瑞士政治

联邦金融法院做出的裁决应该会让拥有房地产的继承人感到高兴。 任何从其他继承人处购买房屋然后再出售的人都无需缴纳所得税。 德国最高金融法院修改了针对房地产继承人的判例法：税务机关不得对出售属于继承人遗产的房地产征收所得税。 慕尼黑联邦金融法院在一项裁决中做出了这一决定。 一名男子于 2015 年继承了一名女子的房地产，继承人包括了该女子的另外两个孩子被交给联邦金融法院审理。继承人团体于 2017 年解散。 该男子最终接管了整个房产并于 2018 年初出售。 税务局随后要求征收所得税，因为据官员称，该男子购买了部分房产。 法律依据是适用于“私人销售交易”的规定。 上面写着：任何人在购买房产后十年内出售房产，都必须缴纳所得税。 2021 年，该男子在慕尼黑金融法院的一审中败诉。 然而，金融法院9号合议庭现已得出结论，从去世女子两个孩子那里接管遗产份额并不是典型的房地产购买，因此相应的规定不适用。 明镜周刊在线 买房遇到困难了？不怕，有我在。bowang.ug@gmail.com

目前，租户们几乎在争夺令人垂涎的公寓。 对房东来说很好：您可以选择谁可以入住。 因为参赛者的数量通常很多，有些人的牌特别好。 房地产门户网站房地产二十四的一项研究表明了这一点。 房东的最爱排名： • 情侣 • 单身一人 • 家庭 个人印象尤为重要 根据研究，最重要的选择标准是： 个人印象和固定收入起决定性作用。 租户的自我披露也很重要。 当然，不能保证相关方只会提供真实信息。 虽然不那么重要，但也是决定谁可以搬进空置公寓的一个标准——租户可能适合房屋社区，感兴趣的一方对公寓充满热情和/或根据其他居民的推荐而来。 这些感兴趣的人打得是烂牌 然而，对于某些人群来说，这变得困难： • 合租公寓（只有百分之四的房东喜欢） • 有孩子的单亲父母（百分之十） • 学生（11%） • 养老金领取者（22%） 当兴趣方提出以下要求时，房东会予以负面回应： • 期望公寓改造 • 希望将公寓用于商业用途 • 询问演奏乐器的练习时间 所有这些都减少了找到新住处的机会。 毫不奇怪：如果有兴趣的各方愿意自己承担装修工作，这会得到许多房东的认可。 技术熟练的人在下次看公寓时排队时会提高他们的机会。 焦点杂志 你最近有房子要买或者是卖吗？bowang.ug@gmail.com

德国城市的房租价格多年来一直在上涨，尤其是在大都市区。 这些是每平方米价格最高的十个城市。01/25/2024 - 1:05 p.m 如果你想住在德国大城市，你就必须承受高昂的房租。 近年来价格上涨很快。 房地产租售平台房地产二十四住房晴雨表显示，仅在柏林，2023 年最后一个季度的新建筑租金就上涨了 3.6%。 不断上涨的租金水平正在影响普通民众。 在德国，大约有两个人住在出租公寓里。 这是欧盟范围内的最高值。 全国范围内的租金价格稳步上涨。 几乎所有主要城市都受到影响。 但主要城市的租金价格到底有何不同呢？ 哪里每平米价格最高？ 私人研究机构 经验研究2023 年第三季度的最新排名表明了这一点。 所提供的房租是针对过去十年内建造、面积为 60 至 80 平方米且经过翻新的公寓进行评估的。 根据其自己的信息，该研究所使用了大约 200 万条广告进行分析。 尽管这并不能全面描绘德国租赁市场的情况，但它确实揭示了趋势。 排名：每平方米租金最高的城市 第十名——科隆：每平方米14.50欧元 科隆以每平方米14.50欧元的价格在最昂贵的租金城市排名中排名第十。 根据联邦统计局的数据，约有 108 万人居住在这座大都市。 专家预计，到 2040 年，居民数量将超过 120 万，这可能会给租赁和房地产市场带来额外压力。 “我们的租赁市场非常紧张，几乎没有供应。 与科隆的住房存量相比，租赁供应可以忽略不计，”在莱茵河地区几个城市担任房产经纪人的罗兰·坎普迈尔解释道。 此外，业主方面的成本压力也会增加，从而导致租金价格上涨。 例如，科隆市控股的 杰阿杰房地产股份公司最近提高了市区一千多套公寓的租金。 第九名——汉堡：每平方米14.68欧元 汉堡在德国租金价格最高的城市中排名第九。 目前约有 189 万居民居住在这座德国北部城市。 2023年第三季度，这里的新合同租金每平方米平均租金为14.68欧元。 相比之下：2016年初，同类公寓的价格仍为11.84欧元。 不仅新建筑受到这一发展的影响。 根据汉堡房租指数，与2021年的上次调查相比，2023年不受租金管制的房产的公寓租金平均上涨5.8%。 从2019年到2021年，这座汉萨同盟城市的平均租金已经上涨了7.3%。 然而，批评者对租金指数的衡量提出了批评。 计算的是算术平均值，而不是中位数，这更容易受到租金过高等异常值的影响。 第八名——柏林旁边的波茨坦：每平方米14.89欧元 尽管波茨坦的几个地方目前正在建造出租公寓，例如新法尔兰和巴伯尔斯贝格南区，但租户的情况仍然紧张。 大约有 186,000 名居民居住在一个声称几乎没有空置房屋的城市。 寻找公寓相应地很复杂——无论租金水平如何。 后者新合同租金平均为每平方米14.89欧元。 第七名——美因茨：每平方米14.98欧元 莱茵兰-普法尔茨州首府美因茨的房价稍贵一些，因此排名第七。 美因茨2023年第三季度新出租合同的平均租金价格为每平方米14.98欧元。 这里的平均租金也出现了显着上涨。 