投资瑞士

Shuo Wang • 9. November 2017

投资瑞士常识。

投资瑞士

瑞士的投资环境和商业环境

瑞士是全球最自由和最富竞争力的经济体之一,在国际公认机构的各种排名中常常名列前茅。瑞士之所以能成为提供高质量产品和服务的欧洲商业优先选择地,最显著的因素包括:法律保障、长期稳定的投资基础、逐步减少的规则制约、对知识产权的保护、自由竞争以及对银行秘密的保护。

法律框架

瑞士联邦宪法划分了联邦、州和地方政府的立法权限。有关财产权、自由从事生产和贸易活动的权利等基本法律直接受到瑞士联邦宪法的保护。法律仅能通过议会程序制定颁布;但是,“自治者”即有投票权的瑞士公民可以通过行使立法提案权和公民投票权作出终决,法院不得推翻其结果。立法提案权和公民投票权真正保证了国家稳定。投票者可以最大程度地行使其权利,促进了提案和决策方式的平衡,防止立法者推行未考虑成熟的立法。

基本的宪法权利同样也适用于外国人。只要他们有居住许可和工作许可或者有永久居留权,宪法规定的贸易自由权允许他们像瑞士公民一样在瑞士成立公司,或者入股、设立分公司和开展经营业务。

成立公司无需获得政府的特别许可,无需加入工业或贸易行业协会,只需获得商会或商业联盟的批准。没有居住许可的外国人可以委托瑞士公民经营其业务。所有行业均向外资开放,对瑞士国民没有控股比例要求。瑞士在政府垄断方面仍然有一些限制,但是,在瑞士和欧盟之间就诸如铁路运输和邮政服务等传统垄断行业签订的双边协议的法律框架下,自由化进程得到了充分的发展。

职业资

职业资格


联邦政府或者各州政府对特定职业和特定行业有职业资格要求。如从事下列职业必须有特殊的执照或许可:

特定商业和服务业务(如葡萄酒贸易、私人职业中介、临时就业服务)

银行、保险公司和投资经纪

酒店和餐馆业(仅在少数州)

医生、牙医、药剂师和律师

如果外籍人士具备必要许可证,就可以在瑞士经营这些业务。在某些情况下,必须提交被认可的资质证明方能得到审批。自从与欧盟的双边协议开始生效后,瑞士与欧盟国家互相承认职业资格,这方面规定已逐渐放宽。

货物和服务的国际贸易

瑞士经济的一个特点是日益国际化。瑞士公司的海外雇员大量增长,主要是出于直接参与高购买力的大规模新兴市场、为客户提供更佳的本地化服务的战略。因此瑞士的商业界对在瑞士和国际市场上无障碍自由竞争和贸易具有强烈的兴趣。

瑞士加入了26个不同自由贸易协定,并且是世界贸易组织(WTO)的成员。它授予所有WTO成员国最惠国待遇,全面推进在全球范围内减少贸易限制。通过加入WTO,瑞士承诺将大多数非关税壁垒措施转化为关税。除了少数例外(特别是农产品),国内产品在国际竞争中不受特别保护,瑞士无反倾销法或类似法律,对于加工产品基本上没有进口数量限制。由于与欧盟和欧洲自由贸易联盟签订了的自由贸易双边协议,工业产品的进出口基本上免除关税和配额限制。

海关

免除关税和配额限制并不意味着无需报关。有了计算机和互联网,报关在今天已经实现了自动化(海关模式90)和及时化。报关的最重要单据是报关单,同时要附上发票、重量说明以及原产地证明。如果要适用优惠税率或者产品需要再出口,则需要有原产地证明。

与大多数国家不同,瑞士采取以从量税为计征标准的关税体系。这种特殊的从量税适用于非欧盟(EU)成员国或非欧洲自由贸易联盟(EFTA)成员国的产品。所以瑞士的关税税率一般比其它国家要低,这有利于重量轻但价值高的优质产品的进口。

暂时进境储存的产品可以存放在保税仓库里,不需要报关,也无须支付关税。从边境到保税仓库的货物仍然被视为在运输过程中,接下来的出口适用进口国的税则。但是,对这样储存的货物不能进行加工,否则就需要报关。保税仓库有一个共同的特征,均由私营仓储公司经营,并且对所有客户开放。所有交通要道沿线、较大的火车站和机场内以及边境地区都设有保税仓库。开放式保税仓库(OZL)用于存放未在公司所在地直接报关的货物,但必须与国内货物分开保存。这些仓库通常由货运公司经营,其作用日益重要。目前在瑞士有150多个开放式保税仓库(OZL)。

原产地规则

从第三国进口的原材料和部件可以申请瑞士原产地认证,从而在欧洲自由流通,前提是在瑞士的增值部分需占产品销售价的60%到80%。

该规则对于重量轻但价值高的高科技产品非常有利,其原材料和部件可以以较低的关税进口到瑞士,加工后再免关税出口到欧洲。如果以上货物从非欧盟/欧洲自由贸易联盟国家进口,并且依照上述方式获得了瑞士原产地认定认证,再出口到欧盟或欧洲自由贸易联盟区域国家就不需要缴纳关税。瑞士商业联合会(“economiesuisse ”)的州级商会可以提供相关详细信息并颁发原产地证明。

详情查阅请登陆瑞士商业联合会网站 www.economiesuisse.ch (英文)瑞士联邦海关行政管理局将自己视为一个服务性组织,为客户提供各种规定和简化程序信息,并为实际问题提供咨询和建议,例如原产地证明、产品交易操作、进口货物按变更产地处理或者进口环节的增值税问题。

人员

瑞士是世界上外籍公民占居民人口比例最高的国家之一:其四分之一的居民为外籍公民。瑞士还是在经济合作与发展组织(OECD)国家中接收避难者比例最高的国家之一。

外籍公民进入、逗留在瑞士必须遵守一定的法规才能进入劳动力市场。不在瑞士就业的外籍公民(例如游客),无需许可可在瑞士境内最多停留三个月,但是如果需要就业,则必须获得工作和居住许可。是否需要办理许可手续取决于该人员是否为现有15个欧盟成员国或者欧洲自由贸易联盟国家(挪威和冰岛)的公民。

对于欧盟/欧洲自由贸易联盟成员国的公民而言,在人员自由流动方面将取得与瑞士公民平等的待遇,该项制度正在通过劳动力市场的逐步开放确立。根据欧盟法对人员自由流动的过渡期规定,,实现人员自由流动将分三个阶段,到2014年完成。劳动力市场的逐步开放是瑞士与欧盟之间就人员自由流动签署的双边协议的一部分(对于10个欧盟新成员国的公民,关于人员自由流动的协议最早于2005年中期开始实施;在此之前,这些国家的公民将与非欧盟国家公民同等对待)。这个规则对外籍有偿雇员、自由职业者以及那些有足够资金来源的无偿雇员有很大影响,并赋予他们享受与瑞士公民相同的待遇。对瑞士公民的优惠措施以及有关对欧盟/欧洲自由联盟国家公民的工资和工作条件的控制已经被取消。从2007年6月开始,短期和永久居住许可的配额将被取消,跨边界往返者的配额也将被取消。在瑞士停留不超过三个月的短期居民或者公司设在欧盟/欧洲自由贸易联盟国家的服务商,在瑞士经营业务将不再需要许可证。取而代之的将是办理简单的网上登记手续。

人员自由流动的实现正伴随着一系列预防打压工资和社会福利的措施,以及关于互相间承认职业资格和协调社会保障事宜办法的出台。这有利于雇用欧盟/欧洲自由贸易联盟国家员工,也有利于沟通及利用这些国家的教育机构,从而提高劳动力市场的效率,培养更多高素质员工。

