瑞士政治

Shuo Wang • 14. November 2017


瑞士政治


起初...

瑞士的政治结构来自于1848年的第一部联邦宪法。

但其起源却可追溯至1291年的“老三州”联盟。根据传说,瑞士中部的农民承诺建立一个永久同盟,这就是由乌里(Uri)、施维茨(Schwyz)和下瓦尔登(Unterwalden)组成的“老三州”。

该联盟的首要目的是共同抵御哈布斯堡(Habsburg)家族的统治,以保卫他们有限的自由。到1513年,这一松散的联盟扩张至13个州。

这种联合防御的第一阶段是为对抗封建领主,保障农民的独立,下一步则是扩张领土。对邻近疆域的兼并一直进行到被欧洲统治者们停止。

历史学家公认1515年意大利北部的马里格纳诺(Marignano)战役,假如不将其算为战绩的话,它至少是瑞士扩张领土企图的顶峰。该阶段开始了瑞士实质上的中立原则,并随后在1815年维也纳国会上得到欧洲强权的认可。

革新和反革新此时已经席卷整个国家,并最终导致1847年一场短暂的内战。19世纪初,七个保守的天主教州、十几个包括城市的自由新教州以及拿破仑占领区之间的矛盾愈演愈烈,引发了一场民主改革。


联邦制国家


1848年见证了一个联邦国家的诞生――新宪法的制定,联邦议会的建立,以及向国家集权迈出的第一步。

新政府的创建者们并没有忘记“独立联盟战争(Sonderbund)”,即内战的教训。

在欧洲中部瑞士的这块弹丸之地上,国家的团结依靠政府融合所有不同政见、语言、民族和宗教信仰者而得以实现。而对一个如此多元化国家的管理,联邦政体被视作唯一的支架。

分治与联邦体制是并存的――即政治决策总是由尽可能底层决定,无论其为联邦、州或地方行政区。

尽管1848年宪法在1874年被重新修订,并于2000年用新宪法替代,各州的根本自治仍是神圣不可侵犯的。

瑞士现有26个州与半州,各有其州宪法(由联邦国会批准)。最年轻的汝拉州(Jura)于1979年经全民投票被批准加入联邦。

各州可自行征税、制定法律,只要它们不与联邦立法冲突。他们还可以选举自己的政府和议会。瑞士近三千个行政区中,约有五分之一拥有自己的议会,以及针对街道、学校建筑、水电费用和停车规范等事务的地方法律。


政府权力


联邦政府的权力范围在宪法中有明确规定。它包括国防和治安、外交政策与国际关系、海关、邮政、电信及铁路交通。

在交通与电信业存在一定程度的自由化,但现有的国有公司保留了大部分市场份额。联邦当局还负责规范狩猎与捕鱼,联邦法律还在必须的国家社会保障及残障系统方面起主导作用。

能源业,尤其是核电业,仍被严格控制,到目前为止,所有放开的尝试都皆告失败。

瑞士还通过了欧洲人权法案。

1848年瑞士联邦建立之时,它完全的共和民主制在君王制国家的包围中独树一帜。

这个年轻的国家很快便成为激进分子和革命者的避风港。一战期间列宁就曾在瑞士避难,结束了他在苏黎世的流亡生活后才回国建立了苏维埃共和国。

1848年宪法为瑞士公民带来深入的民权,给予他们对国家政治的真正影响力。


议会


行政权被授予拥有七名成员的内阁,或称联邦政务会。其成员通过选举或连任进入伯尔尼国会,政务会成员被辞退的现象极少发生。

每四年进行新一届立法机关的选举,政务会成员或部长连任十年或更久的情况很常见,不过在此期间他们常常会被调任别的职位。

理论上,任何一个精神正常的瑞士人都可能成为政务会成员。但在实际操作中,自二战后,只有由四个党派成员组成的内阁似乎是唯一能够成功的。

1959年的一次重选建立了所谓的“神奇配方”:2-2-2-1。该配方为:自由民主党、社会民主党和基督教民主党各占两席,瑞士人民党占一席。当时瑞士人民党被称为“农民和手工业者的党”。

政务会的席位分配实际上只是各主要政党在国会所占比例的反映。人民党在最近两届立法机关选举中实力不断增长,致使2003政务会选举中基督教民主党为其让出一席。

由于票数不够以及基督教民主党的内讧,司法警察部部长露特・梅茨勒(Ruth Metzler)在任一届后不得不下台――这几乎是史无前例的事件。她的职位由瑞士人民党的代表克里斯托夫・布洛赫尔(Christoph Blocher)接替。

瑞士人民党多取得一个席位后,本届政务会仍然保持了2-2-2-1的比例,并同样反映了各党派在国会中的力量分配。


公众舆论政治


瑞士的四党内阁制的根本原则出于达成一致意见并将其公布给议会和公众的需要。它通常只有通过长期和彻底的讨论才可以取得。内阁成员必须代表大多数的意见,即使它不一定与他们本人的政见相合,这种现象在瑞士并不罕见。