2019年第三季度，这仍然是每平方米12.33欧元。 这意味着在当时租金成本最高的城市排名中排名第五。 第六名——海德堡：每平方米15.84欧元 海德堡是新上榜的，以新出租合同的平均租金价格为每平方米 15.84 欧元排名第六。 这使得海德堡成为德国最昂贵的大学城之一。 目前，巴恩城的 克坡尼库斯小区正在建设一个新的被动式住宅区，可容纳 206 套新公寓。 据媒体报道，其中 54 个受到租金管制。 那里的居民只需支付当地租金的67%。 背景是海德堡建筑用地管理的要求。 第五名——斯图加特：每平方米15.98欧元 斯图加特在租金成本最高的城市中排名第五。 这里每平方米的平均价格为 15.98 欧元。 2022年底，新建筑的租金要价仍为15.56欧元。 与柏林或慕尼黑类似，斯图加特的平均收入与租金价格的比率特别低。 根据数据服务提供商二十一世纪房地产的分析，租户在租用新公寓时平均需要将净收入的29%用于基本租金 。 第四名——弗莱堡：每平方米16.72欧元 弗莱堡在此排名中排名第四。 这座城市以其成立于 1457 年的大学而闻名，尽管房租成本高昂，但它仍然吸引着许多年轻人。 该大学及其附属大学医院是该市最大的雇主之一。 弗莱堡租户2023年第三季度的新合同租金平均租金为每平方米16.72欧元。 2022年底，这一价格为一平方米居住空间15.26欧元。 九个月内增加了 1.46 欧元。 第三名——法兰克福：每平方米 17.38 欧元 德国租房第三贵的城市是美因河畔法兰克福。 除了德意志银行、德国商业银行、德国复兴银行和德国中央合作银行之外，欧洲中央银行的总部也设在黑森州城市。 租户必须掏腰包才能住在这里。 美因河畔法兰克福2023年第三季度公寓新合同出租房平均租金为每平方米17.38欧元。 如果使用2019年第三季度的价格，法兰克福的价格每平方米上涨了3.05欧元。 当时的平均租金为每平方米14.33欧元——这意味着当时排名第二。 第二名——柏林：每平方米17.64欧元 对于那些在柏林寻找住宿的人来说，2023 年非常紧张。 德国首都在此排名中位居第二。 柏林人平均为每平方米支付 17.64 欧元的新合同租金。 然而，在过去几年的物价上涨方面，这座城市是德国无可争议的领先者。 例如，从 2018 年到 2023 年，现有公寓（80 平方米、3 间、2 层）每平方米的价格平均上涨了 34%。 房地产门户网站房产世界的分析表明了这一点。 据房产世界称，最近乌克兰难民的涌入推高了柏林的租金。 由于租金上限失败而产生的追赶效应也可能继续发挥作用。 第一名——慕尼黑：每平方米 21.01 欧元 慕尼黑仍然是德国租户最昂贵的城市。 2023年第三季度，这里的租户支付了每平方米21.01欧元的费用。 与排名第二的柏林城市的差距非常明显，几乎为每平方米四欧元。 2019年第三季度，慕尼黑的价格为每平方米17.50欧元。 租户协会主席卢卡斯·西本科滕在评论当前情况时表示：“慕尼黑当前的房租指数显示，与之前的租金指数相比，平均租金上涨了 21%。” 西本科腾表示，全国范围内有必要冻结现有房产的租金、对新租金实行严格的租金上限以及禁止指数房租合同。 所在城市平均租金价格 1、慕尼黑 21.01欧元/平方米 2、柏林 17.64欧元/平方米 3、法兰克福 17.38欧元/平方米 4.弗莱堡 16.72欧元/平方米 5.斯图加特 15.98欧元/平方米 6、海德堡 15.84欧元/平方米 7、美因茨 14.98欧元/平方米 8.波茨坦 14.89欧元/平方米 9、汉堡 14.68欧元/平方米 10.科隆 14.50欧元每平方米 资料来源：商报经验研究 买房卖房找博房，德国博房置业 bowang.ug@gmail.com

在德国的主要城市，带家具的公寓已经占据了租赁市场的三分之一左右。 这意味着：租金更加可怕。 这一趋势对整个房地产市场产生了影响。 任何想要租房的人都将不得不应对不断上涨的价格——而且不仅仅是在德国的大都市。 住房短缺严重，对居住空间的需求很高。 虽然在低利率时期主要需求是购买房地产，但现在需求集中在稀缺的出租公寓供应上。 结果就是租金持续上涨。 政客们试图通过租金管制来缓解这个问题。 与此同时，带家具的公寓在租赁市场中所占的份额越来越大，尤其是在大城市。 房地产门户网站 房地产二十四的发言人 达能伯格表示：“租金管制实际上是一种监管措施，旨在减缓租金价格的上涨。” 但带家具的公寓（实际上是出租给临时使用的）的繁荣正在克服严格的租赁法。 “价格大幅上涨” 房地产门户网站房产世界的新闻发言人芭芭拉·施密德解释道：“在过去的两年半中，我们平台上的带家具租赁服务占总服务的比例已从 4% 左右增加到 8%。” 德国经济研究所 (IW) 住房政策和房地产经济高级经济学家克里斯蒂安·奥伯斯特在接受 德国电视一台新闻节目采访时表示：“我们观察到带家具公寓的供应量相当可观且不断增加。” 这位房地产专家表示：“带家具的公寓的租金溢价很高，尤其是在住房市场紧张的情况下。” 带家具公寓的租金明显高于同类不带家具公寓的租金。 德国租户协会发言人尤塔·哈特曼表示，这会对所有租金水平产生影响：“这些高额租金反过来又会流入租金指数，从而推高所有租金，形成恶性循环。” 法兰克福市占率最高 房地产二十四的当前数据支持了这一观察结果。 德国的 5 大都市受到的影响尤其严重。 