物价上涨方面,这座城市是德国无可争议的领先者。 例如,从 2018 年到 2023 年,现有公寓(80 平方米、3 间、2 层)每平方米的价格平均上涨了 34%。 房地产门户网站房产世界的分析表明了这一点。 据房产世界称,最近乌克兰难民的涌入推高了柏林的租金。 由于租金上限失败而产生的追赶效应也可能继续发挥作用。 第一名——慕尼黑:每平方米 21.01 欧元 慕尼黑仍然是德国租户最昂贵的城市。 2023年第三季度,这里的租户支付了每平方米21.01欧元的费用。 与排名第二的柏林城市的差距非常明显,几乎为每平方米四欧元。 2019年第三季度,慕尼黑的价格为每平方米17.50欧元。 租户协会主席卢卡斯·西本科滕在评论当前情况时表示:“慕尼黑当前的房租指数显示,与之前的租金指数相比,平均租金上涨了 21%。” 西本科腾表示,全国范围内有必要冻结现有房产的租金、对新租金实行严格的租金上限以及禁止指数房租合同。 所在城市平均租金价格 1、慕尼黑 21.01欧元/平方米 2、柏林 17.64欧元/平方米 3、法兰克福 17.38欧元/平方米 4.弗莱堡 16.72欧元/平方米 5.斯图加特 15.98欧元/平方米 6、海德堡 15.84欧元/平方米 7、美因茨 14.98欧元/平方米 8.波茨坦 14.89欧元/平方米 9、汉堡 14.68欧元/平方米 10.科隆 14.50欧元每平方米 资料来源:商报经验研究 买房卖房找博房,德国博房置业 bowang.ug@gmail.com
von 德国工商会资质房地产经纪人,计算机博士 02 Mai, 2024
在德国的主要城市,带家具的公寓已经占据了租赁市场的三分之一左右。 这意味着:租金更加可怕。 这一趋势对整个房地产市场产生了影响。 任何想要租房的人都将不得不应对不断上涨的价格——而且不仅仅是在德国的大都市。 住房短缺严重,对居住空间的需求很高。 虽然在低利率时期主要需求是购买房地产,但现在需求集中在稀缺的出租公寓供应上。 结果就是租金持续上涨。 政客们试图通过租金管制来缓解这个问题。 与此同时,带家具的公寓在租赁市场中所占的份额越来越大,尤其是在大城市。 房地产门户网站 房地产二十四的发言人 达能伯格表示:“租金管制实际上是一种监管措施,旨在减缓租金价格的上涨。” 但带家具的公寓(实际上是出租给临时使用的)的繁荣正在克服严格的租赁法。 “价格大幅上涨” 房地产门户网站房产世界的新闻发言人芭芭拉·施密德解释道:“在过去的两年半中,我们平台上的带家具租赁服务占总服务的比例已从 4% 左右增加到 8%。” 德国经济研究所 (IW) 住房政策和房地产经济高级经济学家克里斯蒂安·奥伯斯特在接受 德国电视一台新闻节目采访时表示:“我们观察到带家具公寓的供应量相当可观且不断增加。” 这位房地产专家表示:“带家具的公寓的租金溢价很高,尤其是在住房市场紧张的情况下。” 带家具公寓的租金明显高于同类不带家具公寓的租金。 德国租户协会发言人尤塔·哈特曼表示,这会对所有租金水平产生影响:“这些高额租金反过来又会流入租金指数,从而推高所有租金,形成恶性循环。” 法兰克福市占率最高 房地产二十四的当前数据支持了这一观察结果。 德国的 5 大都市受到的影响尤其严重。 平均而言,现在这里三分之一的报价都是带家具的出租公寓。 据房地产二十四称,平均每平方米售价要高出 10 欧元。 “法兰克福带家具公寓的比例最高,为 41%。柏林带家具公寓最贵。甚至比慕尼黑还贵,”ImmoScout24 董事总经理 Gesa Crockford 说道。 “在带家具的公寓方面,柏林是绝对的领先者,每平方米的价格略低于 36.82 欧元,”它说。 在首都,这些房屋的售价几乎是不带家具的房屋的两倍。 房地产专家奥伯斯特表示,带家具的居住空间绝对有其特殊用途:“特别是在法兰克福,许多来自金融或咨询行业的工人在当地停留的时间有限,带家具的公寓很有意义,而且那里是合理的要求。” 带家具的公寓通常受到租金上限的保护。 根据租户协会的说法,只要公寓位于有效的租金管制法规范围内,租用带家具的公寓的租金可能只会比同等居住空间的租金高出百分之十,而且没有例外。 租金管制是否适用? 然而,目前的法律可以被房东和住房团体利用:“在有限的时间内出租带家具的公寓仍然是一个法律的灰色地带,”克罗克福德说。 例如,如果公寓仅出租用于“临时使用”,则租金管制不适用。 因此,租赁协议中必须有时间限制。 根据联邦司法部自 2023 年 6 月起对精装修住房市场进行的一项研究,法院已经驳回了 7 个月的期限,因为期限太长。 法院还裁定,还必须有“特殊使用目的”,其中重点不是“在家”意义上的生活。 例如,学习访问或停留直至完成工作目标,例如与机械师或参观贸易展览会。 但实际上,租户和房东在签订合同时可以对“临时使用”一词进行广义解释。 并且:没有原告,就没有法官。 家具附加费很难理解 但还有一个问题:由于装修费用由房东承担,带家具的公寓可以以更高的价格出租。 然而,没有明确的法律规则。 哈特曼说:“由于允许的附加费金额不受法律规定,也不必在租赁协议中注明,因此租户通常不知道家具的价值以及附加费是多少合适。” 据专家介绍,这套公寓可以认为只配备了几件家具。 