这意味着,部长们有时可能在某些问题上同他们所属的政党背道而驰。然而,瑞士既不存在联合政府,也没有需要多党一致同意的项目,内阁也不能受制于政党联盟的压力。

内阁达到的最接近的完全联合,是一份联合但并无约束力的政府四年立法阶段目标报告。最近国会的一次强化内阁关系的尝试就以失败告终。

内阁成员虽不身处生意场,他们却也收入不菲,年薪达400,000瑞士法郎(合316,000美元)。他们享有很高的社会地位,但还得乘有轨电车去伯尔尼上班。

不过,在内阁获得一个席位并不是件容易的事。瑞士各种的书面或非书面的审查及制约系统,往往会使来自同一个州的两位候选人,或来自相关地区的几位候选人,相互排斥。


平衡


同一个州不能有一名以上成员入主内阁的法律已经被废止,但尽管如此,地方的竞胜心理却保证了内阁的组成必须与各地区、语言、宗教和政党成分的比例协调。

有一条不成文的规定,最大的三个州――苏黎世(Zurich)、伯尔尼(Bern)和沃州(Vaud)――必须在政务会中占有席位。这就意味着例如日内瓦(Geneva)这样的州,虽比瑞士其它地区更有国际声望,却可能常年不能入主政务会。

同样,意大利语区已经连续几年没有代表出现在内阁,因此提契诺州(Ticino)的任何候选人进入内阁的机会将相对增加。

规定并不是一成不变的。苏黎世州(Zurich)现在就有两位政府部长,社会民主党员莫里茨・洛伊恩贝格(Moritz Leuenberger)以及布洛赫尔(Blocher)。

一些瑞士人认为,政务会成员只限由国会选出是不正常的现象。因此讨论关于民选内阁成员问题进行了一些缓和的努力。这一讨论由于最近露特・梅茨勒(Ruth Metzler)的落选和布洛赫尔(Blocher)接任而更趋热烈。

任何这样的变动都会冲击被小心守护的议会权力。这或多或少都会牵涉到选举相对较弱的内阁的力量。


国会


国家的立法是伯尔尼的联邦议会的职责。议院通常每年召开四次为期三周的例会,在工作压力大或出现危机的情况下,可持续增开几天的补充会议。

议会的工作方式也是后备军役制或工作兼职状况的一种反映,代表和议员们在议会工作之外,通常都有一份专职的工作。

议会两院同处一座楼中。代表人民的国民院有200个席位。代表各州政府的联邦院拥有46名成员。

这里没有上院或下院的区别,国民院和联邦院均可提交法案,但任一经批准的法案,送交两院的版本必须完全一致。

国民院按代表比例选出,联邦院则以多数票选出。每州选派两名议员,半州选派一名议员。每州的人口比例决定了选派到伯尔尼的国民院代表人数。

多数法律草案由内阁提交议会,但代表和议员都有权提交议案、具有或不具有约束力的草案,以及提出问题。

同时,议会每周还设有咨询时间,以回答书面问题。

虽然30年前,女性就在全国范围内取得了投票权,但她们在议会的比例仍只在25%上下浮动,尽管女性人数超过全国人口的二分之一。

从外表来看,瑞士施行的似乎是典型的议会民主制。但令这个国家显得特殊的是,无论内阁部长们或议会,都没有其它诸如美、英、法各国相同职权部门的同等权力。


民权


实际上,内阁要求的或议会批准的任何法案,都可以被国民推翻――选民有时自称“国家的主人”。

一旦一条法令被议会通过即将付诸实施,选民有100天的时间去收集5万个签名来迫使就此问题进行全民投票。

这就好比人民手中持有一个闸杆,也是为什么法律草案在提交议会之前,都会有对所有相关人员作详尽咨询的程序。

内阁和议会还是发现,即使如此细心的听取意见仍然无法保证一定能成功。

各州联合达到一定数目,便同样有权发起全民投票,来决定影响到他们的问题。虽然拥有这项权力逾一个世纪之久,2004年春天各州才第一次使用这项权利来发起全民投票,推翻联邦提出的一项税收与成本削减法案。

投票人不但能够终止法案,他们也可以提出新法案。在收集到十万个签名后,他们可以迫使举行全民投票,以修订或补充宪法。

投票人有18个月的时间可用来收集签名,在此期间,政府通常会提交一份影响面较小的提案。纪录显示,这一做法往往比提案本身更易获通过,提案一次性获通过的成功率往往只有25-30%。

严格说来,无论是废弃旧条款或增订新条目,创制应该仅限于宪法的有关条款。但事实上,近数十年,诸如禁止共济会或禁止武器出口也成为公民提案的主题。

如加入联合国这种无具体期限的国际条约,必须交由人民来决定。在许多其它案例中,即使公民投票不是非有不可,为不给反对者制造一场喧闹竞争的机会,政府还是选择举行全民投票。

总之,我们可以说,瑞士的选民在立法和行政方面有强大的制约作用。

中立


瑞士与中立是同义词。除非被攻击,这个国家不能加入任何军事联盟。它的军事力量只能用于国防和治安。它不能在国际冲突中占在任何一方,也不能让外国军队通过其国境转移力量。

在瑞士,中立意味着武装中立,这解释了为何该国一直努力保持相当水平的国防力量,并在宪法中规定义务兵役制。

自冷战结束,对小国来说中立不再必要。现代世界互相的依存关系使得要保持单纯和正统的中立愈加困难。

但是在瑞士,这种自发的远离政治世界的限制已经改变了对中立的态度。虽然在2002年瑞士才正式加入联合国(UN),而事实上,它此前数十年都充分参与其专门机构的事务,如国际教科文组织(UNESCO)、世界卫生组织(WHO)、联合国粮农组织(FAO)、国际劳工组织(ILO)、联合国儿童基金会(UNICEF)等。