平均而言，现在这里三分之一的报价都是带家具的出租公寓。 据房地产二十四称，平均每平方米售价要高出 10 欧元。 “法兰克福带家具公寓的比例最高，为 41%。柏林带家具公寓最贵。甚至比慕尼黑还贵，”ImmoScout24 董事总经理 Gesa Crockford 说道。 “在带家具的公寓方面，柏林是绝对的领先者，每平方米的价格略低于 36.82 欧元，”它说。 在首都，这些房屋的售价几乎是不带家具的房屋的两倍。 房地产专家奥伯斯特表示，带家具的居住空间绝对有其特殊用途：“特别是在法兰克福，许多来自金融或咨询行业的工人在当地停留的时间有限，带家具的公寓很有意义，而且那里是合理的要求。” 带家具的公寓通常受到租金上限的保护。 根据租户协会的说法，只要公寓位于有效的租金管制法规范围内，租用带家具的公寓的租金可能只会比同等居住空间的租金高出百分之十，而且没有例外。 租金管制是否适用？ 然而，目前的法律可以被房东和住房团体利用：“在有限的时间内出租带家具的公寓仍然是一个法律的灰色地带，”克罗克福德说。 例如，如果公寓仅出租用于“临时使用”，则租金管制不适用。 因此，租赁协议中必须有时间限制。 根据联邦司法部自 2023 年 6 月起对精装修住房市场进行的一项研究，法院已经驳回了 7 个月的期限，因为期限太长。 法院还裁定，还必须有“特殊使用目的”，其中重点不是“在家”意义上的生活。 例如，学习访问或停留直至完成工作目标，例如与机械师或参观贸易展览会。 但实际上，租户和房东在签订合同时可以对“临时使用”一词进行广义解释。 并且：没有原告，就没有法官。 家具附加费很难理解 但还有一个问题：由于装修费用由房东承担，带家具的公寓可以以更高的价格出租。 然而，没有明确的法律规则。 哈特曼说：“由于允许的附加费金额不受法律规定，也不必在租赁协议中注明，因此租户通常不知道家具的价值以及附加费是多少合适。” 据专家介绍，这套公寓可以认为只配备了几件家具。 这就是为什么需要重新设计租金上限，以便更好地覆盖带家具的居住空间，并且也封锁住绕过它的方法。 IW经济学家奥伯斯特表示：“我从根本上对租金上限持怀疑态度。但如果你决定实施这项规定，那么你就不能留下任何漏洞，否则各个细分市场之间就会出现不公平现象。” 房产世界发言人施密德表示，政治家可以确保额外的透明度，例如要求房东明确注明家具附加费。 德国租户协会还呼吁在租赁协议中强制征收家具附加费：这将使房东更难通过提供公寓家具来规避租金上限并收取家具的乌托邦价格。 汉堡和不莱梅联邦委员会的倡议 事实上，有一种政治尝试以更严格的法律规则来应对。 联邦建设部长盖维茨去年 4 月宣布，她希望通过提供带家具的公寓来防止租金上限受到破坏。 盖维茨告诉芬克媒体集团，这种增加表明这是一种“规避”案例。 在汉堡和不来梅的倡议下，这一话题也被列入联邦委员会的议程。 州议院已向联邦议院提交了一份法律草案，其中提出了修改建议。 议会信息系统关于该程序的状态表示：“尚未讨论。” 联邦司法部长马可·布施曼可能会批判性地看待该项目。 他委托开展了一项关于带家具生活的研究，该研究于 2023 年 6 月发表。 结果：对带家具的公寓实行租金上限，无论是在庭外还是在法庭上，都不构成重大争议问题。 当被电视一台新闻节目询问时，交通部发言人提到了联邦政府 2023 年 7 月的一份声明。当时，红绿灯政府宣布将审查是否需要采取行动。 她还将仔细研究联邦委员会的提案。 “住房的承受能力和住房市场上适当租金的形成是联邦政府的重要关切。” 在省内比例也在增加 整个德国房地产市场的问题有多大？ 房地产二十四表示：“在全国范围内，带家具公寓的比例有所增加，但其水平明显低于主要城市。”竞争对手 房产世界解释说，总体而言，与所有租赁广告相比，带家具租赁报价的比例相对较低。 但这一数字正在增加——甚至在大都市之外也是如此。 然而，房产世界发言人施密德解释说，这一比例仅为个位数百分比水平。 在人口10万至50万的城市，带家具的房源占平台总房源的比例在过去两年半中从3%左右增加到8%。 在房地产二十四中，自 2019 年以来，全国范围内的份额已从 8% 攀升至 11%。 施密德表示，“建筑活动的缺乏是房地产市场形势日益紧张的主要原因。” 为了缓解住房短缺问题，迫切需要创造更多的居住空间——特别是在负担得起的租赁领域。 每日新闻网，电视一台财经编辑团队 施品勒 有困难找德国博房置业 bowang.ug@gmail.com

在线评估房产不仅快捷而且通常是免费的。 但是，如果您想要准确的评估，则不应依赖它。 住宅房地产市场存在危机。 在一些地区，二手房和公寓的价格尤其面临压力。 对于想要出售的业主来说，这并不是一个容易的事情。 他们想知道他们的房产能卖多少钱。 麦克中介、地产二十四 和 查看二十四 等平台以及许多经纪公司和金融家承诺提供快速在线帮助，而且通常是免费的。 所有提供商的原则都是相似的：用户在线输入一些详细信息，例如位置、居住空间和房产类型。 更复杂的工具还会考虑增加或减少价值的基本因素。 汉堡消费中心房地产融资、建设和房产买卖合同的部门负责人亚历山大·克罗尔齐克 表示：“房产的翻新状况正在发挥着越来越重要的作用。” 有些门户网站要求所有者进行评估。 只是：“这种自我表露总是带有色彩的。 几乎没有业主会将自己房屋的状况归为‘差’，”他说道。 