这就是为什么需要重新设计租金上限,以便更好地覆盖带家具的居住空间,并且也封锁住绕过它的方法。 IW经济学家奥伯斯特表示:“我从根本上对租金上限持怀疑态度。但如果你决定实施这项规定,那么你就不能留下任何漏洞,否则各个细分市场之间就会出现不公平现象。” 房产世界发言人施密德表示,政治家可以确保额外的透明度,例如要求房东明确注明家具附加费。 德国租户协会还呼吁在租赁协议中强制征收家具附加费:这将使房东更难通过提供公寓家具来规避租金上限并收取家具的乌托邦价格。 汉堡和不莱梅联邦委员会的倡议 事实上,有一种政治尝试以更严格的法律规则来应对。 联邦建设部长盖维茨去年 4 月宣布,她希望通过提供带家具的公寓来防止租金上限受到破坏。 盖维茨告诉芬克媒体集团,这种增加表明这是一种“规避”案例。 在汉堡和不来梅的倡议下,这一话题也被列入联邦委员会的议程。 州议院已向联邦议院提交了一份法律草案,其中提出了修改建议。 议会信息系统关于该程序的状态表示:“尚未讨论。” 联邦司法部长马可·布施曼可能会批判性地看待该项目。 他委托开展了一项关于带家具生活的研究,该研究于 2023 年 6 月发表。 结果:对带家具的公寓实行租金上限,无论是在庭外还是在法庭上,都不构成重大争议问题。 当被电视一台新闻节目询问时,交通部发言人提到了联邦政府 2023 年 7 月的一份声明。当时,红绿灯政府宣布将审查是否需要采取行动。 她还将仔细研究联邦委员会的提案。 “住房的承受能力和住房市场上适当租金的形成是联邦政府的重要关切。” 在省内比例也在增加 整个德国房地产市场的问题有多大? 房地产二十四表示:“在全国范围内,带家具公寓的比例有所增加,但其水平明显低于主要城市。”竞争对手 房产世界解释说,总体而言,与所有租赁广告相比,带家具租赁报价的比例相对较低。 但这一数字正在增加——甚至在大都市之外也是如此。 然而,房产世界发言人施密德解释说,这一比例仅为个位数百分比水平。 在人口10万至50万的城市,带家具的房源占平台总房源的比例在过去两年半中从3%左右增加到8%。 在房地产二十四中,自 2019 年以来,全国范围内的份额已从 8% 攀升至 11%。 施密德表示,“建筑活动的缺乏是房地产市场形势日益紧张的主要原因。” 为了缓解住房短缺问题,迫切需要创造更多的居住空间——特别是在负担得起的租赁领域。 每日新闻网,电视一台财经编辑团队 施品勒 有困难找德国博房置业 bowang.ug@gmail.com
von 德国工商会资质房地产经纪人,计算机博士,房地产评估 02 Mai, 2024
在线评估房产不仅快捷而且通常是免费的。 但是,如果您想要准确的评估,则不应依赖它。 住宅房地产市场存在危机。 在一些地区,二手房和公寓的价格尤其面临压力。 对于想要出售的业主来说,这并不是一个容易的事情。 他们想知道他们的房产能卖多少钱。 麦克中介、地产二十四 和 查看二十四 等平台以及许多经纪公司和金融家承诺提供快速在线帮助,而且通常是免费的。 所有提供商的原则都是相似的:用户在线输入一些详细信息,例如位置、居住空间和房产类型。 更复杂的工具还会考虑增加或减少价值的基本因素。 汉堡消费中心房地产融资、建设和房产买卖合同的部门负责人亚历山大·克罗尔齐克 表示:“房产的翻新状况正在发挥着越来越重要的作用。” 有些门户网站要求所有者进行评估。 只是:“这种自我表露总是带有色彩的。 几乎没有业主会将自己房屋的状况归为‘差’,”他说道。 标准化查询通常不考虑个人特征,例如财产或社区的布局。 确定房地产价格的数据库很难理解 该工具会将后台输入的数据与类似属性的数据进行比较。 “在线房地产估价通常基于报价,而不是实际销售价格,”联邦公开任命、宣誓和合格专家协会 房地产估价联邦主管 菲布洛克赫尔曼解释道。 )。 她说,这意味着所使用的价格往往过高。 感兴趣的各方并不清楚供应商的池中包含来自哪个地区的多少报价。 德国房地产协会 (IVD) 专家委员会的色佛尔补充道:“在涉及数据的最新性时,提供商也保持低调。”其中包括长达十年的优惠,并且仅指当前条件已转换的优惠。” 因此,客户无法了解评级的可靠性。 提供商比较结束后通常会给出一个价格范围。 “对于单户住宅,给出的价格是六位数,”菲布洛克赫尔曼说。 “对于这样的评估你根本无法使用。” 在线评估主要只提供粗略的方向。 每个卖家都应事先仔细考虑是否为此目的公开个人数据。 毕竟,在线门户网站的主要目标是获取新客户。 “通过在线房产评估,提供商与业主建立了关系。 他的目标是踏入大门。 他希望为业主提供有针对性的优惠,并赢得他作为自己的客户或网络合作伙伴,”石勒苏益格-荷尔斯泰因州消费者咨询中心市场、法律和金融服务部主管迈克尔·赫特解释道。 赫特警告说:“在使用此类服务之前,消费者应该了解收集了哪些数据、处理数据的目的以及存储的时间。 如果提供商不提供相关信息,那就是一个危险信号。” 使用各种来源确定可能的房产价值 除了在线房产估价之外或作为在线房产估价的替代方案,业主还有许多其他选择来接近实际的报价。 毕竟,这个房产评估为出售计划设定了路线:如果售价设置得太高,需求就会很低,出售时间就会更长。 如果发售价定得太低,销售收入将会不必要地减少。 “作为业主,我使用的不同来源的信息越多,我就越能接近实际的平均值,”汉堡消费者顾问 Krolzik 强调。 例如,互联网上国家建筑协会的价格指数允许通过区域搜索进行分类,并根据房产类别区分价格范围。 很多州发布所谓房地产市场报告。 德国地皮价值标准体系、房产价值专家委员会的跨境免费信息门户也很有帮助。 优点:它基于实际销售价格。 “然而,在大多数领域,专家委员会的数据每年只更新一次,并且滞后于发展,” 专家色佛尔表示。 在当前市场上,这意味着:报价过高。 然而,一些地方评估委员会会收取少量费用,提供具有类似特征的近期房产销售清单。 专业人士为卖家提供有依据的评估 然而,您自己的所有研究并不能取代专业人士在现场预约的评估。 除了官方数据和当前销售经验外,当地经纪人的口头评估中还考虑了房产的具体特征。 专家的方法是类似的。 他的报告的长度和费用可能有所不同。 专家表示:“业主绝对应该预算 1,000 欧元以获得专家意见。” 例如,尽管这样的文件在法律上不符合财产继承纠纷的规定,但它对于卖家和潜在买家来说是一个良好的基础。 最终,即使是专家也只能估计财产的价值。 他们无法预测买家的个人动机,就像他们无法预测价格走势一样。 本文首次出现于 2023 年 1 月 26 日的 商报时事通讯 内部能源与房地产。 艾娃。卡夫卡 买房卖房找我们 bowang.ug@gmail.com
von 德国工商会考试资质,房地产买卖租赁,房产评估,咨询 02 Mai, 2024
冷租1490 欧元,3.5 个房间,89 平居住面积 ,使用面积 7 平,1套间卫浴1客人卫浴,月杂费349 欧,押金3个月冷租。地下车库月租95 欧,建于2016年,无佣金 这间3.5间卧室的公寓位于一栋4层城市别墅式楼宇的二楼。法兰克福-丽德山庄超性价比、六栋环绕的城市公寓苑创造出高品质的生活理念,环绕着绿树成荫的庭院,外围环绕着天然石材底墙和绿色树篱。 项目描述 * 优雅的城市别墅建筑 * 设备齐全的组合厨房 * 新建筑标准三层玻璃门窗 * 客厅和卧室铺有优质镶木地板 * 增加楼顶效果 * 电动百叶窗 * 可视对讲 * 凉廊朝南 * 地下停车位 * 乘客电梯 * 被动式房屋建设 * 无障碍生活 * 现代设计平面图 * 交通便捷 * 两间高品质浴室/淋浴间 * 地下储藏室 * 最好的基础设施 * 带热回收的通风系统 卧室设有带浴缸的独立套间浴室、更衣室,客人厕间带淋浴间 地势 该物业位于法兰克福丽德山庄的一个高度活跃住宅区。公交车站近在咫尺,健身房、时装店、酒吧和图书馆,应有尽有。丽德山庄是法兰克福成功的新开发区,拥有高档住宅和公寓,绿化面积大,空气新鲜。 其PM 2.5 和 PM 10 远低于法兰克福平均值,而房产价值远高于法兰克福平均值。这里有15所幼儿园、3 所小学和2所高中。 公寓距离幼儿园、小学90米; 距离高中和运动场150米,距离购物中心300米; 步行5分钟即可到达地铁站(6分钟到达西北城,19分钟到达市内步行街); 距高速公路4分钟车程。 联系方式 法兰克福德房置业,电子邮箱 bowang.ug@gmail.com
von 马博士 30 Jan., 2024
租户通常需要填写租户自我报告,又叫自我书面介绍,以便向潜在房东告知有关个人信息。 在本指南中,您将了解何时需要租户自我报告、自我报告要包含哪些内容以及可以保守哪些秘密。 什么是租户自我评估报告? 租户自我报告是房东用来收集潜在租户信息的一种表格。 它的作用是让房东了解租户的信誉和可靠性,从而就公寓向谁出租做出明智的决定。 一般来说,租户的自我评估报告包含以下信息: • 有关您的个人数据的信息 • 有关您的雇佣关系的信息 • 婚姻状况 • 居住状况 • 前任房东的姓名 • 有关宠物的信息 • 有关您的财务状况的信息 • 潜在房东不得立即询问所有信息。 他必须遵守严格的顺序。 租户是否必须进行自我报告? 租户不是必须填写自我报告表格。但任何放弃这些信息的人都可能会输给其他填写表格的各方。 这就是为什么在实践中大多数潜在租户都会填写租户自我评估。仔细填写的租户自我报告可以帮助潜在租户增加获得公寓的机会。 因此,建议如实、完整地回答问题。 然而,房东在获取信息方面也有限制。 什么时候需要租户自我评估 一般来说,当租客申请出租公寓时,房东会要求租客进行自我评估。 租客最好在看房时随身携带一份打印件,如果他们对租用公寓感兴趣,请在看房后将该报告交给房东。 在某些情况下,房东或租赁公司也可能通过电子邮件或在线提供租赁自我报告,并要求您填写并签名并返回。 建议仔细完整地填写租赁自我报告信息,因为这可能会影响房东或租赁公司决定是否愿意把房子出租给您。 谁填写租户自我评估? 潜在租户有责任进行租户自我报告。 重要的是,所有信息(除少数例外)均应真实、完整地提供,因为不正确的信息可能会导致租赁协议的终止。 租客自我报告:房东可以问什么? 房东或经纪人只能要求提供与租赁公寓决定相关的信息。 根据欧盟《通用数据保护条例》(GDPR),适用数据最小化原则(GDPR 第 5 条第 1 款)。 房东或经纪人只能获取用于租赁目的的信息。 这些特别包括: • 未来租户的财务状况 • 将搬进公寓的人数 • 是否饲养宠物 • 有关以前居住地和可能包括房东的信息 但是,房东不得提出违反数据保护或歧视性的问题。 