要加入国际组织,必须先经过全民投票,赞成票占到55%左右才可获通过。出于和平的考虑瑞士加入了北大西洋公约组织(NATO),但并没有加入其军事联盟的打算,因为这会使中立性受到威胁。

瑞士加入联合国被誉为其迈上国际舞台的重要一步,实际上,瑞士自二战后一直不断地支持国际和平的努力,只是在参与联合国维和力量方面裹足不前。

瑞士曾参加朝鲜战争的停战监督工作,1967年后又在中东进行停战监察。瑞士曾指派选举观察员前往非洲和东欧,并派遣一支由175人组成的瑞士武装部队在科索沃驻扎数年,以协助巴尔干的国际维和力量。

瑞士是欧洲理事会(Council of Europe)的早期成员之一,近年又加入了欧洲安全合作组织(Organisation for Security and Cooperation in Europe,简称OSCE)。


外交政策


冷战的结束让瑞士的外交政策变得更有活力。

虽然其它小国也是如此,但对瑞士而言,它不必再被自动选为冲突双方间“牵线搭桥”的角色。不过它还是举行国际会谈的地点,最近一次希腊与土耳其籍塞浦路斯人的对话,就由联合国牵头在瑞士举行。

提供“良好办公环境”一直是瑞士外交政策的目标之一。其它还包括保障瑞士经济利益、在世界范围倡导人权和管理,以及保护环境和自然资源。

最明显的外交努力是瑞士针对最贫穷国家实施的引导其自我开发的援助项目。

数目可观的资金被用于人道主义援助,尤其是地震这类自然灾害的灾后救援工作。在那里,总是会有来自瑞士赈灾组织(Swiss Disaster Relief Unit)的大量专家们展开工作。

短期的紧急救援之后,通常会有隶属于外交部的瑞士发展与合作署(Swiss Agency for Development and Cooperation,简称SDC)跟进,来组织长期的基建项目。


海外发展援助


瑞士发展与合作署的财政和技术援助集中于17个主要国家。其它发展中国家通过国际项目渠道接受瑞士的援助,在发生自然灾害时,具体的救援工作则交由瑞士赈灾组织(Swiss Disaster Relief Unit)负责。

尽管经济发展步履蹒跚,但部分基于对恐怖主义的斗争,在经济合作与发展组织(OECD)的领导下,2003年西方工业化国家都略微提高了开发援助资金。

瑞士是经济合作与发展组织的发展援助委员会(Development Aid Committee,简称DAC)成员之一,它提供17.4亿瑞士法郎的援助资金,占其国民生产总值(GDP)的0.38%。这一比例仍然少于联合国所提出的0.7%,但人均比例却是相当高的。

瑞士还是东南欧稳定条约的成员国,有责任为欧盟团结基金(Cohesion Fund)提供捐款,帮助来自东欧的新成员国。

国际红十字会


瑞士人道主义援助的一个由来已久的标志就是ICRC--总部设在日内瓦的国际红十字会(International Committee of the Red Cross)。

该独立组织在世界各地的灾区实施救援。它倡导尊重国际人权法,尤其提倡依照日内瓦公约对待战争受害者及战争俘虏。国际红十字会还在各种矛盾中充当调停者。

作为日内瓦公约的托管国,瑞士不但致力于国际红十字会的成功工作,而且为其提供大量资金,同时,它却不会在政治上左右该组织。

政治概况

瑞士现代联邦制国家成立于1848年。瑞士政府(执政机构)由联邦议会选举出的七名联邦部长负责,每年从七名联邦部长中选举出一名联邦主席。瑞士人民可以通过直接民主制度影响国家政治决策。

瑞士作为一个中立国家,在国际事务中扮演着重要的人道主义角色,并在冲突双方之间充当调停者。

今天的瑞士联邦政体正式成立于1848年。在那以前,瑞士并不是一个真正的政体,只是一个松散的州间联盟。各州间的合作程度在历史各个时期都不同。在1848年之前,各州可以自由脱离瑞士联盟。

瑞士联邦


瑞士的 1848宪法 规定,瑞士是一个联邦国家,保证了中央政府,并且平衡限制了各州政府的权力。在某些方面,如外交政策上,现在只由中央政府的负责。州政府已无权再退出联邦。
1848宪法旨在尽可能平衡各州之间的关系,使各州利益与国家利益相结合。

出于历史原因,瑞士的官方全称定为 "Helvetic Confederation" (拉丁文:Confoederatio Helvetica),并由此得出了瑞士的国际缩写CH。但是,这个名字已经名不副实了:confederation 在拉丁文中意为自主实体之间的联盟。自1848年以来,瑞士已经成为一个联邦制国家:即由中央政权领导了一组实体。

Helvetic指的是 海尔维第人 ,是在罗马征服时期,居住在瑞士的凯尔特部落中的一支。


国会政府行政机构

瑞士联邦政府委员会(又称联邦政务会)由七名联邦委员组成。每年都由一名不同的委员担任联邦主席。联邦主席并无特殊权力或承担特殊责任,并且继续管理自己的部门。瑞士政府中的四大党派分布请见表格。