标准化查询通常不考虑个人特征，例如财产或社区的布局。 确定房地产价格的数据库很难理解 该工具会将后台输入的数据与类似属性的数据进行比较。 “在线房地产估价通常基于报价，而不是实际销售价格，”联邦公开任命、宣誓和合格专家协会 房地产估价联邦主管 菲布洛克赫尔曼解释道。 ）。 她说，这意味着所使用的价格往往过高。 感兴趣的各方并不清楚供应商的池中包含来自哪个地区的多少报价。 德国房地产协会 (IVD) 专家委员会的色佛尔补充道：“在涉及数据的最新性时，提供商也保持低调。”其中包括长达十年的优惠，并且仅指当前条件已转换的优惠。” 因此，客户无法了解评级的可靠性。 提供商比较结束后通常会给出一个价格范围。 “对于单户住宅，给出的价格是六位数，”菲布洛克赫尔曼说。 “对于这样的评估你根本无法使用。” 在线评估主要只提供粗略的方向。 每个卖家都应事先仔细考虑是否为此目的公开个人数据。 毕竟，在线门户网站的主要目标是获取新客户。 “通过在线房产评估，提供商与业主建立了关系。 他的目标是踏入大门。 他希望为业主提供有针对性的优惠，并赢得他作为自己的客户或网络合作伙伴，”石勒苏益格-荷尔斯泰因州消费者咨询中心市场、法律和金融服务部主管迈克尔·赫特解释道。 赫特警告说：“在使用此类服务之前，消费者应该了解收集了哪些数据、处理数据的目的以及存储的时间。 如果提供商不提供相关信息，那就是一个危险信号。” 使用各种来源确定可能的房产价值 除了在线房产估价之外或作为在线房产估价的替代方案，业主还有许多其他选择来接近实际的报价。 毕竟，这个房产评估为出售计划设定了路线：如果售价设置得太高，需求就会很低，出售时间就会更长。 如果发售价定得太低，销售收入将会不必要地减少。 “作为业主，我使用的不同来源的信息越多，我就越能接近实际的平均值，”汉堡消费者顾问 Krolzik 强调。 例如，互联网上国家建筑协会的价格指数允许通过区域搜索进行分类，并根据房产类别区分价格范围。 很多州发布所谓房地产市场报告。 德国地皮价值标准体系、房产价值专家委员会的跨境免费信息门户也很有帮助。 优点：它基于实际销售价格。 “然而，在大多数领域，专家委员会的数据每年只更新一次，并且滞后于发展，” 专家色佛尔表示。 在当前市场上，这意味着：报价过高。 然而，一些地方评估委员会会收取少量费用，提供具有类似特征的近期房产销售清单。 专业人士为卖家提供有依据的评估 然而，您自己的所有研究并不能取代专业人士在现场预约的评估。 除了官方数据和当前销售经验外，当地经纪人的口头评估中还考虑了房产的具体特征。 专家的方法是类似的。 他的报告的长度和费用可能有所不同。 专家表示：“业主绝对应该预算 1,000 欧元以获得专家意见。” 例如，尽管这样的文件在法律上不符合财产继承纠纷的规定，但它对于卖家和潜在买家来说是一个良好的基础。 最终，即使是专家也只能估计财产的价值。 他们无法预测买家的个人动机，就像他们无法预测价格走势一样。 本文首次出现于 2023 年 1 月 26 日的 商报时事通讯 内部能源与房地产。 艾娃。卡夫卡 买房卖房找我们 bowang.ug@gmail.com

冷租1490 欧元，3.5 个房间，89 平居住面积 ，使用面积 7 平，1套间卫浴1客人卫浴，月杂费349 欧，押金3个月冷租。地下车库月租95 欧，建于2016年，无佣金 这间3.5间卧室的公寓位于一栋4层城市别墅式楼宇的二楼。法兰克福-丽德山庄超性价比、六栋环绕的城市公寓苑创造出高品质的生活理念，环绕着绿树成荫的庭院，外围环绕着天然石材底墙和绿色树篱。 项目描述 * 优雅的城市别墅建筑 * 设备齐全的组合厨房 * 新建筑标准三层玻璃门窗 * 客厅和卧室铺有优质镶木地板 * 增加楼顶效果 * 电动百叶窗 * 可视对讲 * 凉廊朝南 * 地下停车位 * 乘客电梯 * 被动式房屋建设 * 无障碍生活 * 现代设计平面图 * 交通便捷 * 两间高品质浴室/淋浴间 * 地下储藏室 * 最好的基础设施 * 带热回收的通风系统 卧室设有带浴缸的独立套间浴室、更衣室，客人厕间带淋浴间 地势 该物业位于法兰克福丽德山庄的一个高度活跃住宅区。公交车站近在咫尺，健身房、时装店、酒吧和图书馆，应有尽有。丽德山庄是法兰克福成功的新开发区，拥有高档住宅和公寓，绿化面积大，空气新鲜。 其PM 2.5 和 PM 10 远低于法兰克福平均值，而房产价值远高于法兰克福平均值。这里有15所幼儿园、3 所小学和2所高中。 公寓距离幼儿园、小学90米； 距离高中和运动场150米，距离购物中心300米； 步行5分钟即可到达地铁站（6分钟到达西北城，19分钟到达市内步行街）； 距高速公路4分钟车程。 联系方式 法兰克福德房置业，电子邮箱 bowang.ug@gmail.com