例如,房东不得询问宗教信仰、性取向或婚姻状况。 租户自我报告:房东可以问什么问题以及何时可以问? 房东通常会检查未来租户的信用状况。 这主要包括收入证明和 Schufa 信息。 犯罪记录也可能与房东相关。 但这也取决于时机。 房东可以在合同启动的不同阶段提出不同的问题: 合同启动阶段 1. 看房 2. 租房合同启动 3. 租房合同的签订 1. 看房时的问题 房东和房地产经纪人只能在看房之前或看房期间询问有限的信息。 这包括: • 用于识别相关方的一般数据。 这包括:名字和地址(使用身份证)以及电话号码或电子邮件地址,以便您可以与感兴趣的一方取得联系。 • 对于社会住房补贴的公寓:住房权利证书中的信息。 注意: 根据数据保护会议,不允许复制您的身份证件。 2. 签订合同时的问题 一旦潜在租户在查看公寓后宣布想要租用该公寓,房东或房地产经纪人就可以获取更多信息。 这包括: • 将搬进公寓的人数 • 这些人是否为儿童和/或成人 • 是否已针对租户启动消费者破产程序的问题 • 有关是否因拖欠租金而发出驱逐令的信息。 根据律师的普遍意见,如果之前对潜在租户有过驱逐行动,但是已经超过五年,则未来的租户不需告知这一点。 • 未来租户的职业和当前雇主的问题。 注意:雇佣关系的持续时间与房东无关。 • 有关当事人收入的问题:不过,在这里您只能询问净收入以及扣除当前每月费用后可用于租金的金额。 然而,如果潜在租户声明超出了一定数额,也足够了。 但是:如果租金由联邦就业局或其他公共机构支付,并且房东直接从他们那里收到租金,则不允许询问收入。 • 关于宠物的预期所有权的问题也允许在很小的范围内提出: 注意 关于宠物的问题 租客必须如实回答有关饲养宠物意图的问题。 根据数据保护会议的指导意见,这仅适用于饲养动物不属于租赁财产合同使用的一部分的情况,因此只有在房东同意的情况下才可以。 这适用于可能会打扰邻居的大型动物。 这不适用于小动物 - 因此准租户可以对仓鼠或兔子撒谎。 3、签订合同时的问题 如果房东已经决定了潜在的租户,他或他委托的经纪人可以在签订合同之前询问以下详细信息: • 收入证明,例如工资单、银行对账单或所得税评估副本 - 当然,不必要的信息已被涂黑。 • 未来租户的信用报告 • 房东此时可能只要求提供银行或帐户详细信息 - 例如,他需要这些信息以便稍后向租户支付杂费余额。 楼主可以从守法Schufa条目中发现什么? 如果房东向 Schufa 订购信用检查,他还可以获得有关租户信用度的信息。 这些包括: • 付款历史记录 • 现有贷款 • 任何债务 但是,房东不能查看所有信息,而只能查看与评估租户信用度相关的信息。 相关信息的示例包括: 1.付款历史:有关租户是否按时支付账单和租金或是否有拖欠的信息。 2. 债务和贷款:有关租户当前的贷款、债务和负债的信息可以表明租户是否有能力支付租金。 3. 收入和就业:关于租户的收入和就业信息可以帮助房东评估租户是否有能力长期支付租金。 4. 住房历史:有关租户之前租约的信息可以表明他们是否有按时支付租金和是否是负责任的租户的历史。 5. Schufa 中的负面条目:如果房东向 Schufa 进行信用检查,则延迟付款或追债要求等负面条目可能表明租户的付款行为不佳。 楼主有什么不能问的吗? 一般来说,不允许提出侵犯潜在租户隐私保护区的问题,例如有关计划生育的问题。 无效问题: • 犯罪前科 • 关于性取向 • 协会、工会或政党的会员资格 • 政治观点 • 宗教 • 关于种族血统或国籍 • 兴趣爱好 • 租客是否吸烟 • 病后 • 根据前房东提供的信息 • 已有怀孕、结婚计划或计划生育之后 数据保护专家表示,许多租户自我报告中包含的有关婚姻状况的问题也是不可接受的。 如果配偶不是租赁协议的一方,则不承担连带责任。 因此,婚姻状况信息对房东没有经济利益。 但是,如果配偶是合同一方,则无论婚姻状况如何,都适用连带责任。 注意 如果经纪人或房东在租户的自我报告中提出不可接受的问题,这可能构成行政违法并导致罚款。“一般罚款最高可达 2000 万欧元,但在很大程度上取决于具体情况,”巴伐利亚州数据保护监管办公室主任说。 寻找公寓时,无租金债务证明可以带来什么? 为了让租户在申请公寓时获得额外优势,可以向潜在房东出示无租金债务的证明。 在这份文件中,迄今为止的房东确认不存在未决的租金索赔,并且租金一直支付没有任何问题。 此信息必须包含在无租金债务证明中: • 房东或物业管理公司的地址、电话号码 • 租赁期限 • 房东签署的声明,表明不再有未付租金。 然而,房东不是有义务出具免于租金债务的证明(BGH,参考号 VIII ZR 238/08)。他可以要求最多 50 欧元作为费用补偿。 即使没有自我报告,租客也必须告诉房东什么? 根据具体情况,租户可能必须主动向房东告知信息,即使房东没有这样要求。 当沉默构成欺诈性欺骗时,则属于这种情况 - 其结果是租赁协议可能会受到房东的质疑,甚至无效(§§ 123, 124 BGB)。 例如,如果租户失业并且实际上无力支付租金,或者目前正在针对他进行破产程序,则通常有义务提供信息。 租户自我评估中的虚假信息会产生什么后果? 