从非欧盟/欧洲自由贸易联盟国家来的外籍公民需要工作许可和居住许可。他们仍然要严格遵守准入规则(瑞士籍公民优先、工资控制、配额),更换雇主、职业或所在州必须经过批准。在批准许可证之前先要审核劳动力市场条件,只有在工作地点和公司的工作条件符合要求并且对当地的劳动力不构成竞争时才能颁发许可证。这些要求也可以有例外,比如适格人才或拥有其它的背景(例如,高级职业资格、掌握专门领域的专业知识)。许可证通常都会颁发给在瑞士的外国公司的老板或高级雇员,只要他们的经营活动可以创造就业机会。自由职业人员通常只有获得永久居住许可证之后才有可能获得就业许可证。一旦和欧盟签订的申根协议在瑞士生效,从中国、印度和俄罗斯等增长型市场来的商务人士和与会人士若希望在访问其它欧洲国家时在瑞士停留,只要申请申根签证而不需要再单独申请瑞士的签证。

对于外籍有偿雇员,由瑞士的雇主为他们申请工作和居住许可。许可证由各州的政府部门颁发。如果您打算搬迁,您需要考虑各项申请,并事先进行讨论。各州的经济促进机构会为您提供办理手续以及办理时间等方面的咨询和建议。

详情请登陆瑞士联邦移民局网站 www.bfm.admin.ch (英文)

区域规划和环境保护

现代化的区域规划和环境保护法律可以确保人口密集的经济地区与自然和农业地区有序共存。瑞士的高人口密度问题一直在增强人们的环保意识,但也并未阻止新建设的快速步伐。

商业和工业建筑物只能在指定的建筑区域内建造。州法律可管辖建筑物规范和区域规划规范,规定建筑物必须取得建筑许可证。办理许可程序的时间和范围取决于投资项目的性质。比如说,工业建筑需要规划许可以及经营许可来保证职业安全。各州的经济促进机构能提供所有有关区域规划的信息。办理建筑许可的时间取决于投资项目的性质和复杂程度。简单的建筑项目所需时间通常是2到3个月。

瑞士对环境保护的立法在很大程度上与欧盟标准一致,相应制定的法规也是强调合作原则。立法者与业界人士共同完善协调工业和自然的解决方案。目前瑞士采取的措施在国际上被视为典范。在建造工业和商业设施时,必须考虑到联邦和州制定的各种法规,其中联邦水保护法、环境保护法、自然和乡村风景保护法尤其重要。

对水质保护的立法包括有关商业和工业废水如何排入公共下水道系统和水体的法规。例如,全国几乎所有居住区域都要连接废水处理厂。所以在水质方面,瑞士居欧洲领先地位。

《环境保护法》对空气和土壤污染、噪音、震动、垃圾和对环境有害的物质作了规定。该法根据预防原则和污染者承担责任的原则制定,规定对环境造成的负担应保持在最小程度,其代价也应由污染者承担。瑞士立法未指定必须采取何种污染控制技术,但允许公司在合理的时间采取措施,从而可以自行决定如何以及何时进行投资。

对环境有严重影响的规划、建设及改建项目将进行环境影响测试。有关条例已将需要进行环境影响测试的项目列明,这些项目除了交通系统和发电站之外,还包括污染严重的工业设施。

知识产权的保护

瑞士的知识产权保护体系非常发达。有关专利、商标、外观设计和版权的综合保护体系保证了发明和创造成果在国际和国内受到保护。专利申请、商标或外观设计的注册可以提交至联邦知识产权学会(IIP)。对跨国企业特别有利的是通过一次注册就可以实现全球范围内的保护。

负责商业保护权利和版权的组织——联邦知识产权研究所学会(IIP)是所有有关专利、商标、外观设计、半导体产品拓扑图、版权及其它相关事务的职能中心。有关在瑞士注册的受保护权利的信息可以访问联邦知识产权研究所学会的电子注册数据库。


税制

瑞士的税收体系是该国联邦制政体的集中反映。以直接税为重,以纳税人自行申报为基本原则。根据欧洲标准衡量,瑞士的纳税负担适中。国家实行的联邦制结构亦为各州之间的良性竞争留有较大余地。瑞士签署的大量互相协议避免了国际性的双重征税。因此就税收而言,瑞士同样具有相当大的商业吸引力。

瑞士的税收体系

瑞士各州作为构成联邦的成员,除了联邦政府明确保留的税种外,享有自由征税的权力。联邦、各州和地方享有税务自治,因此每个州都有自己的税收法律。关税、税率、以及免税权均由各州自行决定,即使在各州与地方政府实行直接税一致性之后也不例外。在各州税法的框架下,各地地方政府可以征收附加税。各州州税务局更愿意将自己定位成新老企业的联系伙伴而非“征税官”。通常,州税务局也就某企业将享受何种财政待遇作出先期决定。大部分州的税务登记都不对公众监督开放。

瑞士的税收通常分为直接税和间接税:

联邦政府、各州和地方政府对企业的利润和资本、个人收入和财产净值征收直接税。

消费间接税和关税仅由联邦政府征收。

如果公司和个人在瑞士仅拥有一处住所,了解住所地适用税制就已足够。然而,如果拥有两处住所,会适用两种不同税制,因此需要事先仔细规划。

商业税

决定征税标准,并不是根据瑞士民法意义上对合伙企业或股份公司的划分,而是取决于该公司属于运营公司、控股公司或是住所公司。合伙企业不被视为法人,合伙人将以个人名义就利润和净资产按照其在瑞士开办的运营或商业机构内的出资比例缴纳税收。

股份公司税收

瑞士的股份公司或运营机构就其利润和资本纳税。公司在其住所地或实际经营地纳税。股份公司及有限责任公司作为法人实体纳税。税法根据公司的不同组建目的分类,来决定对其按一般税收征税还是享受税收优惠。

运营公司:
运营公司即指主要从事制造业、贸易或服务业的公司。

控股公司:
控股公司即指以长期管理其他公司的资产为目的的公司。

住所公司:
住所公司即指该公司主要在国外从事商业活动。其目的在于对国外经营活动有组织地综合管理(融资、知识产权管理、营销咨询),或仅在国外开展业务(从国外买入/向国外卖出货物)。

股份公司和有限责任公司税收

瑞士股份公司就其利润和资本纳税;根据公司组建目的不同,按照一般税收纳税或者享受税收优惠,有限责任公司(GmbH)也同样适用。

å以公司类型和财政管辖为基础的税收制度

所得税或利 润税:
净收益的应征税额以损益表为出发点,并可进行某些调整。联邦政府和大多数州允许扣除以前发生的亏损、公积金(用于研究、结构调整)以及已纳税部分。折旧储备金余地很大。折旧率根据资产寿命而不同。

在各州,所得税通常以累进税式计算。税率与收益多少挂钩,即应税净收益与自有资本加储备金之和的比率。所有税种计算均设最低税率。联邦政府征收的税种适用比例税率,为应税净收益的8.5%。

瑞士的税收负担比欧盟大部分国家和美国都低,上述国家的税收占净收益的30%至55%。平均而言,瑞士的总纳税额约约占净收益的25%(综合了联邦、州和地方税收),尽管名义上税率一般较高,但实际上在瑞士,税款可作为费用被扣除。

资本税:
各州征收的资本税根据比例税率征收。名义上入账的资金和一般公积金、以及不公开公积金均被计算在应征税款内。作为税收改革的一部分,联邦政府征收的税款中,法人无需缴纳资本税。资本税的税率根据各州规定从0.3%到0.9%不等。现行适用税率可在各州经济促进局信息宣传册中查询。

控股公司税收

各州及联邦政府均对控股公司提供优惠待遇。在其他公司参股20%以上或两百万瑞士法郎名义资本的公司,其股息收益可享受减税。减税额度根据(净)股息收益与总利润的比率决定。联邦和州均对控股公司赋予参股税收减让。最终,纯控股公司几乎无须缴纳直接联邦税。