租户通常需要填写租户自我报告，又叫自我书面介绍，以便向潜在房东告知有关个人信息。 在本指南中，您将了解何时需要租户自我报告、自我报告要包含哪些内容以及可以保守哪些秘密。 什么是租户自我评估报告？ 租户自我报告是房东用来收集潜在租户信息的一种表格。 它的作用是让房东了解租户的信誉和可靠性，从而就公寓向谁出租做出明智的决定。 一般来说，租户的自我评估报告包含以下信息： • 有关您的个人数据的信息 • 有关您的雇佣关系的信息 • 婚姻状况 • 居住状况 • 前任房东的姓名 • 有关宠物的信息 • 有关您的财务状况的信息 • 潜在房东不得立即询问所有信息。 他必须遵守严格的顺序。 租户是否必须进行自我报告？ 租户不是必须填写自我报告表格。但任何放弃这些信息的人都可能会输给其他填写表格的各方。 这就是为什么在实践中大多数潜在租户都会填写租户自我评估。仔细填写的租户自我报告可以帮助潜在租户增加获得公寓的机会。 因此，建议如实、完整地回答问题。 然而，房东在获取信息方面也有限制。 什么时候需要租户自我评估 一般来说，当租客申请出租公寓时，房东会要求租客进行自我评估。 租客最好在看房时随身携带一份打印件，如果他们对租用公寓感兴趣，请在看房后将该报告交给房东。 在某些情况下，房东或租赁公司也可能通过电子邮件或在线提供租赁自我报告，并要求您填写并签名并返回。 建议仔细完整地填写租赁自我报告信息，因为这可能会影响房东或租赁公司决定是否愿意把房子出租给您。 谁填写租户自我评估？ 潜在租户有责任进行租户自我报告。 重要的是，所有信息（除少数例外）均应真实、完整地提供，因为不正确的信息可能会导致租赁协议的终止。 租客自我报告：房东可以问什么？ 房东或经纪人只能要求提供与租赁公寓决定相关的信息。 根据欧盟《通用数据保护条例》(GDPR)，适用数据最小化原则（GDPR 第 5 条第 1 款）。 房东或经纪人只能获取用于租赁目的的信息。 这些特别包括： • 未来租户的财务状况 • 将搬进公寓的人数 • 是否饲养宠物 • 有关以前居住地和可能包括房东的信息 但是，房东不得提出违反数据保护或歧视性的问题。 例如，房东不得询问宗教信仰、性取向或婚姻状况。 租户自我报告：房东可以问什么问题以及何时可以问？ 房东通常会检查未来租户的信用状况。 这主要包括收入证明和 Schufa 信息。 犯罪记录也可能与房东相关。 但这也取决于时机。 房东可以在合同启动的不同阶段提出不同的问题： 合同启动阶段 1. 看房 2. 租房合同启动 3. 租房合同的签订 1. 看房时的问题 房东和房地产经纪人只能在看房之前或看房期间询问有限的信息。 这包括： • 用于识别相关方的一般数据。 这包括：名字和地址（使用身份证）以及电话号码或电子邮件地址，以便您可以与感兴趣的一方取得联系。 • 对于社会住房补贴的公寓：住房权利证书中的信息。 注意： 根据数据保护会议，不允许复制您的身份证件。 2. 签订合同时的问题 一旦潜在租户在查看公寓后宣布想要租用该公寓，房东或房地产经纪人就可以获取更多信息。 这包括： • 将搬进公寓的人数 • 这些人是否为儿童和/或成人 • 是否已针对租户启动消费者破产程序的问题 • 有关是否因拖欠租金而发出驱逐令的信息。 根据律师的普遍意见，如果之前对潜在租户有过驱逐行动，但是已经超过五年，则未来的租户不需告知这一点。 • 未来租户的职业和当前雇主的问题。 注意：雇佣关系的持续时间与房东无关。 • 有关当事人收入的问题：不过，在这里您只能询问净收入以及扣除当前每月费用后可用于租金的金额。 然而，如果潜在租户声明超出了一定数额，也足够了。 但是：如果租金由联邦就业局或其他公共机构支付，并且房东直接从他们那里收到租金，则不允许询问收入。 • 关于宠物的预期所有权的问题也允许在很小的范围内提出： 注意 关于宠物的问题 租客必须如实回答有关饲养宠物意图的问题。 根据数据保护会议的指导意见，这仅适用于饲养动物不属于租赁财产合同使用的一部分的情况，因此只有在房东同意的情况下才可以。 这适用于可能会打扰邻居的大型动物。 这不适用于小动物 - 因此准租户可以对仓鼠或兔子撒谎。 3、签订合同时的问题 如果房东已经决定了潜在的租户，他或他委托的经纪人可以在签订合同之前询问以下详细信息： • 收入证明，例如工资单、银行对账单或所得税评估副本 - 当然，不必要的信息已被涂黑。 • 未来租户的信用报告 • 房东此时可能只要求提供银行或帐户详细信息 - 例如，他需要这些信息以便稍后向租户支付杂费余额。 楼主可以从守法Schufa条目中发现什么？ 如果房东向 Schufa 订购信用检查，他还可以获得有关租户信用度的信息。 这些包括： • 付款历史记录 • 现有贷款 • 任何债务 但是，房东不能查看所有信息，而只能查看与评估租户信用度相关的信息。 相关信息的示例包括： 1.付款历史：有关租户是否按时支付账单和租金或是否有拖欠的信息。 2. 债务和贷款：有关租户当前的贷款、债务和负债的信息可以表明租户是否有能力支付租金。 3. 收入和就业：关于租户的收入和就业信息可以帮助房东评估租户是否有能力长期支付租金。 4. 住房历史：有关租户之前租约的信息可以表明他们是否有按时支付租金和是否是负责任的租户的历史。 5. Schufa 中的负面条目：如果房东向 Schufa 进行信用检查，则延迟付款或追债要求等负面条目可能表明租户的付款行为不佳。 楼主有什么不能问的吗？ 一般来说，不允许提出侵犯潜在租户隐私保护区的问题，例如有关计划生育的问题。 无效问题： • 犯罪前科 • 关于性取向 • 协会、工会或政党的会员资格 • 政治观点 • 宗教 • 关于种族血统或国籍 • 兴趣爱好 • 租客是否吸烟 • 病后 • 根据前房东提供的信息 • 已有怀孕、结婚计划或计划生育之后 数据保护专家表示，许多租户自我报告中包含的有关婚姻状况的问题也是不可接受的。 