如果潜在租户在必须如实回答的问题上撒谎,房东可能会使其承担后果 - 在个别情况下,可以立即解除租赁协议或对租赁协议提出异议。 例如,如果租户在租户自我报告中故意呈现比实际财务状况好得多的财务状况,则属于这种情况。 除了租户自我评估之外,信用检查也是房东了解他们将公寓出租给谁的好方法。 在这里了解信用检查揭示的内容以及分数是如何创建的。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 租户自我报告样本 如果您对公寓感兴趣 出租房产: 我/我们有兴趣出租以下房屋: 街道和门牌号码(房间/楼层): 邮政编码,城市: 开始租赁: 总租金: 作为自愿自我披露的一部分,我/我们向房东提供以下信息,以便可能出租上述出租房产: 潜在租户和其他潜在租户: 姓: 名: 街道号码: 邮政编码/城市: 出生地点和日期: 电话: 电子邮件地址: 职业 : 每月净收入(欧元): 雇主(当前:) 公司名称: 在非终止雇佣关系中:是/否 更多室友 除了我/我们之外,其他人也应该搬入出租房产: 名: 姓: 地址: 出生于: 与房东的关系: 公寓是人们需要的。 其他室友名单完整。 无意设立合租公寓。 无意将租赁物业用于商业用途。 我/我们有以下宠物: 我向您保证,在过去 5 年里,我/我们以前的居住空间没有因拖欠租金而收到驱逐通知。 没有针对我/我们的租金索赔诉讼。 我/我们没有被扣发工资或扣押工资。 我/我们既没有提交宣誓书,也没有等待此类诉讼。 过去 5 年内,没有针对我/我们的资产启动破产或和解程序或无支付能力破产程序,且未因缺乏资产而拒绝启动此类程序。 目前没有此类诉讼待决。 我/我们声明我能够履行租赁协议项下应承担的所有义务,特别是支付押金、租金和运营费用。 我/我们以我/我们的签名保证所有问题均已得到完整、真实的回答。 虚假信息代表着对信任的违反,房东有权对租赁协议提出质疑,并在必要时立即终止租赁协议,恕不另行通知。 地点、日期和潜在租户的签名 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ----------------- ------------------------ -------------------- --------------- 合同签订样本 同意出租公寓后 出租物业: 街道和门牌号(房间/楼层): 邮政编码/城市: 开始租赁: 总租金: 签约伙伴: 其他合约伙伴: 姓: 名: 街道号码: 邮政编码/城市: 电话: 电子邮件地址: 附件 • 收入证明 • 信用证明 免责声明 这些文件是不具约束力的模板。 不保证事实的准确性、完整性和/或时事性。 它们不能取代个人法律建议。 使用由读者自行负责。 特雷斯地产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产,请联系我们。 bowang.ug@gmail.com
von 马博士 30 Jan., 2024
租房游击队常常给房东带来很多麻烦和损失。 这就是为什么业主应该知道如何揭露租房游击队或对租赁欺诈者采取行动。 任何租用公寓的人都将租金视为定期收入 - 但并非每个租户都会支付租金。 当租房打游击者住在公寓里、不付钱并且造成损害时,情况会变得尤其糟糕。 任何让出租游民搬进出租公寓的人都会面临很多不便——根据 Haus & Grund 业主协会的数据,德国每年大约有 15,000 起此类案件。 房东如何提前识别出租房游击队,并在他们搬进来后将他们赶走。 什么是租房游击队? “租房游击队通常是搬进公寓但不付款的人。 在立即解除租约后,他会搬到另一间公寓,同样的游击战重新又开始了” 凯撒律师 解释道。 大多数时候,这些租房游击队很快就会离开公寓——而且留下公寓的一片狼藉。 “对于租赁游击队来说,这不是例外,而是常见的。 责任感对于这些人来说通常是陌生的,”凯撒说。 我如何识别租房游击队? 乍一看,租房游击队与诚实的租户无法区分。 即使再看一眼,也很难揭露租房游击队。 他们表情严肃,衣着考究,口若悬河。 我如何保护自己免受租房游击队的侵害? 房东通常无法从潜在租户的外表或行为来确定他以后是否会成为租房游击队。 因此,房东应提前向潜在租户索取一些表格以保护自己: 1. 租户自我介绍 2.信用报告及其他证据 3. 前房东的参考资料 4. 租金押金 我们来详细谈一谈吧。 1. 租户自我介绍 “在签订租赁协议之前,房东应该尽可能多地了解潜在租户的信息,”凯撒律师建议。 一份重要的文件是租户的自我介绍。 2.信用报告及其他证据 房东应要求租户出示一些其他文件:例如,包括身份证、工资单或 Schufa 信息,租户可以在此申请。 3. 前房东的参考资料 有了上述文件和证件,房东可以检查房客是否真正负担得起公寓的费用。 为了更好地评估潜在租户,要求前房东提供无租金债务证明或简短的推荐信也会有所帮助。 4. 租金押金 如果租客对其公寓造成损坏,押金将作为房东的担保。 一般来说,房东应该在租赁期开始时直接要求押金——这意味着这笔钱要么在租赁开始之日进入他的账户,要么新租户实际以现金支付。 有租房游击队数据库吗? 一些提供商在互联网上发布的宣传中没有严肃的租房游击队名单。 