各州对控股公司免征全部所得税(控股特惠)。因此控股公司除了享受参股减税外,所有股息、股份转让所获利润、甚至利息收益等均可享受免税。通常,若三分之二的资产为产权投资或三分之二收益为产权投资收益,则承认控股情况存在。

住所公司税收

各州赋予住所公司大量税收特惠。如果该公司在瑞士无(直接)业务,则利润(和资本)税均享受减让。联邦政府对住所公司无净收益减免税政策。在州级税项中,住所公司最多缴纳州净所得税的15%。住所公司可由瑞士籍公民或外国公民控制。

分支机构税收

根据税法,分支机构是国外个人或公司所有的商业实体。因此,其与瑞士经济相关的纳税责任是有限的。国外公司或国外合伙企业的分支机构在瑞士按照股份公司标准纳税。

税法所管辖的商业实体必须具有永久性商业组织结构,该组织结构须以自己的账目为该公司创造利润,或对业务的运营起重要作用。瑞士分支机构须缴纳的税项仅限于其在瑞士运营所得。母公司和运营机构间的利润分配根据分支机构账目进行。

个人税收

在瑞士拥有住所或工作的个人均应根据瑞士税收政策缴纳税款。联邦政府仅征收所得税,州政府和各地政府征收净财产税。

通常雇主并不代扣税款,而是由纳税人居住地市政机构进行税额评估后再征收。

既非在瑞士永久居住也非临时暂住的个人仍然对瑞士负有有限纳税义务,须缴纳个人在瑞士发生经济联系相关的税款。此条对在瑞士运营的外资公司管理层同样适用。

9一次性征税制度

所得税

所得税针对全部收入征收,即已获收益、补助收入、替代收入、投资收入等。与收入直接相关的支出,如社会保障金,可从毛收入中扣除。净收入实行累进税率征税,并设有最高税率。未婚和已婚人员适用的税率不同,后者更加优惠。私有财产收益所得免于征税(不动产出售所得除外)。

根据各州政府规定,已婚、无子女的就业个人,2003年缴纳税金合计如下(包含州、地方、直接联邦税):


毛收入:

累进税率:

全国平均:

50,000 瑞士法郎

2.7% to 8.0%

5.8%

100,000 瑞士法郎

6.6% to 15.8%

12.6%

200,000 瑞士法郎

13.5% to 24.6%

21.5%


各州以及联邦政府存在税率上限,超过后税率不再增加。该上限在30万瑞士法郎和100万瑞士法郎之间。

与其他国家相比,对产业工人而言,瑞士的所得税和缴纳社会保险金的负担较低。

移居者的所得税根据普通程序评估和征收,或者可代扣缴纳。

净财产税

净财产税等于总财产减去总负债。大多数州净财产税的计算适用累进税率。净财产税率低于1%。综合各州情况,以下为2003年适用税率:


应征净财产税:

税率:

50,000瑞士法郎

通常免税

100,000瑞士法郎

半数州免税

1,000,000瑞士法郎

0.17%-0.68%

联邦政府不征收净财产税。

遗产税

大多数州仍然征收遗产税;但联邦政府不征收。遗产税的征税客体是转移至法定或指定继承人或其他受益人的净资产。大多数州对子女继承或配偶继承不征收遗产税。仍然保留遗产税的州,其税率也比其他国家低。

资源税扣缴

在瑞士工作领取薪金但没有永久居留权的移居者,其税金由其雇主代扣代缴。若与瑞士籍人结婚并生活,或与外籍但拥有瑞士永久居留权的人士结婚并生活,则可以通过正常程序纳税。税额已进行了一定减除,包括职业支出、保险金及家庭津贴。

预期税

联邦政府征收的预期税是扣缴由资本产生的收益35%,从资本债务人转嫁到债权人(投资者)。征税资产包括银行账户利息和债券利息,以及股息和其它股东经济收益。对于居住在瑞士的投资收益接受人,若其申报相应的资产和收入,则预期税通过正常征税程序记入总税额中。定居国外者若其居住国与瑞士签订的避免双重征税条约中有所规定,可申请全部或部分退税。

双重征税

为减少瑞士和国外受双重征税的影响,瑞士已与69个国家签署了避免双重征税条约,几乎包括所有西方工业国家。对个人而言,这些条约与所得税和净财产税息息相关。避免双重征税条约主要采用经济合作与发展组织(OECD)惯例,详细说明了应在何处缴纳所得税或财产税,并说明了避免双重征税的方法。瑞士采用了免税方法,对在源泉国家的所得或净财产不予征税。该所得和净财产仅为核定税率所用(累进税率)。

对于某些投资收益(股息、利息和特许使用费),征税权一方面属于源泉国,另一方面属于居住国。源泉国的征税权现为有限征税权,可取得20%至35%的减免。

在源泉国已缴纳的税额通常可从瑞士应纳税额中扣除(即抵消)。该抵消方式在瑞士以特例方式进行,而在其他国家则通常如此。采用抵消方式,税额将更高(在源泉国或居住国)。

房地产税

约半数州规定房地产不计算在净资产或资本税中,而是征收年度土地或房地产税。该税种主要由当地政府征收,应向房地产所在地市政府缴纳。税额采用比例税率计算,且比例适中,在市场价或资本收益价的0.03%和0.3%之间浮动。

房地产转让税

几乎所有州都在房地产所有人发生变动时征收房地产转让税。该税额根据成交价格计算,通常由买方承担。州和地方税额通常采用比例税率,且在成交价格的1%和3%之间浮动。

汽车税

所有州均按照汽车的马力和重量征收年度汽车税。对轿车而言,瑞士平均税额约为400瑞士法郎,税额最高的州在此基础上高出40%,税额最低的州低出35%。

增值税

瑞士的增值税在欧洲各国中为最低。税率通常为7.6%,个人消费品为2.4%,酒店为3.5%。特定服务和商品(医疗、教育)免于征收增值税。在瑞士销售及从国外进口的商品和个人使用的消费品均应缴纳增值税。税额根据公司销售收入计算。年营业额在25万瑞士法郎以下的小型公司,若其应缴税额少于4000瑞士法郎,可予以免税。

应缴纳增值税的公司可扣除其在此前经济活动中缴纳的增值税。为减轻管理负担,营业额不足300万瑞士法郎、且年应缴税额少于6万瑞士法郎的公司,可根据固定税率(称为净税率)纳税。此举尤其为小型和新成立的公司减轻了管理负担。

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中国与瑞士的跨境架构

简介

中国的公司已经开始在欧洲及美国等重要市场设立自己的机构,以确保对市场进行更好的控制并提高市场份额。在此目的驱动下,中国企业或收购现有公司,或设立自己的经济实体。

某些情况下,在各个市场设立/收购组装和/或生产基地更有利于克服进口限制和海关问题,或者更能保证进一步的客户联系。以上利益可能远远超越了这些区域高额的人力费用的劣势。

显然,进军这些市场使中国企业愈加受到各国税务体制的影响。换言之,在各个市场开展业务所产生的当地利润,需要按照当地税率(通常在30%范围内)缴纳税款。因此国际税务规划的重要性得以凸现。

瑞士位于欧洲中部,是中国企业开拓欧洲市场的理想根据地。在瑞士设立分支机构不仅使中国企业从瑞士稳定的经济和政治环境、高效的银行机构、完善的基础设施以及高度发展的法制体系中受益,更可以从瑞士极具竞争力的税率以及与欧盟国家广泛的条约体系和双边协议中获益。对寻求完善税务规划的中国企业而言,瑞士是一个极为理想的选择。