如果配偶不是租赁协议的一方，则不承担连带责任。 因此，婚姻状况信息对房东没有经济利益。 但是，如果配偶是合同一方，则无论婚姻状况如何，都适用连带责任。 注意 如果经纪人或房东在租户的自我报告中提出不可接受的问题，这可能构成行政违法并导致罚款。“一般罚款最高可达 2000 万欧元，但在很大程度上取决于具体情况，”巴伐利亚州数据保护监管办公室主任说。 寻找公寓时，无租金债务证明可以带来什么？ 为了让租户在申请公寓时获得额外优势，可以向潜在房东出示无租金债务的证明。 在这份文件中，迄今为止的房东确认不存在未决的租金索赔，并且租金一直支付没有任何问题。 此信息必须包含在无租金债务证明中： • 房东或物业管理公司的地址、电话号码 • 租赁期限 • 房东签署的声明，表明不再有未付租金。 然而，房东不是有义务出具免于租金债务的证明（BGH，参考号 VIII ZR 238/08）。他可以要求最多 50 欧元作为费用补偿。 即使没有自我报告，租客也必须告诉房东什么？ 根据具体情况，租户可能必须主动向房东告知信息，即使房东没有这样要求。 当沉默构成欺诈性欺骗时，则属于这种情况 - 其结果是租赁协议可能会受到房东的质疑，甚至无效（§§ 123, 124 BGB）。 例如，如果租户失业并且实际上无力支付租金，或者目前正在针对他进行破产程序，则通常有义务提供信息。 租户自我评估中的虚假信息会产生什么后果？ 如果潜在租户在必须如实回答的问题上撒谎，房东可能会使其承担后果 - 在个别情况下，可以立即解除租赁协议或对租赁协议提出异议。 例如，如果租户在租户自我报告中故意呈现比实际财务状况好得多的财务状况，则属于这种情况。 除了租户自我评估之外，信用检查也是房东了解他们将公寓出租给谁的好方法。 在这里了解信用检查揭示的内容以及分数是如何创建的。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 租户自我报告样本 如果您对公寓感兴趣 出租房产： 我/我们有兴趣出租以下房屋： 街道和门牌号码（房间/楼层）： 邮政编码，城市： 开始租赁： 总租金： 作为自愿自我披露的一部分，我/我们向房东提供以下信息，以便可能出租上述出租房产： 潜在租户和其他潜在租户： 姓： 名： 街道号码： 邮政编码/城市： 出生地点和日期： 电话： 电子邮件地址： 职业 ： 每月净收入（欧元）： 雇主（当前：） 公司名称： 在非终止雇佣关系中：是/否 更多室友 除了我/我们之外，其他人也应该搬入出租房产： 名： 姓： 地址： 出生于： 与房东的关系： 公寓是人们需要的。 其他室友名单完整。 无意设立合租公寓。 无意将租赁物业用于商业用途。 我/我们有以下宠物： 我向您保证，在过去 5 年里，我/我们以前的居住空间没有因拖欠租金而收到驱逐通知。 没有针对我/我们的租金索赔诉讼。 我/我们没有被扣发工资或扣押工资。 我/我们既没有提交宣誓书，也没有等待此类诉讼。 过去 5 年内，没有针对我/我们的资产启动破产或和解程序或无支付能力破产程序，且未因缺乏资产而拒绝启动此类程序。 目前没有此类诉讼待决。 我/我们声明我能够履行租赁协议项下应承担的所有义务，特别是支付押金、租金和运营费用。 我/我们以我/我们的签名保证所有问题均已得到完整、真实的回答。 虚假信息代表着对信任的违反，房东有权对租赁协议提出质疑，并在必要时立即终止租赁协议，恕不另行通知。 地点、日期和潜在租户的签名 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ----------------- ------------------------ -------------------- --------------- 合同签订样本 同意出租公寓后 出租物业： 街道和门牌号（房间/楼层）： 邮政编码/城市： 开始租赁： 总租金： 签约伙伴： 其他合约伙伴： 姓： 名： 街道号码： 邮政编码/城市： 电话： 电子邮件地址： 附件 • 收入证明 • 信用证明 免责声明 这些文件是不具约束力的模板。 不保证事实的准确性、完整性和/或时事性。 它们不能取代个人法律建议。 使用由读者自行负责。 特雷斯地产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

租房游击队常常给房东带来很多麻烦和损失。 这就是为什么业主应该知道如何揭露租房游击队或对租赁欺诈者采取行动。 任何租用公寓的人都将租金视为定期收入 - 但并非每个租户都会支付租金。 当租房打游击者住在公寓里、不付钱并且造成损害时，情况会变得尤其糟糕。 任何让出租游民搬进出租公寓的人都会面临很多不便——根据 Haus & Grund 业主协会的数据，德国每年大约有 15,000 起此类案件。 房东如何提前识别出租房游击队，并在他们搬进来后将他们赶走。 什么是租房游击队？ “租房游击队通常是搬进公寓但不付款的人。 在立即解除租约后，他会搬到另一间公寓，同样的游击战重新又开始了” 凯撒律师 解释道。 大多数时候，这些租房游击队很快就会离开公寓——而且留下公寓的一片狼藉。 “对于租赁游击队来说，这不是例外，而是常见的。 责任感对于这些人来说通常是陌生的，”凯撒说。 我如何识别租房游击队？ 乍一看，租房游击队与诚实的租户无法区分。 