然而,互联网上有收费提供信用信息或违反租房合同或租赁行为数据的租户数据库可能对房东有用。 由此,房东可以得出有关当事人的严肃性的结论。 作为房东,我可以在哪里举报租房游击队吗? 在某些地方,房东可以报告潜在或暴露的租赁游击队 - 但出于数据保护原因,不建议这样做。 掌握有关租赁游击队信息或实际发现此类租赁欺诈者的房东,应始终避开他们或联系律师。 是否有特别受租房游击队欢迎的公寓? 没有哪一套公寓是对游击队特别感兴趣的。 然而,符合以下类型的公寓比其他公寓面临的风险更大: • 高空置率:在许多公寓空置的地区,房东通常很高兴找到租户。 这使得租赁游击队很容易获得房东的住房。 • 昂贵的公寓:在慕尼黑、汉堡或法兰克福等大都市,公寓稀缺且相应昂贵。 这可以吸引租金游击队,因为他们事先就知道自己永远无法支付租金。 为了避免房东陷入陷阱,他们应该提前仔细检查潜在租户。 如果您不想自己完成所有工作,也可以聘请房地产经纪人。 我能对租赁游击队做什么? 一旦出租游击队找到了如何获得出租公寓的方式,房东应该知道如何最好地做出反应。 “房东应如何对待租赁游击队取决于未付租金的金额,”凯撒说。 • “如果租户拖欠一个月的租金,您应该发送警告,并在 10 天的期限内付款,”Kaiser 建议。 如果游击队忽略这一点不付,则会发生正常期限解约。 • 如果租客已经拖欠两个月或更长时间的租金,房东可以采取不同的处理方式。 “然后您可以立即解约,”Kaiser 解释道。 租户通常有 14 天的时间搬出房产。 • 如果出租游击队拒绝不理,驱逐程序往往是唯一的方法。 像这样的事情需要多长时间各不相同。 “通常是四到五个月。 “这取决于所在地法院,也取决于房客是否为自己辩护和反对,”凯撒律师说。 尤其是游击队可能会使这一过程拖延下去。 如何摆脱租房游击队? 从发出驱逐通知到实际驱逐可能需要一些时间。 在对驱逐诉讼做出判决后,法院最初设定了驱逐的最后期限——通常是两到三个月。 租户还有机会请求延长驱逐期限——最多一年。 如果租客仍然没有回应,驱逐即将进行。 驱逐通知和驱逐日期之间大约有三周的时间。 “正常的执法过程是这样的:根据要求,法警设定驱逐日期,并带着锁匠和搬家公司到达。 成本:至少 3,000 欧元,”Kaiser 解释道。 房东必须先承担这一责任,但租客可以根据民事诉讼法(ZPO)第788条再次提起诉讼。 不仅要向法警支付费用,还要支付搬家公司的费用、换锁的费用以及租客财产的存放费用。 租户在支付仓储费用后有一个月的时间领取他的物品。 特殊形式:柏林式驱逐 柏林驱逐行动是一种特殊形式的驱逐行动,同时它的成本要低得多。 “房东只需要法警打开房间即可。 于是,法警过来,把房客带到门前,换了锁,法警然后就走了,”凯撒律师 解释道。 这里的费用通常只有300到500欧元。 租客可能留下的任何物品都留在公寓内,因此由房东保管。 租户可以简单地将租户的家具留在公寓中,或者必须找到替代的存储选项。 专家提示 使用柏林模式时,房东仅对因故意或重大过失而留下的租户财产负责。 然而,他应该准确记录公寓里的物品。 “否则房客最终会过来索要他放在左后壁橱里的金劳力士,”凯撒说。 避免通过契约流程被驱逐 为了避免被驱逐,房东可以使用所谓的契约程序。 “这是正常诉讼的更快版本。 租户不能在有证人的情况下拖延这一过程——因为一切都有文件证明,”凯撒律师解释道。 因此,房东需要租赁协议和完整的银行对账单,以在法庭上证明尚未支付租金。 然后通常很快就会有相应的执行判决。 然而:如果有后续审判,这将再次成为一个完全正常的程序 - “但你已经有了判决,”凯泽说。 然而,这种变体形式很少被执行。 “文件流程相对未知且繁琐,因为一切都必须通过文件来证明。 例如,如果在租赁期间所有权发生变化,这将不再是绝对确定的,因为租户的租赁协议上会有不同的房东,凯撒律师解释道。 谁为驱逐租房游击队买单? 原则上,房东有权要求房客报销腾空房间和家具存放的费用,但如果房客不能或不愿意支付,他仍将承担这些费用,至少暂时如此。 他能够保护自己免受这种情况影响的唯一方法是通过特殊保险。 “普通的法律保护保险不涵盖租赁游击队案件。 有特殊的房东法律保护保险政策,但您必须为每间公寓单独支付费用,而且相对昂贵,”律师凯撒解释道。 有了租赁游击队保险(也称为租金损失保险),房东就不会承担租赁游击队造成的费用。 这包括租金本身的损失、装修或可能的清理费用。 “我向任何面对租赁游击队有问题的人推荐专业解决方案,”凯撒说。 无论您首先向房东协会寻求帮助还是直接寻求律师的建议,都可以的。 租房游击队出局了——现在怎么办? 当租房游击队最终离开时,他们通常会留下一套需要翻新的肮脏公寓。 那么第一步就是清理房子和清理公寓。 最后,房东面临着决定:卖掉公寓还是重新出租? • 如果房东决定出售公寓,他不应再投入任何资金来翻修房产。 新业主将在出售后按照自己的想法重新设计公寓。 • 如果之前出租的游击队公寓要再次出租,房东将无法避免装修。 但这也是对公寓进行现代化改造以吸引不同客户的机会。 • 库尔特 / 斯特格 地产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产,请联系我们。 bowang.ug@gmail.com