以上优势对于希望到瑞士定居的中国公民同样适用。


中国企业股东可选的瑞士组织结构

大多数中国企业通过设立离岸组织控制其境外投资。原因之一是现行的中国税法没有条款对受控的境外公司(CFC)作规定。一旦适用,这些规定往往会导致当年适用低税率征税的收益的分配的认定,使中国母公司承担应缴税额。

另一重要原因是离岸组织使得中国企业外汇持有得以优化。

采用离岸结构运作的劣势是没有条约可以保护离岸地所获得的股息、利息和许可费用,因而需要进行国际税务规划。此外,离岸组织尤其不适合协调非中资营运机构,因为很难在税务方面实现这样的协调。

下文将说明怎样使瑞士税务体系融入现存的离岸组织结构,这一点尤为重要,它能将现有离岸结构的优势与瑞士的税务良机结合在一起。

瑞士商务控制中心 (BCC)

大多数跨国集团通过传统商业模型(即在其准备进军的目标市场合并或收购已成熟的本地公司)开始其国际化经营。其结果是本地集团公司必须承担的全部主要职能和风险,独立开展业务并达到足够的本地利润水平。

以一家销售公司为例,传统的商业模式意味着该公司在执行其核心职能销售产品之外同时执行其它职能,例如采购、财务和会计、存储和行销。因此该公司承担了所有关联风险,如材料滞销风险、债务风险和外汇风险。

相应地,大多数市场中大量的非核心职能具有重复性。这导致额外成本的产生并使得本地公司产生不必要的高利润。此外,这种公司通常位于高税率区。

为简化商业运营,许多国际集团纷纷对价值链作出调整。目前的趋势是集中无法在本地行使的职能,以便在商务控制中心(BCC)顺利操控集团业务。

显然,当决定BCC的具体位置时,一个重要的决定性因素是公司必须处于经济稳定地区的中心位置,周围配有完善的电讯、运输基础设施,良好的银行交易环境和训练有素的劳动力。最后,该区域应当对BCC的利润实行低税收,同时拥有健全的避免双重征税条约体系以保护公司免于其它区域的不正当永久征税。

大量跨国集团选择瑞士作为其BCC所在地不足为奇,因为瑞士能满足上述所有特征要求,包括对BCC的利润极低的税收(低于10%)。根据BCC所在州的不同,甚至有获得免税的可能。

在最初阶段,中国企业在欧洲的销售结构最适合以BCC的方式建立。这保证了本地机构设立程序的简化性,以及开展欧洲业务的低税收。以BCC结构开展业务进一步保证了中国企业在随后的发展阶段中不会被迫从传统商业模式转化为BCC模式。这种转化可能导致本地公司所在地区收取退出税。

瑞士控股公司

与其他国家相比,瑞士对于控股公司的税收十分优厚。正如在概述中描述的那样,各州/地方对控股公司免征所得税。联邦征税时,对该公司股权参与所得部分(股息和资本所得)免征所得税。因此,控股公司仅就非股权参与所得部分需要向联邦政府缴纳现行税率为7.83%的所得税。

瑞士与70多个国家签署了避免双重征税条约。此外,若满足一定标准,凡属于欧盟境内的集团公司,其获得的股息都将免于预提税。瑞士不实行CFC规则。

与其它欧洲控股公司不同,瑞士控股公司可在离岸地区参股。这是瑞士成为大量跨国公司首选控股所在地的原因之一。

将瑞士公司与中国集团公司相整合

向中国母公司或离岸中 间控股公司返还利润
由瑞士公司实现的利润,将通过股息分红方式返还中国母公司,这些利润将被瑞士征以35%的预提税。根据瑞士与中国签订的避免双重征税条约将可能享有25%的减免。该减免可在税收源泉国执行(通过通告程序)或通过退税方式进行。

为进一步减少剩余10%的预提税,可设立一家欧盟中间公司(欧盟公司),目的在于例如控制该公司所有欧洲实体。根据瑞士与欧盟的双边协议,瑞士对属于欧盟境内符合要求的公司的股息预提税减为零。该欧盟公司应位于一个根据国内法律不征收股息预提税的国家(如塞浦路斯)。如果该结构设置合理,瑞士公司的利润可在无须支付预提税的情况下返还中国或其它地点(例如离岸地)。

将瑞士利 润再投资于该瑞士公司的中国子公

考虑到境外投资的股息收益在中国均应纳税(中国应缴税额仅扣除外国税款抵扣额部分),以低税收的境外收入返还中国,就税务而言并不合算。

除了通过对瑞士公司进行利润分配后返还利润外,还有一个方法:组建一家由瑞士中间控股公司控股的中国公司并将瑞士公司的利润再投资于该中国公司。根据现行中国税法和中瑞避免双重征税条约,瑞士是管理中国投资的首选国家。首先,由中国子公司支付给瑞士控股公司的股息、利息和许可费用根据中国国内法规无需上缴预提税。第二,中瑞双重征税条约规定了在中国投资的资本收益由瑞士征税。第三,瑞士控股公司转让合法的中国子公司的股权而获得的股息收入和资本收益在瑞士无须纳税。最后,根据瑞士税法提供的利息税规划良机,利息和许可证费用税率可能极低。

针对中国个人的一次性纳

简言之,成为瑞士居民而在瑞士无收入的中国公民可以申请根据生活基准(即生活开支基准)纳税,而无须像其他瑞士纳税居民一样根据其世界范围内的收入纳税。据此决定的开支基础额应按照一般税率纳税。这种基于开支的纳税通常称为一次性纳税。

实行一次性纳税需要满足的条件如下:

必须为首次在瑞士居留,或此前在国外生活十年以上者。

外籍人士必须为瑞士纳税居民,否则在瑞士将被征收无限制税。

外籍人士在瑞士必须无工作(不得进行有收入的活动)。

对富有且不打算在瑞士工作的中国个人而言,一次性纳税是极具吸引力的纳税方式。

来源:第10章作者为苏黎世普华永道的史蒂文▪史密徳(Stefan Schmid)。史蒂文▪史密徳是瑞士税务专家,专门提供跨境税务规划方案。

经济促进机构和其他联络机构

原则

为了尽可能保证瑞士经济体制和市场运作长期保持自由和竞争的状态,瑞士强调采用低税收政策。此外,无论是联邦政府还是州政府都设立了不少对潜在投资者来说颇具吸引力的激励机制。州政府和联邦政府共同开展经济发展工作。这种结构为各州之间的良性竞争创造了很大的空间。采用这种方式,各个企业可以找到为自己“量身定做”的解决方案。

联邦政府的措施

瑞士大约四分之一的领土被划分为经济复兴领域。这些地区由于经济环境的瞬息万变而面临着行业多元化和劳动力市场变革带来的特殊挑战。重大投资和创新项目以及新公司的成立获得了各方面的支持。联邦政府和州政府也常常会给予特别支持。

联邦政府对此类创新和重大经济投资项目的支持包括三种不同措施:

为在任何银行的项目总成本1/3的贷款作投资信贷担保,期限最高8年。

在相同领域内对银行信贷给予利息补贴,该补贴针对初期援助,期限为5年。

提供基于直接联邦税收的全部或部分的税收减免,期限长达10年。

联邦政府的这些援助项目与州政府的工作紧密衔接。州政府对相应项目的参与程度至少应与联邦政府相当。申请程序由州政府办理;办理此类申请的州经济发展部门也将提供申请适用手续方面的信息。

瑞士的州政府援助

瑞士各州已经通过各自经济发展部门完成了众多的经济发展项目。在数个案例中,几个州整合了彼此的经济发展工作。过去10年来,大部分州加大了工作力度。今天,所有州把税收减免作为一种激励机制。至于其他的措施,由于地区之间不同的经济条件,各州之间均有所不同。大部分州提供的激励手段包括:

以优惠的条件提供场地和土地

利息补贴、低利率贷款,甚至无息贷款

担保(直接发放或者通过第三方)

对人员培训和再培训的投入

土地规划和开发的费用投入

各种激励手段的提供和组合一般取决于具体的投资项目,因此可以针对具体情况采取不同的解决方案。在进行初步评估后,该项目应被其所在州的经济发展部门进行讨论。Location:Switzerland将十分愿意提供期间的相关帮助。

行政支持、入门服务

与政府部门的直接接触、高效的许可手续和行政支持对公司的决策者非常重要。Location:Switzerland及其合作伙伴认识到及时回应潜在投资者需求的重要性。提供以下援助:

施工许可、居住和工作许可的申请,法律调查和程序问题

购买场地和土地的建议

引荐专业顾问

Location:Switzerland是您了解投资瑞士商业信息的核心联络人。

在瑞士创业通常始于小规模的项目。中小型业务的特定联络人在此类扩张和投资项目中显得尤为重要。

KMU行动小组提供中小型企业(SME)的基本情况和创业环境的最新信息。它简化了获得小型企业专业咨询帮助(例如商业担保)的途径

在研发项目方面,KTI/CTI创新促进机构通过各种创新项目提案为私营部门、教育和研究机构的合作提供支持。不属于任何政府部门事先确定的项目提案可以由公司根据市场发展情况提出,也可以由教育和研究机构提出。

中国投资者常见问题解答

瑞士 创业问

在瑞士 创办公司有什么要求 ?

通常,贸易和行业的自由度允许每个人(包括外国公民)在瑞士创办企业或在某企业持有金融利益。若个人想在瑞士经营永久业务,必须获得工作和居住许可证。原则上,无需获得政府机构、商会或行业协会的批准。欲知有关工作和居住许可证的更多信息,请参见常见问题解答中的工作和旅游许可证部分。

瑞士 为外国公司创业提供怎样的激励性金融措施 ?

瑞士政府机构强调向外国投资者推行低税收政策和各种激励措施。各州针对潜在投资者推出各种推广措施。投资者可应用各种激励措施,且这一组合取决于具体的投资项目,可根据个案设计。
欲知更多信息,请联系瑞士驻中国代表处。

瑞士作 为世界领先的金融中心,为企业投资项目提供哪些有利条件 ?

由于长期以来的经济和金融稳定、低通胀、低利率及瑞士法郎的重要地位,瑞士在外国投资者中一直享有盛誉。因此,总体资本费用不高。在外国创办企业需要大量初始投资和项目融资。瑞士金融机构向企业创办和现有业务融资提供各种具有吸引力的解决方案。

瑞士最普遍的公司法律形式是什 ?

最重要的公司类型是股份公司(AG)。外国公司在瑞士设立子公司时通常选择该法律形式。股份公司是一个独特的法人实体,其负债限于资产额。控股公司和商业金融公司通常为该法律形式。
注意:大多数董事会成员必须是在瑞士定居的欧盟或欧洲自由贸易协会成员国公民。控股公司例外。

瑞士 劳动力市场的主要特点是什么?其规模是否能提供大量训练 有素的 员工

瑞士员工主动性高、责任感强。与邻国同行相比,他们的工作时间更长、更具生产力、出勤率更高。此外,员工普遍受过高等教育、训练有素。考虑到以上所有因素,瑞士的工资成本与其竞争国家相比大大降低。

瑞士的平均工 资总额是多少 ?