联邦总理协助联邦政务会的工作,并给与建议。联邦总理出席每周的内阁会议,并参与咨询工作,常常被非官方地称为“第八位联邦委员”。

比起其它国家,瑞士的联邦议员更容易亲近。人们常常会看到他们坐公车上下班,就象其他人一样。那些由保镖陪同的外国领导人对瑞士的这一现象感到惊奇。在瑞士,普通人也可以随意与领导人交谈,而不会被保镖强迫离开。在联邦议会召开期间,最高级领导人的出入也没有警察保护。他们自己开车到国会大厦,无需警察陪同。


二十六州


瑞士共包括26个州。其中有德语州,法语州,一个意大利语州和三个双语州。格劳宾登州使用四种语言,分别是德语、法语、意大利语和罗曼语。

瑞士某些州只包括一个城市,如日内瓦州;而某些州几乎覆盖了整个山区,如乌里州。各州的面积大小和人口密度都有很大差别。巴塞尔城市的面积为37平方公里,人口数量(188500)却超过面积最大的格劳宾登州(人口为186000,面积为7105平方公里,包括150个山谷地区)。苏黎世州的人口超过百万;而在某些州,居民少得几乎不能占满一个足球场。例如,内阿澎策尔州只有一万四千九百人。还有些州被完全包围在其它州内。

某些州在瑞士有很深的历史渊源;而有些州是后来才加入瑞士联邦,或从其它州分离出来的。最年轻的州是汝拉州,它于1979年才从伯尔尼州分离出来。此外,瑞士还有三个半州。

瑞士的政区划分仍没有完全固定。2002年,日内瓦和沃州的居民就两州是否合并进行了投票,尽管投票结果是反对占了绝大多数。半州巴塞尔乡村也提出将巴塞尔合并为一个州的建议,但该提议遭到国民议会的反对,理由是影响联邦平衡。

还有些小地区希望转州。1996年,仅有70人的小村Vellerat希望从伯尔尼州转到汝拉州。瑞士全民投票通过,他们的愿望得以实现。


各州自治


在瑞士,尽管各州都必须服从联邦管理,但都拥有自己的宪法,政府,议会,法庭及法律。瑞士各州享有很大的管理自主权及自由自决权。它们独立地管理各自的教育系统和社会服务,并且拥有自己的警察部队。每个州的税收制度也不相同。

在两个小州:内阿彭策尔和格劳宾登州,人们每年都在公共场所集会,每个公民都亲自对当地事务进行投票。

在瑞士其它州,则由选举出的代表进行投票,决定大小事务。


小行政区


瑞士各州进一步划分为更小的地方行政区。每个瑞士人首先是地方行政区的公民;在此基础上取得州及国家的公民权。外国人申请瑞士国籍时,也必须从他们居住的小行政区开始。

在瑞士共有近3000个地方行政区,其地区及人口各不相同。有些地区的居民比某些小州还要多,而有些地区只有一、二百人。一半以上的地方行政区人口少于1000。只有4%的小行政区人口超过一万,大约占了瑞士人口的一半。瑞士地方行政区的平均大小几乎是欧洲最小的:只有法国,希腊和冰岛的更小些。

地方行政区的和州政府一样拥有自己的政府。它们在某些地区事务上可以自行决定;其它的事务则必须执行州政府或是联邦的指令。地区行政区可负责的事务包括安全,教育,健康及运输。此外,还负责出生,结婚和死亡登记,征收联邦,州政府及地方税收。每个州对地方权限规定又有不同。

在瑞士90%的地方行政区,居民每年至少聚会一次,投票决定重要事务。但在较大的行政区,这种直接参与的政治形式就不太可行了;因此要由选举出来的地方议会决定事务。既使在最大的地区,某些事务也需要全体成员投票决定,如经费预算。当然,居民们并不是在集会上投票,而是通过投票站或是邮局。

未来趋势

瑞士地方行政区的数目一直在减少,原因是很多小行政区互相合并。二十世纪九十年代中期,瑞士还有三千多个地方行政区; 到二十一世纪初期,下降到约2900个。最小的地区位于中部高原,面积只有0.3平方公里;最大的地区是瓦莱州的巴涅,占地282平方公里。

今天,很多人认为这种制度需要全面修改,并认为某些地区应当合并。但是,低税收的地区强烈反对这一提议。看似也许不合常理,但是税低的地区反而十分富有。这是因为这些地区吸引富人居住。富有地区不想为它们的“穷邻居”承担责任,也不想失去吸引高收入阶层的动机。

但是,在2006年的一项投票中,格拉鲁斯州意外地通过投票通过,把25个地区减少到3个。州政府本来决定减少为10个地区。


义务制度


服务社会 是瑞士长久以来的一个传统。社会成员在本职工作之外参与政府管理等公共服务工作--这被瑞士人称为义务制度。瑞士的军队系统将这一点体现地尤为淋漓尽致:瑞士军队由大量非专业人员组成,甚至包括军队官员。