von 马博士 30 Jan., 2024
如果租户不再支付房租,租金损失保险就可以启动。 但房东应该小心:保险费很昂贵,而且只在一定情况下有帮助。 什么是租金损失保险? 租金损失保险旨在保护房东免受租金损失。 它通常在租赁协议之前签订,并且根据保险公司的不同,涵盖三到十二个月的租金损失。 租户无法再支付租金的原因可能有多种:例如,由于失业或由于能源危机导致额外成本增加。 在这些情况下,如果房东和租客之间的对话无法达成解决方案,租金损失保险可能会有所帮助。 如果租户不再想支付租金,租金损失保险通常会更有帮助 - 对于租房游击队来说尤其如此。 租金保险涵盖哪些内容? 经典的租金损失保险涵盖未付租金。 这通常包括拖欠租金和未支付的杂费。 此外,根据保险公司的不同,租金损失保险也可以扩展到涵盖财产损失,例如由于住户状态衰败而造成的损失。 那么它通常也被称为租赁游牧保险。 例如,这适用于: • 清理和处置废旧物品的成本 • 清洁费用 • 存储成本 • 装修及更新费用 • 装修工程期间的租金收入损失 然而,某些情况通常不包括在保险范围内,例如超过时效的索赔或租户死亡后发生的索赔。 信息 空置本身并没有保险。 租金损失保险仅涵盖房产因出租衰败造成的损坏而需要翻新期间。 然而,如果公寓在火灾或水灾后无法居住,住宅建筑保险将承担相关费用。 租金保险可以替代多少金额? 根据合同的不同,租金损失保险承保三到十二个月的租金损失;一些提供商还承保长达 24 个月的费用。 许多保险公司的赔付金额通常有上限,例如 5,000、10,000 或 20,000 欧元。 通常只有在经过诉讼、判决和执行仍无法收取租金的情况下,租金损失才会得到赔偿。 如果发生损坏,房东通常必须自我承担支付超过三个月的租金,或者在发生损坏时分摊大约 20% 的租金。 租金保险的费用是多少? 简单的租金损失保险费每年在 50 至 100 欧元之间。 如果要赔偿房屋内状态衰败造成的损失,费用就会变得更加昂贵。 根据具体情况,费用可能约为年租金的百分之二到百分之五。 不过,最终的费用到底有多贵,始终取决于个人保险。 “保费尤其取决于租赁的范围和约定的服务。 自我承担的免赔额也会影响保费,”被保险人协会 (BdV) 说道。 我可以从我的税款中扣除租金损失保险费用吗? 房东可以将租金损失保险的缴款作为营业费用从税中扣除。 您可以在此处了解房东可以从税款中扣除的内容。 几乎每家保险公司都有一定的要求,以便租金损失保险可以投保或生效。 例如: • 承租人的信用度必须首先由保险公司检查。 • 房东在签订合同前必须检查租户的偿付能力。 例如,通过无租金债务证明或信用报告。 • 如果要为现有租赁协议购买保险,通常需要等待几个月。 此外,租赁协议不得终止,并且所有租金必须按时足额支付。 此外,在发生损坏时,房东通常必须履行某些义务,以便保险可以帮助他。 租赁游牧保险义务的一个例子:房东必须 • …立即报告损坏情况。 • …减少损害。 • ...在搬入出租物业和终止租赁协议时能够出示租赁协议和公寓移交协议。 • …能够证明租赁协议已经终止。 • ...立即提起诉讼,要求驱逐并归还租赁财产。 • …记录损坏情况。 • ……存放损坏的物品,直到保险公司检查它们。 结论:租金损失保险有意义吗? “被保险人协会不建议私人房东购买租金损失保险,”被保险人协会说。 所支付的保费与可能的利益不成比例。 她进一步批评说:这些利益以非常严格的条件为前提,而且通常赔付非常有限。 因此,房东应该更好地照顾自己,以尽量减少风险。 特别是在签订租赁协议之前检查潜在租户的偿付能力。 例如,通过潜在租户的收入证明或 Schufa 自我评估。 但请注意,只有在潜在租户表达了对公寓的兴趣后,房东才可能要求提供此类信息,并且租赁协议是否最终签订仅取决于自我披露的积极结果。 房东还可以为其房屋保险投保,以防止因公寓损坏而造成的租金损失。 被保险人协会解释说:“如果租户由于公寓损坏而正确地停止支付全部或部分租金,房主保险将赔偿租金损失,包括持续的额外费用杂费。”前提是损坏的原因 – 例如爆水管道 – 包含在保险范围内。 斯蒂格 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产,请联系我们。 bowang.ug@gmail.com
von 马博士 30 Jan., 2024