尽管工资水平相对较高,但补助劳动力成本和社会保障费用不高,因此瑞士的总体劳动力成本与其竞争国相比大大降低。


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von 法兰克福德国房地产经纪人 9. Februar 2025
春节期间话健康: 春节是旅行旺季,是阖家团圆的幸福时光。我经常看新闻。喜欢报道和拍照的媒体人一阵阵惊呼国内医院的超满。我今天看了一下德国新闻:法兰克福一所学校350个学生,有150个学生得流感,再加上几个老师。所以,学校现在休课关门。德国目前已经有790万人得流感。如果按照同样比例,中国就有1亿人得流感。 2024年我在宜昌中心医院体检(国内全面体检便宜),其中还有一项"胃部幽门螺旋杆菌"检查。该菌最大危害是能够引起胃癌。发现该胃癌原因的医生获得诺贝尔奖。 全球有30亿人携带乙肝病毒,中国有9千万人无症状携带者。乙肝病毒是肝癌原因之一。 这个幽门螺旋杆菌和乙肝病毒的危害是什么呢?就是你携带了,但是自己还不知道,还有一个危害就是通过筷子和口水可以传播,犹如流感。 通过医生朋友的启发,我现在出外跟团游都是先用干净筷子拿点菜,然后再不吃菜了,因为我在跟团游一再提醒使用公筷,别人也听到了呼吁,但是就是不用公筷。(2018年以来,我跟团游一二十次,不得不注意)。 使用公筷这样的小节,容易做到,也不容易做到。 您想出售或者购买德国的房地产,请联系bowang.ug@gmail.com
von 德国房地产经纪人王博士 9. Februar 2025
日近暮年,上帝问,你还有且只有一个愿望时,你怎么回答?是给暗恋的中学同学一声明确的信号,还是希望自己有家财万贯? 哥德答复:想知道一切! "知道一切"意味着人再没有对未知的求知欲望,生活会凸显暗淡了。 文化大革命前的<十万个为什么>一书编写真好,趣味满满。无数个问题使我增加了探索未来的求知欲。文革之后的版本,第一篇是"上海沪东造船厂的万吨水压机"。枯燥了许多。 人奔七十,还想知道什么? 身边的生活中其实就有无数的提问。 退休前几年,在职工食堂里,我询问了好多人一个问题:为什么女性皮下脂肪比男人多,本应该不怕冷,但是却比男人怕冷呢?此时我脑海中不断出现北极熊的身影。 有人说,男人的血压比女人高,有人说,男性的皮肤比女人的厚,五花八门,无奇不有。 去年,经过学习十几门医学课程,又学习了医学营养学,我才知道:男的,自幼儿到老,他的神经系统和内分泌系统在调节协调方面与女性不同,身体内的200多种激素不完全一样,尤其是营养代谢率高于女性。口中食物,会转化为糖,转化为能量。代谢率高,也就是身体内获得的能量多,能量释放的热量当然也多。 原因找到了,能够改善吗? 能!饮食和运动可以改进,全面体检之后对缺乏的营养要素的补充,内分泌的协调等等都可以改善。 班门前,再弄斧。
von 关于住房的题目如此之多,三天三夜说不完 18. November 2024
从现在开始,想要改用气候友好型供暖的自住房屋的业主可以向德国复兴信贷银行申请补助金。以下是最重要的细节。 资助什么? 新资金的背景是现在德国政府的供暖法,该法自 2024年1 月 1 日起生效。除此之外,还有关于如何促进自愿转向气候友好型供暖的新指南。热泵和太阳能热系统尤其被认为是气候友好型的,而且某些木材或颗粒加热系统也被认为是气候友好型的。 取暖补贴多少钱? 所有气候友好型供暖类型的基本补贴资金为投资额的30%。还可能有一些特殊的奖金,例如,如果工资低于一定限度,特别是低效的供暖系统被更换,并且使用天然制冷剂或地热能的热泵作为热源。如果生物质供热系统符合一定的粉尘排放限值,则可补贴 2,500 欧元。对于投资额不超过 30,000 欧元的私人自住业主,最多可获得投资额的 70% 的补贴。 谁可以申请资助? 最初,只有居住在其中的单户住宅的业主才能提交申请。其他业主仍需耐心等待。德国复兴信贷银行预计将分别于 5 月和 8 月向房东和房主协会发布申请表。不过,所有符合申请资格的人现在就可以开始更换供暖系统,并在 11 月 30 日之前向德国复兴信贷银行提交申请。申请资助的先决条件是事先与专业公司签订合同。 资金底子够吗? 联邦经济部在回应 每日新闻的询问时表示,根据评估,2024 年联邦预算中预计的 167 亿欧元资金数额“充足”。 同时,需求也很难估计。根据联邦能源和水工业协会 的数据,德国近 72% 的供暖系统最近使用天然气或石油运行。该部表示,如有必要,还有可能追加预算。未来的预算已经规划了相应的预算标题。 您可以在哪里提交申请? 可以在德国复兴银行门户网站上申请资金。由于需求量很大,早上德国复兴信贷银行门户网站上的虚拟“等候室”里出现了等待时间。从今天早上开始,该网站可以再次访问,没有任何问题。 什么时候需要更换加热器? 几个月来,围绕所谓的供暖法一直存在激烈争议。一般来说,功能正常的加热器可以继续运行。如果加热器有缺陷但仍可以修理,这也适用。自2024年1月1日起,新开发区的新建建筑必须采用65%的可再生能源供暖。 通过加强气候保护的改革,联邦政府希望推进建筑行业的供暖转型,并保护消费者免受未来几年二氧化碳价格上涨时石油和天然气价格上涨的影响。 每日新闻 在房地产交易中,你遇到了诈骗吗? 请联系bofang.ug@gmail.com
von 几十年银行经验,十几年房地产经纪人 18. November 2024
买得起房地产的德国人越来越少。尤其是年轻家庭不愿意购买。目前看不到趋势逆转。 未来几年,德国和瑞士可能会继续在欧洲房主群体中名列末尾。主要原因是去年德国人的购买意愿较2022年大幅下降。 这是周四发布的《欧洲住房报告》的结果,该报告代表国际经纪网络 锐玛克斯对近 23,000 名欧洲人的房地产计划进行了调查。 锐玛克斯德国市场首席执行官尤莱维奇 在评估结果时表示:“尽管利率处于历史低位、购买价格下降、房产数量增加以及良好的谈判机会,但德国人尚未利用房地产市场的机会。” 。 多年来,德国一直被认为是一个租房国家。大约 57% 的家庭是这样生活的。拥有住房的比例仅为41.2%。在欧洲比较中,只有瑞士排名稍低。另一方面,尤其是南欧和东欧国家的人口,住房拥有率超过70%。 欧洲领先的是希腊,占84.1%,其次是意大利,占83.4%,罗马尼亚占82.2%。其中大部分都是历史悠久的;这些物品通常已经在家庭中保存了很长时间,并代代相传。 德国近期尽管利率较低,但购房兴趣却有所下降,主要是由于贷款利率大幅上升和通胀高企,推高了建筑材料和工资的价格。那些感兴趣的人害怕买房的风险,因为他们担心自己买不起。 对于 36 至 45 岁的群体来说尤其如此,其中 40% 的人认为目前平衡成本与自身经济能力的困难是最大的问题。只有在 56 至 65 岁的群体中,负担能力所起的作用较小,为 29%。在他们工作生涯的最后阶段,更好的财务资源让这些感兴趣的各方能够更冷静地处理这个话题。 人口进一步向城市迁移 然而,潜在买家在寻找位置优越或合适的房产时遇到的问题要少得多。 “至少 18% 的受访者甚至愿意搬到资金前景不太有吸引力的地区,”尤莱维奇说。该声明也可以理解为对政客的认可。 如果农村或者结构薄弱地区的房地产得到国家的财政支持,肯定会引起一部分人的兴趣。然而,对于普通大众来说,现实仍然不同。大多数有兴趣的人希望在城市购买,占 43%,在郊区购买的比例为 35%,在乡村购买的比例仅为 22%。 买家兴趣低迷也给租赁市场带来压力。由于价格上涨,许多潜在买家仍然是以前公寓的租户。这不仅减少了租赁供应,而且由于相关方的高需求而增加了租金。此外,独居人口比例过高也加剧了住房短缺问题。德国的单身家庭比例为 29.4%,在欧洲排名第二。只有芬兰人以 38.4% 的比例位居榜首。 据法国巴黎银行房地产公司的专家计算,其结果是去年的租金显著上涨。与 2022 年相比,德国现有房产的租金上涨了 4%,新建筑的租金上涨了 6%。 在柏林、慕尼黑和汉堡等所谓的 一线城市,现有建筑的租金涨价比例甚至为 7%,新建筑的比例为 9%。法国巴黎银行房地产董事总经理梅泽林斯基预计:“预计 2024 年租金涨幅将比之前注意到的更为强劲。” 自秋季以来,购房市场至少略有复苏。 房地产国际连锁的尤莱维奇现在观察到,卖家越来越愿意接受较低的价格水平作为新的现实。至少买方还有根本利益。近三分之一的受访者希望在未来两年内搬家,其中 38% 的人可以想象购买房产。 商报,什内尔文 你不要纠结了,我们帮助你结束纠结。eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 十几年的房地产德国资质证 18. November 2024