即使再看一眼，也很难揭露租房游击队。 他们表情严肃，衣着考究，口若悬河。 我如何保护自己免受租房游击队的侵害？ 房东通常无法从潜在租户的外表或行为来确定他以后是否会成为租房游击队。 因此，房东应提前向潜在租户索取一些表格以保护自己： 1. 租户自我介绍 2.信用报告及其他证据 3. 前房东的参考资料 4. 租金押金 我们来详细谈一谈吧。 1. 租户自我介绍 “在签订租赁协议之前，房东应该尽可能多地了解潜在租户的信息，”凯撒律师建议。 一份重要的文件是租户的自我介绍。 2.信用报告及其他证据 房东应要求租户出示一些其他文件：例如，包括身份证、工资单或 Schufa 信息，租户可以在此申请。 3. 前房东的参考资料 有了上述文件和证件，房东可以检查房客是否真正负担得起公寓的费用。 为了更好地评估潜在租户，要求前房东提供无租金债务证明或简短的推荐信也会有所帮助。 4. 租金押金 如果租客对其公寓造成损坏，押金将作为房东的担保。 一般来说，房东应该在租赁期开始时直接要求押金——这意味着这笔钱要么在租赁开始之日进入他的账户，要么新租户实际以现金支付。 有租房游击队数据库吗？ 一些提供商在互联网上发布的宣传中没有严肃的租房游击队名单。 然而，互联网上有收费提供信用信息或违反租房合同或租赁行为数据的租户数据库可能对房东有用。 由此，房东可以得出有关当事人的严肃性的结论。 作为房东，我可以在哪里举报租房游击队吗？ 在某些地方，房东可以报告潜在或暴露的租赁游击队 - 但出于数据保护原因，不建议这样做。 掌握有关租赁游击队信息或实际发现此类租赁欺诈者的房东，应始终避开他们或联系律师。 是否有特别受租房游击队欢迎的公寓？ 没有哪一套公寓是对游击队特别感兴趣的。 然而，符合以下类型的公寓比其他公寓面临的风险更大： • 高空置率：在许多公寓空置的地区，房东通常很高兴找到租户。 这使得租赁游击队很容易获得房东的住房。 • 昂贵的公寓：在慕尼黑、汉堡或法兰克福等大都市，公寓稀缺且相应昂贵。 这可以吸引租金游击队，因为他们事先就知道自己永远无法支付租金。 为了避免房东陷入陷阱，他们应该提前仔细检查潜在租户。 如果您不想自己完成所有工作，也可以聘请房地产经纪人。 我能对租赁游击队做什么？ 一旦出租游击队找到了如何获得出租公寓的方式，房东应该知道如何最好地做出反应。 “房东应如何对待租赁游击队取决于未付租金的金额，”凯撒说。 • “如果租户拖欠一个月的租金，您应该发送警告，并在 10 天的期限内付款，”Kaiser 建议。 如果游击队忽略这一点不付，则会发生正常期限解约。 • 如果租客已经拖欠两个月或更长时间的租金，房东可以采取不同的处理方式。 “然后您可以立即解约，”Kaiser 解释道。 租户通常有 14 天的时间搬出房产。 • 如果出租游击队拒绝不理，驱逐程序往往是唯一的方法。 像这样的事情需要多长时间各不相同。 “通常是四到五个月。 “这取决于所在地法院，也取决于房客是否为自己辩护和反对，”凯撒律师说。 尤其是游击队可能会使这一过程拖延下去。 如何摆脱租房游击队？ 从发出驱逐通知到实际驱逐可能需要一些时间。 在对驱逐诉讼做出判决后，法院最初设定了驱逐的最后期限——通常是两到三个月。 租户还有机会请求延长驱逐期限——最多一年。 如果租客仍然没有回应，驱逐即将进行。 驱逐通知和驱逐日期之间大约有三周的时间。 “正常的执法过程是这样的：根据要求，法警设定驱逐日期，并带着锁匠和搬家公司到达。 成本：至少 3,000 欧元，”Kaiser 解释道。 房东必须先承担这一责任，但租客可以根据民事诉讼法（ZPO）第788条再次提起诉讼。 不仅要向法警支付费用，还要支付搬家公司的费用、换锁的费用以及租客财产的存放费用。 租户在支付仓储费用后有一个月的时间领取他的物品。 特殊形式：柏林式驱逐 柏林驱逐行动是一种特殊形式的驱逐行动，同时它的成本要低得多。 “房东只需要法警打开房间即可。 于是，法警过来，把房客带到门前，换了锁，法警然后就走了，”凯撒律师 解释道。 这里的费用通常只有300到500欧元。 租客可能留下的任何物品都留在公寓内，因此由房东保管。 租户可以简单地将租户的家具留在公寓中，或者必须找到替代的存储选项。 专家提示 使用柏林模式时，房东仅对因故意或重大过失而留下的租户财产负责。 然而，他应该准确记录公寓里的物品。 “否则房客最终会过来索要他放在左后壁橱里的金劳力士，”凯撒说。 避免通过契约流程被驱逐 为了避免被驱逐，房东可以使用所谓的契约程序。 “这是正常诉讼的更快版本。 租户不能在有证人的情况下拖延这一过程——因为一切都有文件证明，”凯撒律师解释道。 因此，房东需要租赁协议和完整的银行对账单，以在法庭上证明尚未支付租金。 然后通常很快就会有相应的执行判决。 然而：如果有后续审判，这将再次成为一个完全正常的程序 - “但你已经有了判决，”凯泽说。 然而，这种变体形式很少被执行。 “文件流程相对未知且繁琐，因为一切都必须通过文件来证明。 例如，如果在租赁期间所有权发生变化，这将不再是绝对确定的，因为租户的租赁协议上会有不同的房东，凯撒律师解释道。 谁为驱逐租房游击队买单？ 原则上，房东有权要求房客报销腾空房间和家具存放的费用，但如果房客不能或不愿意支付，他仍将承担这些费用，至少暂时如此。 他能够保护自己免受这种情况影响的唯一方法是通过特殊保险。 “普通的法律保护保险不涵盖租赁游击队案件。 有特殊的房东法律保护保险政策，但您必须为每间公寓单独支付费用，而且相对昂贵，”律师凯撒解释道。 有了租赁游击队保险（也称为租金损失保险），房东就不会承担租赁游击队造成的费用。 这包括租金本身的损失、装修或可能的清理费用。 “我向任何面对租赁游击队有问题的人推荐专业解决方案，”凯撒说。 无论您首先向房东协会寻求帮助还是直接寻求律师的建议，都可以的。 租房游击队出局了——现在怎么办？ 当租房游击队最终离开时，他们通常会留下一套需要翻新的肮脏公寓。 那么第一步就是清理房子和清理公寓。 最后，房东面临着决定：卖掉公寓还是重新出租？ • 如果房东决定出售公寓，他不应再投入任何资金来翻修房产。 新业主将在出售后按照自己的想法重新设计公寓。 • 如果之前出租的游击队公寓要再次出租，房东将无法避免装修。 但这也是对公寓进行现代化改造以吸引不同客户的机会。 • 库尔特 / 斯特格 地产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

如果租户不再支付房租，租金损失保险就可以启动。 但房东应该小心：保险费很昂贵，而且只在一定情况下有帮助。 什么是租金损失保险？ 租金损失保险旨在保护房东免受租金损失。 它通常在租赁协议之前签订，并且根据保险公司的不同，涵盖三到十二个月的租金损失。 租户无法再支付租金的原因可能有多种：例如，由于失业或由于能源危机导致额外成本增加。 在这些情况下，如果房东和租客之间的对话无法达成解决方案，租金损失保险可能会有所帮助。 如果租户不再想支付租金，租金损失保险通常会更有帮助 - 对于租房游击队来说尤其如此。 租金保险涵盖哪些内容？ 经典的租金损失保险涵盖未付租金。 这通常包括拖欠租金和未支付的杂费。 此外，根据保险公司的不同，租金损失保险也可以扩展到涵盖财产损失，例如由于住户状态衰败而造成的损失。 那么它通常也被称为租赁游牧保险。 例如，这适用于： • 清理和处置废旧物品的成本 • 清洁费用 • 存储成本 • 装修及更新费用 • 装修工程期间的租金收入损失 然而，某些情况通常不包括在保险范围内，例如超过时效的索赔或租户死亡后发生的索赔。 信息 空置本身并没有保险。 租金损失保险仅涵盖房产因出租衰败造成的损坏而需要翻新期间。 然而，如果公寓在火灾或水灾后无法居住，住宅建筑保险将承担相关费用。 租金保险可以替代多少金额？ 根据合同的不同，租金损失保险承保三到十二个月的租金损失；一些提供商还承保长达 24 个月的费用。 许多保险公司的赔付金额通常有上限，例如 5,000、10,000 或 20,000 欧元。 通常只有在经过诉讼、判决和执行仍无法收取租金的情况下，租金损失才会得到赔偿。 如果发生损坏，房东通常必须自我承担支付超过三个月的租金，或者在发生损坏时分摊大约 20% 的租金。 租金保险的费用是多少？ 简单的租金损失保险费每年在 50 至 100 欧元之间。 如果要赔偿房屋内状态衰败造成的损失，费用就会变得更加昂贵。 根据具体情况，费用可能约为年租金的百分之二到百分之五。 不过，最终的费用到底有多贵，始终取决于个人保险。 “保费尤其取决于租赁的范围和约定的服务。 自我承担的免赔额也会影响保费，”被保险人协会 (BdV) 说道。 我可以从我的税款中扣除租金损失保险费用吗？ 房东可以将租金损失保险的缴款作为营业费用从税中扣除。 您可以在此处了解房东可以从税款中扣除的内容。 几乎每家保险公司都有一定的要求，以便租金损失保险可以投保或生效。 例如： • 承租人的信用度必须首先由保险公司检查。 • 房东在签订合同前必须检查租户的偿付能力。 例如，通过无租金债务证明或信用报告。 • 如果要为现有租赁协议购买保险，通常需要等待几个月。 此外，租赁协议不得终止，并且所有租金必须按时足额支付。 此外，在发生损坏时，房东通常必须履行某些义务，以便保险可以帮助他。 租赁游牧保险义务的一个例子：房东必须 • …立即报告损坏情况。 • …减少损害。 • ...在搬入出租物业和终止租赁协议时能够出示租赁协议和公寓移交协议。 • …能够证明租赁协议已经终止。 • ...立即提起诉讼，要求驱逐并归还租赁财产。 • …记录损坏情况。 • ……存放损坏的物品，直到保险公司检查它们。 结论：租金损失保险有意义吗？ “被保险人协会不建议私人房东购买租金损失保险，”被保险人协会说。 所支付的保费与可能的利益不成比例。 她进一步批评说：这些利益以非常严格的条件为前提，而且通常赔付非常有限。 因此，房东应该更好地照顾自己，以尽量减少风险。 特别是在签订租赁协议之前检查潜在租户的偿付能力。 例如，通过潜在租户的收入证明或 Schufa 自我评估。 但请注意，只有在潜在租户表达了对公寓的兴趣后，房东才可能要求提供此类信息，并且租赁协议是否最终签订仅取决于自我披露的积极结果。 房东还可以为其房屋保险投保，以防止因公寓损坏而造成的租金损失。 被保险人协会解释说：“如果租户由于公寓损坏而正确地停止支付全部或部分租金，房主保险将赔偿租金损失，包括持续的额外费用杂费。”前提是损坏的原因 – 例如爆水管道 – 包含在保险范围内。 斯蒂格 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com