瑞士人认为政治家也是义务制度的一部分。既使联邦议会成员也兼职其它工作。

公共机关的工作十分消耗时间,而且报酬不高。因此,今天在很多地区,愿意承担政府工作的人越来越难找了。

选自瑞士新闻信息平台

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在德国登记超过一个居住地址的人通常需要缴纳第二住宅税(Zweitwohnsitzsteuer)。具体缴纳金额因地区而异,以下是关键信息: 核心要点速览 • 除主要住所外拥有第二住所者通常需缴税 • 税率由第二住所所在地政府制定 • 柏林税率为15%,慕尼黑18%,汉堡8%(在德国15大城市中仅杜塞尔多夫不征收) • 计税基础为第二住宅的年净冷租金(不含水电暖等附加费用) • 税款将自动扣缴 第二住宅税计算器使用指南 1. 输入第二住宅的年净冷租金(月租金×12) 2. 若位于德国15大城市之一,直接选择所在城市 3. 其他地区需手动输入当地税率(可通过市政官网查询) 4. 系统将显示年度应缴税额 政策背景 根据《基本法》第105条第2a款,第二住宅税属于地方消费税。德国实行居住登记制度,所有住所均需申报。 立法目的 由于第二住所居民不享受联邦财政转移支付,许多城市通过此项税收弥补财政缺口。多起司法判例已确认该税种的合宪性。 纳税义务人 • 在征税城市拥有第二住宅的所有纳税人 • 包括学生(如同时登记学生宿舍和父母住址) • 适用于自住性质的所有住宅类型(含度假房产) • 无论租赁或自有产权均需缴纳 免税情形 根据2005年联邦宪法法院判决(1 BvR 1232/00)等规定,以下情况可免税: • 已婚或登记伴侣关系的通勤者 • 服役/志愿者等集体宿舍居住者 • 服刑人员 • 临时住所(如酒店,不超过6个月) • 无收入的经济依附型学生 • 养老院住所 税率标准 • 通常为年净冷租金的5%-15% • 合租房屋按使用面积比例计算 • 自有房产参照当地标准租金评估 征收管理 • 完成居住登记后自动扣缴 • 各城市可自行确定征税时间节点 • 未申报构成逃税罪(《税法》第370条),最高可处5年监禁或1,000欧元罚款 税务抵扣 符合以下条件可申报为工作支出: 1. 因工作必需的第二住所 2. 支出达主要住所费用的10%以上 3. 需满足: o 距工作地点不超过主要住所距离的50% o 通过居住频率、社交关系等证明实际使用情况 注:具体执行请以当地税务机关最新规定为准,建议通过专业税务顾问进行申报。 买房卖房找博房,博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com (本文数据来源:房地产世界)
von 法兰克福房地产经纪人王博士 22. Mai 2025
许多租赁合同中规定,租户需定期承担所谓的"美容维修"(Schönheitsreparaturen)。但法律和司法判例对翻新义务设定了严格限制。本文将详解租户真正需要翻新的情形。 租户何时需翻新房屋? 是否需翻新取决于以下因素: • 合同条款:若合同包含翻新条款,租户可能在租期内需进行翻新。法律虽未规定条款具体表述,但法院常需判定其有效性 • 交接状态:若租户入住时接收的是新装修房屋,通常退租时需恢复装修状态。 翻新条款的有效性标准 无效的"刚性条款": 1. 固定周期要求(如"厨房每3年必须翻新"),含"最迟"、"至少"等绝对化表述 2. 周期过短(当前司法实践认可:厨卫5年/居室8年/附属房10年) 3. 指定具体颜色(联邦最高法院判例VIII ZR 416/12规定:房东仅可要求中性色调) 4. 无条件退租翻新要求(BGH VIII ZR 316/06判例) 有效的弹性条款: 应采用"通常"、"必要时"等柔性表述,例如: "厨卫一般每5年、居室每8年、附属房每10年进行必要美容维修" 重要提示:若条款同时包含有效与无效内容,则整体无效 粉刷义务特别规定 • 租期内可自由选择墙面颜色 • 退租时房东可要求恢复为浅中性色调 小额维修条款 房东可要求租户承担特定维修(限高频使用部件): • 适用对象:水龙头、开关、卷帘绳等 • 费用限制: o 单次维修:通常75-100欧元 o 年累计上限:200-300欧元或年租金6-8% • 超额处理:单次维修超限时由房东全额承担(如150欧淋浴花洒维修,100欧限额下房东需支付全款) 退租翻新义务 仅在以下情况成立: 1. 入住时为装修好状态 2. 租期内未履行有效条款规定的翻新义务 无效退租条款: • 概括性退租翻新要求 • "专业翻新"等模糊表述 • 折价补偿条款(BGH 2015年废止) 租赁房屋翻新责任指南:租户与房东的义务划分 租户的翻新责任范围 当租户需承担房屋翻新时,其义务通常限于"美容维修"(Schönheitsreparaturen)。虽然法律未明文规定具体内容,但司法判例已形成明确共识: 租户负责项目: • 墙面与天花板的贴壁纸或粉刷 • 暖气片及供暖管道的涂漆 • 地板的涂漆或地毯清洁 • 内门、窗户及大门内侧的粉刷 房东负责项目: • 实木地板的打磨与密封 • 破损地毯的更换 • 窗户及大门外侧的维护 • 暖气、卫浴设施及电路的维修 房东能否设定翻新标准? 