德国最受欢迎的信贷形式是什么?如果一个月内无法支付分期付款,贷款实际上会发生什么? 银行让人们在 20 多岁或 30 多岁时购买自己的房子成为可能。如果没有贷款,他们可能要到 50 岁或 60岁才能存够必要的购买金额。但房地产贷款也有其陷阱。与银行谈判时应熟悉哪些术语以及应注意什么? 哪种类型的贷款适合购买房产? 购买房产时支付的贷款称为抵押贷款。通常使用的形式是所谓的房地产抵押贷款。抵押贷款最初只是意味着购房者每月向银行支付的金额(所谓月供)在贷款期限结束前保持不变。例如,月供可以在十年内逐月保持在 1,000 欧元不变。 每月还款额如何组成? 你第一眼看不到的是每月还款额的构成。它由两部分组成:利息支付(即银行因提供贷款金额而收到的金额)和部分还款。这是实际用于偿还贷款(即偿还贷款本金)的金额。每月以相同的利率,例如 1,000 欧元转入银行;但在首次还款后,利息和还款的比例构成随着时间推移而渐渐发生了变化。 银行的利息始终根据剩余贷款余额计算。但在第一次付款后,这笔金额会逐渐减少,因为每月月供的另一部分会减少贷款余额。随后一个月,贷款总额相应减少。因此,银行收到的利息略有减少。 对于房地产抵押贷款,与银行约定的利率在整个期限内保持不变;仅还款率发生变化。而且支付给银行的金额越来越多,1000欧元的还款部分就越来越高。总体而言,偿还贷款越快,每月的负担就越高。然而,如果你想减少每月的贷款还款额,那么偿还贷款的时间就会更长——这也增加了整体的利息负担。 什么是固定利率? 固定利率是指利率在一定时期内固定,在此期间不发生变化。如果利率固定十五年,这意味着抵押贷款的利率相同——无论市场利率上升还是下降。任何申请贷款的人主要是想尽可能长时间地保护自己免受利率突然上涨的影响。固定利率到期后,可以与银行商定新的利率,因为贷款通常不会在约定期限内还清。 你能摆脱固定利率吗? 但是,如果利率固定 15 年,而市场利率在短短 8 年后下降,会怎样呢?有好消息也有坏消息:在德国,固定利率贷款可以在十年后取消,提前期为六个月。这意味着在这种情况下你必须支付理论上更高的两年利率。十年后,利率较差的贷款可以取消并与银行重新协商。 巴登-符腾堡州消费者咨询中心在ARD财经编辑团队的播客“黄金与灰烬:买房项目”中建议关注还清贷款的速度。 “然后想想,如果利率上升,十年或十五年后会发生什么?我还能融资吗?”毕竟,你不知道利率会走向何方。 “如果你安心地睡20年,不再需要去银行,那就同意20年固定利率。”任何同意如此长期固定利率的人都可以更好地计算未来几年每月的负担有多高。然而,缺点是长期固定利率是有代价的,因为利率略高。 然而,任何决定短期利率固定的人都必须意识到,利率固定期结束后,由于利率上升,即如果贷款利率在贷款利率固定期间上升,每月的负担可能会急剧上升。因此,可能值得使用不同的术语来计算如果利率在固定利率之后上升或下降,后续融资将会发生什么。 贷款期限结束前可以取消贷款吗? 如果你想提前偿还贷款,通常需要向银行支付一笔费用,即所谓的提前还款罚金。这是支付给银行的,作为该机构预期的利息收入损失的补偿。借款人在某个时候可能不再能够偿还抵押贷款的风险消失了。提前还款罚款的原因在于银行的长远规划。 为了以一定的利率提供全部贷款,它必须在一定的条件下在资本市场上借钱——通常,这意味着期限一致。这个笨拙的术语是基于这样的假设:抵押贷款和银行在资本市场上贷出的钱具有相似的术语。因此,如果银行以较高的利率贷出贷款,而购房者进行了计划外的特别还款,这可能会给银行带来损失。 月供期间还可以“额外付款”吗? 为了让自己在贷款期限内有更大的灵活性和回旋余地,在贷款十年期期限内,都可以选择进行特别还款, 也叫特别还本。本,就是本金。这使借款人有机会在每月定期月供付款之外偿还额外本金,即更快地还清贷款。 如果您在贷款期限内有大量资金收入(例如通过继承或大额退税),这尤其有意义。特别还款有助于更快地减少剩余债务,减轻利息负担。 然而,这种特别还款不能随心所欲地进行:特别还款通常每年只能进行一次,而且金额必须一定。这种特殊的还款权必须写入贷款协议,因为并非每份贷款协议都将其作为标准。不幸的是,没有什么是免费的:作为借款人,您有时会支付更高的费用或收到更差的利率。 还款期限内可以更改还本率吗? 这种可能性是存在的。这意味着您可以更快或更慢地还清银行债务。但是,这必须与银行签订合同。例如,这可能意味着您可以在十年的固定利率期限内三次更改还款率。然而,对可以增加或减少还本率的程度通常设有限制。 如果您失业或生病:月供可以中断吗? 在这种情况下,您应该首先联系您的银行。例如,可以暂停付款 - 但这并不意味着付款将完全取消。它们只需要稍后弥补。与银行的贷款协议规定了您可以暂停分期付款的时间,当然这不可能无限期地推迟。此外,还可以调整期限以减少每月的负荷。然而,利率通常保持不变。定期人寿保险等保险也可以帮助预防意外事件。 您应该与多少家银行交谈? 消费者杂志 财政测试建议在签署合同和获得贷款报价之前至少与三个银行交谈。她在播客中表示,建议至少联系一位信贷经纪人,因为他们对各种优惠有概述。您还应该至少询问您的银行一次。 “建议联系三个不同的提供商,这非常重要:使用相同的基本数据,只有这样,贷款金额、期限、利率承诺才具有真正的可比性,”专家说。 每日新闻 买房卖房找博房,博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com
von 租房专家 18. November 2024
如果住房的市场供应小于需求,业主可以要求增加租金——只要符合市场经济规律。但是,这并不总是被允许的。 你看,这次提价行为完全是错误从:萨勒河畔哈雷的一位房东想利用更换烟雾报警器作为大幅提高租金的机会。租户为自己辩护,最终于2023年5月在联邦法院赢得了正义:根据最高法院的裁决,仅仅更换烟雾报警器并不能成为增加租金的理由。因为正如业主所说,新的烟雾探测器通常不是住房现代化改造措施。只有对房产进行技术改进或其他明显的升级才能提高租金 - 例如房东提高了能源效率。 德国联邦法院法官在这个具体案件中并没有看到房屋改造升级的情况。 这个例子表明,租户不必也不应该接受每一次涨价。在线门户律师网站上的律师蒂默先生解释说:“关于租金上涨的法律从根本上来说是有明确规定的。房东没有权力随意提高租金,而且也不能每次租金上涨的金额都过高。”律师表示,房东必须提供合理的理由,否则“增加租金是不合法的”。所有这一切都必须遵守严格的规定,因为法律以特殊方式保护租户。除了具体的理由外,房东还必须具体量化拟议中的租金上涨;他必须说明新旧租金。租客最迟在收到加租信后三个月内支付租金。 允许的租金上涨和上限 以下规定也适用:首次租金上涨可能要等到租户搬入后十二个月才允许。此后,需要等待 15 个月才能进一步增加租金。当租金上涨时,房东还必须遵守所谓的上限。其中规定:三年内租金最多可上涨 20%。净租金对此起决定性作用。在租金上限特别紧张的房地产市场,三年内只允许上涨 15%。 理论就讲这么多。然而,在实践中,房东似乎有多种选择来规避这些规定。例如,房东可以提高租金,以便根据租金指数将其调整到当地的比较租金。一些现代化措施也可以转嫁给租户,前提是——正如前面提到的——它们能明显提高公寓或房屋的价值。然后可能会收取高达投资成本百分之八的附加费,当然是根据公寓在房屋中所占的份额计算的。然而,所需的额外成本加起来可能不会超过每平方米三欧元。重要提示:在这两种情况下,房东不必遵守 15 个月的等待期,但可以提前增加租金。 有吸引力的新租金 房东喜欢用来快速灵活地实施租金上涨的另一种选择是租赁协议中的明确协议,即分级租金或所谓的指数租金。这意味着租金会按固定时间间隔增加或适应总体通货膨胀率。 当老租户搬走,房屋租给新租户时,房东也可以调高价格。如果存在可当地租金指数,则允许在通常的比较租金基础上最多加收 10% 。否则,不存在当地租金指数的话甚至可能比一般水平高出20%。如果住房市场非常紧张(例如柏林),新租金仍有可能比当前平均水平上涨 10% 至 15%。 然而,足智多谋的房东找到了一种方法来绕过这个障碍,即提供临时的带家具的居住空间。此类房产不受租金上限限制。这同样适用于新建筑中带家具的居住空间。 不合理的租金上涨 总有一些情况下,租金上涨是不合法的,但房东仍然试图强制执行。例如,更换房东时。与更换租户不同,仅此一项并不能成为增加租金的理由。这同样适用于假冒的现代化改造措施,例如更换门铃或名字标牌,或者涂上新漆。追溯性的租金上涨也是不允许的,因为租户必须事先同意。只要未获得同意,租金上涨就可能不会生效。 任何对加租的合法性有疑问的人都应该花时间进行检查,必要时寻求法律帮助。租户总共有两个月的时间反对已宣布的租金上涨。他必须充分证明反对意见的合理性,最好以书面形式提出。如果成功,他可以省钱——如果增加是合法的,你至少可以获得经验。 资本杂志 作者:伊姆克·赫伦 买房卖房找博房,博房置业人人畅 eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 法兰克福工商会房地产中介资质 18. November 2024