什么是远程供暖? 远程供暖是德国第三重要的供暖方式,仅次于天然气和石油。 任何使用远程供暖能源为房屋供暖的人都不需要自己的供暖系统来供暖和提供热水,而是使用当地发电厂的热量。 从发电厂流出的大部分是热水,有时还有热蒸汽流经绝缘管道网络。 通过远程供暖系统,热量从地下传输到相连的建筑物并产生室内热量。 远程供暖的热源是哪里来的? 在火力发电厂中,热电联产(CHP)允许将发电时产生的热量用于远程供暖。 热电联产的能源产量非常高——高达 80%。 在某些地区,远程供暖是一种副产品,称为废热或者叫余热。 这是由废物焚烧或工业产生的。 信息 远程供暖和近地供暖有什么区别? 近地供暖与远程供暖基本相同。 当能源供应商(即发电厂)位于房屋附近时,我们就谈到近地供暖。 大多数时候,这是一个相对较小的距离,不到一公里。 我的房子适合连接远程供暖网络吗? 原则上,如果位于发达的集中的远程供暖区域,每户房屋都可以接入远程供暖集中供热管网。 要连接到远程供暖系统,业主只需对房屋进行一些结构改变,即可使用当地的供热网络为自己的房屋供暖。 如何连接到远程供暖网络? 为了将远程供暖连接到当地的供热网络,必须在建筑物和主管道之间铺设两根管道,用于水的流动和回流。 为此通常需要进行实心钻孔。 此外,还必须安装带有热交换器和仪表的中转站。 我的供暖系统可以使用远程供暖吗? 现有的中央供暖系统可以轻松连接到远程供热站。 为此,业主需要委托一家授权的安装公司。 还可以对旧建筑进行远程供暖改造。能源供应商通常会申请必要的建筑许可证,并指定可以委托进行改造的公司。 远程供暖费用是多少? 德国远程供暖的价格差异很大,根据利用率的不同,价格不同。 能源供应商收取的远程供暖价格由消费者补足 • 基本价格,也称为性能价格。 该价格是固定的,包括发电厂和远程供热网络扩建的成本。 它约占总成本的25%。 基本价格取决于房屋的连接负载有多高。 在高输出时,热网可以提供更多的热量。 • 工作消耗价格。 这是根据实际热消耗以欧分/千瓦时为单位计费的。 工作消耗价格占总成本的比重达到75%左右。 • 服务价格或测量价格。 一些能源供应商每年收取一次服务价格,以便供应商承担消费计量和计费所产生的成本。 实用提示 有时基本价格定得太高。 消费者可以根据经验判断供应商设定的基本价格是否合适: 热量(千瓦时):连接负载(千瓦)= 使用寿命 用户可以在最近的账单中看到他们的消费情况。 使用寿命应在1800小时左右。 此前,与石油和天然气供暖相比,区域供暖相当昂贵:比石油集中供暖贵约 40%,比燃气供暖贵约 27%。 2022年,虽然原油和天然气价格大幅上涨,但远程供热价格仍相当稳定。 如果供应商使用天然气供暖,则自 2022 年夏季起允许相应提高价格。 与此同时,联邦政府将远程供暖增值税从 19% 降至 7%。 这种税收减免应该转嫁给消费者。 信息 远程供暖价格制动 除了电力和天然气价格刹车外,2023 年还实行区域供暖价格刹车。 远程供暖价格刹车的运作方式是相同的:之前年度消耗量的 80% 被限制在每千瓦时 9.5 欧分。 远程供热连接费用是多少? 如果业主想将他们的房子连接到现有的供热网络,则需要支付连接费用。 这些费用通常包含在基本价格中,无需单独支付。 成本通常取决于: • 建筑物的位置 • 建筑物的大小 • 当地条件。 远程供热有哪些资助? 远程供暖的一大优势是受到资助。 各市政公用事业公司和市政当局根据供暖需求,为改用远程供暖提供 500 至 3,000 欧元的补贴。 业主可以向负责的市政公用事业公司、市政府或独立能源顾问询问资助计划。 任何连接到使用绿色能源的远程供暖网络的人都会从国家获得 30% 的安装中转站费用。 如果它取代了使用化石能源运行的供暖系统,业主将获得所产生费用的 10% 的额外资助。 这总共占可受资助费用的 40%。 然而,所被替代的相关燃气热水器的使用年限必须已经超过 20 年。 从2024年开始,这一比例还会更高:届时,区域供热补贴将高达70%。 业主可以向联邦经济和出口管制办公室 (BAFA) 申请资助。 必须要改用远程供暖吗? 远程供暖只有在有供热网络的情况下才可能实现,因为扩建涉及相当大的成本。 因此,远程供暖在城市等人口稠密地区尤其值得。 为了使远程供热网络的扩展有价值,必须将尽可能多的供热单位连接到网络,并且必须制定每米供热网络的最小购买量,以实现成本效益。 对于一些住宅区,市政当局需要连接和使用远程供暖。 例如,出于全球气候保护的目的,市政当局可以根据《可再生能源热法》(EEWärmeG) 第 16 条来证明这一要求的合理性。 前提条件是远程供热在一定程度上使用可再生能源、余热或热电联产。 目前尚不清楚新的供热法和强制性城市供热规划是否也意味着对公民的强制供应。 如果业主转而使用可再生能源的替代供暖技术,则可以免除连接的义务。 这是欧盟可再生能源使用指令 (RES-D) 中规定的。 远程供暖有多环保? 根据能源来源的不同,区域供暖以不同的方式有益于气候。 发电厂的发电效率和线路损耗也发挥着重要作用。 在这方面,热电联产的使用和废物焚烧等废热的利用效果良好。 热量主要来自化石燃料的燃烧。 然而,能源的来源多种多样: • 煤炭、天然气或石油 • 生物质,例如沼气、木材或木制品 • 太阳热能 • 垃圾 远程供暖比单独的系统更加环保。 特别是当使用可再生能源进行远程供暖时。 根据新的《建筑能源法》,还应该制定强制性市政供热规划的法律。 如果该法律如期通过,远程供暖可能会大规模扩展,更多的消费者将能够使用远程供暖。 根据新的建筑能源法,从 2024 年起,以下情况也适用于远程供暖:至少 65% 必须由可再生能源产生。 库斯 房产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产,请联系我们。 bowang.ug@gmail.com
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