即使合同包含有效翻新条款,房东仍受以下限制: • 施工方式:不得强制要求专业公司施工(此类条款无效) • 颜色选择:租期内不得干预颜色(如"所有门窗必须涂白"无效),但可要求"施工规范无瑕疵"(如壁纸接缝平整、漆面均匀) • 退租粉刷:仅可要求"浅色或中性色调" 租户能否要求房东翻新? 若合同无有效翻新条款,且房屋交接时为未装修状态,则房东默认承担美容维修责任。但需注意: • "对半原则"(BGH VIII ZR 163/18判例):若租户要求翻新,通常需分摊50%费用(因翻新后房屋状态可能优于合同约定) • 例外调整:根据房屋原始磨损程度,比例可浮动(如入住时已严重磨损,租户承担比例可低于50%) 误操作翻新如何维权? 若租户因无效条款而错误支付翻新费用: • 索赔时效:合同终止后6个月内可向房东追偿 • 建议:立即咨询租户协会或专业律师 法律依据:联邦最高法院判例(VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18等) 实务提示:保留房屋交接状态证明,警惕合同中"专业翻新""折价补偿"等无效条款 (本文数据来源:房地产世界) 在房地产交易中,你遇到过困难吗? 请联系bofang.ug@gmail.com
von 法兰克福德国房地产经纪人 9. Februar 2025
旅行季节话健康: 现在又到了旅行旺季,是阖家出动的幸福时光。我经常看新闻。喜欢报道和拍照的媒体人一阵阵惊呼国内医院的超满。我前不久看到一则德国新闻:法兰克福一所学校350个学生,有150个学生得流感,再加上几个老师。所以,学校现在休课关门。德国目前已经有790万人得流感。如果按照同样比例,中国就有1亿人得流感。 2024年我在湖北宜昌中心医院体检(国内全面体检便宜),其中还有一项"胃部幽门螺旋杆菌"检查。该菌最大危害是能够引起胃癌。发现该胃癌原因的医生获得诺贝尔奖。 全球有30亿人携带乙肝病毒,中国有9千万人无症状携带者。乙肝病毒是肝癌原因之一。 这个幽门螺旋杆菌和乙肝病毒的危害是什么呢?就是你携带了,但是自己还不知道,还有一个危害就是通过筷子和口水可以传播,犹如流感。 通过医生朋友的启发,我现在出外跟团游都是先用干净筷子拿点菜,然后再不吃菜了,因为我在跟团游一再提醒使用公筷,别人也听到了呼吁,但是就是不用公筷。(2018年以来,我跟团游一二十次,不得不注意)。 使用公筷这样的小节,容易做到,也不容易做到。 您想出售或者购买德国的房地产,请联系bowang.ug@gmail.com
von 德国房地产经纪人王博士 9. Februar 2025
日近暮年,上帝问,你还有且只有一个愿望时,你怎么回答?是给暗恋的中学同学一声明确的信号,还是希望自己有家财万贯? 哥德答复:想知道一切! "知道一切"意味着人再没有对未知的求知欲望,生活会凸显暗淡了。 文化大革命前的<十万个为什么>一书编写真好,趣味满满。无数个问题使我增加了探索未来的求知欲。文革之后的版本,第一篇是"上海沪东造船厂的万吨水压机"。枯燥了许多。 人奔七十,还想知道什么? 身边的生活中其实就有无数的提问。 退休前几年,在职工食堂里,我询问了好多人一个问题:为什么女性皮下脂肪比男人多,本应该不怕冷,但是却比男人怕冷呢?此时我脑海中不断出现北极熊的身影。 有人说,男人的血压比女人高,有人说,男性的皮肤比女人的厚,五花八门,无奇不有。 去年,经过学习十几门医学课程,又学习了医学营养学,我才知道:男的,自幼儿到老,他的神经系统和内分泌系统在调节协调方面与女性不同,身体内的200多种激素不完全一样,尤其是营养代谢率高于女性。口中食物,会转化为糖,转化为能量。代谢率高,也就是身体内获得的能量多,能量释放的热量当然也多。 原因找到了,能够改善吗? 能!饮食和运动可以改进,全面体检之后对缺乏的营养要素的补充,内分泌的协调等等都可以改善。 班门前,再弄斧。
von 关于住房的题目如此之多,三天三夜说不完 18. November 2024
从现在开始,想要改用气候友好型供暖的自住房屋的业主可以向德国复兴信贷银行申请补助金。以下是最重要的细节。 资助什么? 新资金的背景是现在德国政府的供暖法,该法自 2024年1 月 1 日起生效。除此之外,还有关于如何促进自愿转向气候友好型供暖的新指南。热泵和太阳能热系统尤其被认为是气候友好型的,而且某些木材或颗粒加热系统也被认为是气候友好型的。 取暖补贴多少钱? 所有气候友好型供暖类型的基本补贴资金为投资额的30%。还可能有一些特殊的奖金,例如,如果工资低于一定限度,特别是低效的供暖系统被更换,并且使用天然制冷剂或地热能的热泵作为热源。如果生物质供热系统符合一定的粉尘排放限值,则可补贴 2,500 欧元。对于投资额不超过 30,000 欧元的私人自住业主,最多可获得投资额的 70% 的补贴。 谁可以申请资助? 最初,只有居住在其中的单户住宅的业主才能提交申请。其他业主仍需耐心等待。德国复兴信贷银行预计将分别于 5 月和 8 月向房东和房主协会发布申请表。