一年一度新一轮
租房的杂费(运营费用)(Nebenkosten, Betriebskosten)现在占居租金的很大一部分。根据租户协会的数据,德国的租户除基本冷租金外,还必须每平方米居住面积平均花费2.17欧元,以支付其他费用。如果加上所有可能的运营成本,该金额甚至可以高到2.88欧元。
因此,除非另有约定,例如统包杂费或者运营费用,否则房东有义务每年提供这些费用的结算。如果房客支付过多,房东将退还差额。如果房客支付过少,他必须补交差额。
看来简单实则繁
实际上,杂费账单经常引起房东和房客之间的纠纷。有时,对于少量金额甚至最小量金额都会成为争吵的源泉,真是伤脑筋的事情。
岁岁年年不偷懒
立法机关相对严格地规定了运营成本的计算方式。实际上,这样做是为了避免冲突。但是,正如现实生活中冲突的发生非常常见一样,情况与立法机构所设想的完全不同。
德国民法典556条3段规定了结算频率。计费期最长为12个月,但也可以更短。
顺便说一句,计费周期的开始和结束不一定以日历年的开始和结束为准;例如,从第一年的5月1日开始到第二年的4月30日也可以。
尤其是在变更租户时,前一个或后一个计费周期会相应缩短。
结算截止有期限
《德国民法典》第556条3段定义了结算截止期。结算期结束后12个月内需要提交杂费结算。
房客必须在结算期末之前收到结算单。
例如,如果结算期在2019年12月31日结束,则必须在2020年12月31日之前结算单送达。
顺便说一句,此处的送达表示租户已收到。因此,房东不能在2020年12月31日当天邮寄上述例子中的结算单,或在当天晚上23:50将其扔进邮箱中。我们不能指望在这样的时间段让租户收悉邮件。
结算迟到后果烦
无论是否收到该结算帐单,房客始终有权要求房东出示结算单。但是,如果结算单迟到了,即在上一个例子中直到01.01.2021才收到,房东就不再能追索房客补交应缴的差额(德国民法典第556条3段)。在这种情况下,租户将不必支付房东追索的金额。
相反,房东仍然有义务在法律追诉期内向租户支付结存的费用。
期限严格有例外
虽然杂费结算账单迟到,但是不是房东的责任,才能不适用这一原则。一个最典型的例子是,房客搬走,去向不明,而房客新地址直到很久以后才知道。
结算账单可查验
在收到杂费结算账单后,承租人有检查权。
最后期限须遵守
不管是房东还是房客,德国民法典556条的最后期限对于法条执行或索偿补偿至关重要,双方都应及时采取行动。
法兰克福工商大会资质房地产中介 王博士 bowang.ug@gmail.com
参考德国律师网站哈塞鹏律师