不过,所有符合申请资格的人现在就可以开始更换供暖系统,并在 11 月 30 日之前向德国复兴信贷银行提交申请。申请资助的先决条件是事先与专业公司签订合同。 资金底子够吗? 联邦经济部在回应 每日新闻的询问时表示,根据评估,2024 年联邦预算中预计的 167 亿欧元资金数额“充足”。 同时,需求也很难估计。根据联邦能源和水工业协会 的数据,德国近 72% 的供暖系统最近使用天然气或石油运行。该部表示,如有必要,还有可能追加预算。未来的预算已经规划了相应的预算标题。 您可以在哪里提交申请? 可以在德国复兴银行门户网站上申请资金。由于需求量很大,早上德国复兴信贷银行门户网站上的虚拟“等候室”里出现了等待时间。从今天早上开始,该网站可以再次访问,没有任何问题。 什么时候需要更换加热器? 几个月来,围绕所谓的供暖法一直存在激烈争议。一般来说,功能正常的加热器可以继续运行。如果加热器有缺陷但仍可以修理,这也适用。自2024年1月1日起,新开发区的新建建筑必须采用65%的可再生能源供暖。 通过加强气候保护的改革,联邦政府希望推进建筑行业的供暖转型,并保护消费者免受未来几年二氧化碳价格上涨时石油和天然气价格上涨的影响。 每日新闻 在房地产交易中,你遇到了诈骗吗? 请联系bofang.ug@gmail.com
von 几十年银行经验,十几年房地产经纪人 18. November 2024
买得起房地产的德国人越来越少。尤其是年轻家庭不愿意购买。目前看不到趋势逆转。 未来几年,德国和瑞士可能会继续在欧洲房主群体中名列末尾。主要原因是去年德国人的购买意愿较2022年大幅下降。 这是周四发布的《欧洲住房报告》的结果,该报告代表国际经纪网络 锐玛克斯对近 23,000 名欧洲人的房地产计划进行了调查。 锐玛克斯德国市场首席执行官尤莱维奇 在评估结果时表示:“尽管利率处于历史低位、购买价格下降、房产数量增加以及良好的谈判机会,但德国人尚未利用房地产市场的机会。” 。 多年来,德国一直被认为是一个租房国家。大约 57% 的家庭是这样生活的。拥有住房的比例仅为41.2%。在欧洲比较中,只有瑞士排名稍低。另一方面,尤其是南欧和东欧国家的人口,住房拥有率超过70%。 欧洲领先的是希腊,占84.1%,其次是意大利,占83.4%,罗马尼亚占82.2%。其中大部分都是历史悠久的;这些物品通常已经在家庭中保存了很长时间,并代代相传。 德国近期尽管利率较低,但购房兴趣却有所下降,主要是由于贷款利率大幅上升和通胀高企,推高了建筑材料和工资的价格。那些感兴趣的人害怕买房的风险,因为他们担心自己买不起。 对于 36 至 45 岁的群体来说尤其如此,其中 40% 的人认为目前平衡成本与自身经济能力的困难是最大的问题。只有在 56 至 65 岁的群体中,负担能力所起的作用较小,为 29%。在他们工作生涯的最后阶段,更好的财务资源让这些感兴趣的各方能够更冷静地处理这个话题。 人口进一步向城市迁移 然而,潜在买家在寻找位置优越或合适的房产时遇到的问题要少得多。 “至少 18% 的受访者甚至愿意搬到资金前景不太有吸引力的地区,”尤莱维奇说。该声明也可以理解为对政客的认可。 如果农村或者结构薄弱地区的房地产得到国家的财政支持,肯定会引起一部分人的兴趣。然而,对于普通大众来说,现实仍然不同。大多数有兴趣的人希望在城市购买,占 43%,在郊区购买的比例为 35%,在乡村购买的比例仅为 22%。 买家兴趣低迷也给租赁市场带来压力。由于价格上涨,许多潜在买家仍然是以前公寓的租户。这不仅减少了租赁供应,而且由于相关方的高需求而增加了租金。此外,独居人口比例过高也加剧了住房短缺问题。德国的单身家庭比例为 29.4%,在欧洲排名第二。只有芬兰人以 38.4% 的比例位居榜首。 据法国巴黎银行房地产公司的专家计算,其结果是去年的租金显著上涨。与 2022 年相比,德国现有房产的租金上涨了 4%,新建筑的租金上涨了 6%。 在柏林、慕尼黑和汉堡等所谓的 一线城市,现有建筑的租金涨价比例甚至为 7%,新建筑的比例为 9%。法国巴黎银行房地产董事总经理梅泽林斯基预计:“预计 2024 年租金涨幅将比之前注意到的更为强劲。” 自秋季以来,购房市场至少略有复苏。 房地产国际连锁的尤莱维奇现在观察到,卖家越来越愿意接受较低的价格水平作为新的现实。至少买方还有根本利益。近三分之一的受访者希望在未来两年内搬家,其中 38% 的人可以想象购买房产。 商报,什内尔文 你不要纠结了,我们帮助你结束纠结。eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 十几年的房地产德国资质证 18. November 2024
德国最受欢迎的信贷形式是什么?如果一个月内无法支付分期付款,贷款实际上会发生什么? 银行让人们在 20 多岁或 30 多岁时购买自己的房子成为可能。如果没有贷款,他们可能要到 50 岁或 60岁才能存够必要的购买金额。但房地产贷款也有其陷阱。与银行谈判时应熟悉哪些术语以及应注意什么? 哪种类型的贷款适合购买房产? 购买房产时支付的贷款称为抵押贷款。通常使用的形式是所谓的房地产抵押贷款。抵押贷款最初只是意味着购房者每月向银行支付的金额(所谓月供)在贷款期限结束前保持不变。例如,月供可以在十年内逐月保持在 1,000 欧元不变。 每月还款额如何组成? 你第一眼看不到的是每月还款额的构成。它由两部分组成:利息支付(即银行因提供贷款金额而收到的金额)和部分还款。这是实际用于偿还贷款(即偿还贷款本金)的金额。每月以相同的利率,例如 1,000 欧元转入银行;但在首次还款后,利息和还款的比例构成随着时间推移而渐渐发生了变化。 银行的利息始终根据剩余贷款余额计算。但在第一次付款后,这笔金额会逐渐减少,因为每月月供的另一部分会减少贷款余额。随后一个月,贷款总额相应减少。因此,银行收到的利息略有减少。 对于房地产抵押贷款,与银行约定的利率在整个期限内保持不变;仅还款率发生变化。而且支付给银行的金额越来越多,1000欧元的还款部分就越来越高。总体而言,偿还贷款越快,每月的负担就越高。然而,如果你想减少每月的贷款还款额,那么偿还贷款的时间就会更长——这也增加了整体的利息负担。 什么是固定利率? 固定利率是指利率在一定时期内固定,在此期间不发生变化。如果利率固定十五年,这意味着抵押贷款的利率相同——无论市场利率上升还是下降。任何申请贷款的人主要是想尽可能长时间地保护自己免受利率突然上涨的影响。固定利率到期后,可以与银行商定新的利率,因为贷款通常不会在约定期限内还清。 你能摆脱固定利率吗? 但是,如果利率固定 15 年,而市场利率在短短 8 年后下降,会怎样呢?有好消息也有坏消息:在德国,固定利率贷款可以在十年后取消,提前期为六个月。这意味着在这种情况下你必须支付理论上更高的两年利率。十年后,利率较差的贷款可以取消并与银行重新协商。 巴登-符腾堡州消费者咨询中心在ARD财经编辑团队的播客“黄金与灰烬:买房项目”中建议关注还清贷款的速度。 “然后想想,如果利率上升,十年或十五年后会发生什么?我还能融资吗?”毕竟,你不知道利率会走向何方。 “如果你安心地睡20年,不再需要去银行,那就同意20年固定利率。”任何同意如此长期固定利率的人都可以更好地计算未来几年每月的负担有多高。然而,缺点是长期固定利率是有代价的,因为利率略高。 然而,任何决定短期利率固定的人都必须意识到,利率固定期结束后,由于利率上升,即如果贷款利率在贷款利率固定期间上升,每月的负担可能会急剧上升。因此,可能值得使用不同的术语来计算如果利率在固定利率之后上升或下降,后续融资将会发生什么。 贷款期限结束前可以取消贷款吗? 如果你想提前偿还贷款,通常需要向银行支付一笔费用,即所谓的提前还款罚金。这是支付给银行的,作为该机构预期的利息收入损失的补偿。借款人在某个时候可能不再能够偿还抵押贷款的风险消失了。提前还款罚款的原因在于银行的长远规划。 为了以一定的利率提供全部贷款,它必须在一定的条件下在资本市场上借钱——通常,这意味着期限一致。这个笨拙的术语是基于这样的假设:抵押贷款和银行在资本市场上贷出的钱具有相似的术语。因此,如果银行以较高的利率贷出贷款,而购房者进行了计划外的特别还款,这可能会给银行带来损失。 月供期间还可以“额外付款”吗? 为了让自己在贷款期限内有更大的灵活性和回旋余地,在贷款十年期期限内,都可以选择进行特别还款, 也叫特别还本。本,就是本金。这使借款人有机会在每月定期月供付款之外偿还额外本金,即更快地还清贷款。 如果您在贷款期限内有大量资金收入(例如通过继承或大额退税),这尤其有意义。特别还款有助于更快地减少剩余债务,减轻利息负担。 然而,这种特别还款不能随心所欲地进行:特别还款通常每年只能进行一次,而且金额必须一定。这种特殊的还款权必须写入贷款协议,因为并非每份贷款协议都将其作为标准。不幸的是,没有什么是免费的:作为借款人,您有时会支付更高的费用或收到更差的利率。 还款期限内可以更改还本率吗? 这种可能性是存在的。这意味着您可以更快或更慢地还清银行债务。但是,这必须与银行签订合同。例如,这可能意味着您可以在十年的固定利率期限内三次更改还款率。然而,对可以增加或减少还本率的程度通常设有限制。 如果您失业或生病:月供可以中断吗? 在这种情况下,您应该首先联系您的银行。例如,可以暂停付款 - 但这并不意味着付款将完全取消。它们只需要稍后弥补。与银行的贷款协议规定了您可以暂停分期付款的时间,当然这不可能无限期地推迟。此外,还可以调整期限以减少每月的负荷。然而,利率通常保持不变。定期人寿保险等保险也可以帮助预防意外事件。 您应该与多少家银行交谈? 消费者杂志 财政测试建议在签署合同和获得贷款报价之前至少与三个银行交谈。她在播客中表示,建议至少联系一位信贷经纪人,因为他们对各种优惠有概述。您还应该至少询问您的银行一次。 “建议联系三个不同的提供商,这非常重要:使用相同的基本数据,只有这样,贷款金额、期限、利率承诺才具有真正的可比性,”专家说。 每日新闻 买房卖房找博房,博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com
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