如果房东因自己使用需求而终止租房合同,租户可以做什么以及公寓业主必须遵守哪些规则呢? 公寓不仅仅是一个睡觉的地方。在这里,在他们的家中,租户认识邻居和超市的收银员,在就近的体育俱乐部,并且知道周末哪些餐厅提供最好的食物。孩子们在他们交朋友的地方附近的学校或幼儿园上学。 当收到房东由于个人使用的原因终止租房合同的通知落在邮箱里时,租户们感到非常绝望:租户必须放弃自己的房屋,支付昂贵的搬家费并寻找新的住所。这并不容易:汉斯·伯克勒基金会 在 2023 年报告称,大城市缺乏近 200 万套经济适用房。但有时,租户可以保护自己并留在他们心爱的四堵墙内。解除租约并不总是合法的。 仅限近亲 如果房东想为自己或近亲使用公寓,则可以声明自己的用途。后者包括配偶、登记的伴侣、父母、祖父母、岳父母、子女、继子女、兄弟姐妹、孙子女、侄女和侄子。登记伴侣或其子女、家庭佣工或居住在房东家中的寄养儿童也可以成为终止合同的原因。然而,叔叔、阿姨、表兄弟姐妹等远亲以及离婚配偶和普通生活伴侣不受此规定的约束。如果公寓业主是法人实体(例如股份公司或有限责任公司),他们也不得出于自己的目的终止合同。 房东必须在解约信中准确说明为谁登记自己的用途 - 否则解约是无效的。这可以是这样的句子:“我的儿子要和他的朋友搬进公寓”。然后他必须解释为什么他需要这套特殊的公寓。允许的原因包括,例如,公寓离工作地点更近,或者居住条件发生了变化,即房东需要更大的公寓,因为他想搬到与伴侣一起住。由于房东现在的公寓比他的房产贵而造成经济损失也是一个正当理由。但是,在自己的住宅装修期间,将公寓用作书房或临时住所则不计算在正当的理由内。 此外,房东必须遵守法定通知期:对于五年以下的租赁期,为三个月;对于五年到八年,为六个月和九个月。 之后兑现 租客搬出后,房东必须将其宣布的计划付诸实施。所以他不能申报给他母亲私人使用,然后让他的兄弟搬进来。如果他不想搬进去,而是想把公寓再次出租,他必须能够证明这一点。否则会被指责为假冒个人使用。搬出的租户可以要求赔偿。一般来说,租户有权获得新旧租金之间的差额。 经历某种特定形式压力的人也有机会因社会困境而反对解约。例如,如果您生病、怀孕或特别年老,租赁将继续,直到此类困难解除了。对于特别老的老年人来说,这种情况甚至可以持续到生命的尽头。儿童转学方面的困难、正在考试或经济困难也会导致生活困境。即使租户找不到新公寓,这也可能成为造成这种矛盾的原因。然而,这只适用于您找不到合理的可比公寓的情况,其中“合理”应广义理解。在大都市地区,新住宅也可能更小且更昂贵。 租户必须在租约结束前至少两个月提出异议。然后,法院委托专家撰写报告,然后确定具体案件是否存在社会困境。 如果租户不确定房东解除合同是否合法,或者由于社会困境而不确定是否应该提出反对,他们可以向租户协会寻求帮助。除此之外,还有许多专门从事租赁法的律师,特别是如果您已有法律保险,就更是一个不错的选择了。 资本杂志,塞尔玛 施密特文 德国博房置业在德国已经经营了十几年,有着丰富的房地产经验。 bowang.ug@gmail.com
von 德国房地产中介营业许可证执有人 18. November 2024
如果房东提供设备齐全的厨房,则产生的任何维护费用可能不会转嫁给租户。 巴登-符腾堡州一间公寓的房客发现她的抽油烟机有缺陷。当她向房东报告损坏情况并要求修复缺陷时,她感到很惊讶。因为她的房东觉得没有责任,所以她转而引用了租赁协议条款和条件中的一段话。 它指出厨房是租赁协议的一部分,租户必须支付维护和修理费用。租客不服,遂向法院提起诉讼。 承租人有权要求纠正缺陷 贝西格海姆地区法院给予了她支持。法官裁定承租人有权要求纠正厨房家具缺陷。因为一般条款和条件中关于维护租用厨房义务的规定无效;这会导致租客遭受不合理的待遇。 如果存在缺陷,承租人必须支付不属于她且未来用途不确定的物品的维修费用。这将违背房东的维护维修义务,而这是租赁法的基本原则。地区法院称,这最终是为了秘密地将租赁房产的维护费用转嫁给租户。 (贝西格海姆地区法院,2023 年 6 月 22 日判决 - 7 C 442/22) 房地产观察 买房卖房都可以找我们。bowang.ug@gmail.com
von 法兰克福法院宣誓翻译 18. November 2024
长时间租赁后一次性逾期付款且无及时投诉的,房东无权按照租约终止租房合同。 一套四居室公寓的住户14年来一直按时缴纳租金。 2018 年 10 月,法院执行官转达了房东的一封信,要求立即终止租房合同或按照合同终止合同。发生了什么事?房客欠了两个月的房租。他们这样做是想强调他们一年多前提出的消除缺陷的要求。 收到通知五天后,租户就偿还了债务。尽管如此,房东仍因定期发出终止合同通知而提起诉讼,要求将其逐出公寓。 房东的行为违反了信任 莱茵地区法院挫败了房东的计划。法官宣布他无权驱逐和要求归还公寓。相反,按照租房合同来解约因违反《德国民法典》(BGB) 第 242 条而无效。可以假定原告的行为违反了信任。该租约已存在超过14年,期间租金一直按时支付。收到解约函后,欠款在短时间内全部结清,随后再次按时预付每月租金。 费用和送达费用 然而,法院出具证明认为,房东有权要求租户支付庭前产生的律师送达解约信的法律费用。租户拖欠了两个月的分期付款,立即解约的通知书的终止最初是法律有效的。 但是,房东不能要求支付 19.50 欧元的送达费用。目前尚不清楚为什么需要由法院执行官送达终止合同的立即解约书。 (莱茵地区法院,2019 年 5 月 16 日判决 - 10 C 234/18) 买房遇到困难了?不怕,有我在。bowang.ug@gmail.com 房地产观察
von 德国博房置业房地产经纪人 16. August 2024
租户可以从税中扣除在房屋或公寓工作产生的许多额外费用。这里是可向税务局申报的项目概述。 给租户的税务提示——简短而温馨 • 租户会发现他们的公共事业费用账单中有许多项目可以从报税中扣除 - 例如,其中包括供暖维护或清洁服务。 • 手工工人修理账单和家庭相关服务可享受总计高达6,000 欧元的税收折扣。 • 税务局还可以退还您的家庭办公室费用。 • 如果您因职业原因搬家,您可以将许多搬家费用作为职业费用从您的税款中扣除。 对租户来说好消息:在公寓或房屋内工作的许多费用可以从税中扣除。部分公用事业账单也可以通过这种方式索取。 租户可以从税中扣除这些额外费用 值得仔细查看水电费账单:租户可以通过纳税申报表从税务局拿回部分水电费。通常可以退款的项目包括房屋和花园周围的工作费用。 然而,前提是这些项目能够保护财产的价值和实质——例如,税务局承认清洁公司或烟囱清扫工的定期费用。垃圾费、水费或电费等与消费相关的费用不能享受税收减免。只有劳动力和差旅成本可以享受税收优惠,但材料成本则不享受税收优惠。 税务局区分可扣除的额外费用: • 家庭相关服务:租户每年可以从税款中扣除20% 的费用以及最多4,000 欧元。 • 工匠服务:租户每年可扣除20%,最多1,200 欧元。 从税中扣除家庭相关服务 原则上任何人都可以自己做的工作被税务局概括为“家庭相关服务”。例如,这些包括: • 园艺工作(修剪草坪、修剪树篱) • 清除积雪 • 楼梯间和公共区域的清洁 • 私人财产的街道清洁 • 保安职责 • 某些清洁服务——例如废物预分类 如果您的这项工作是由公司或个体经营者完成的,您可以从税中扣除费用。对于租户来说,无论是他们自己委托还是他们的物业经理或房东委托这项工作并不重要。 工作成本所得税申报表中可申报最多 20,000 欧元的五分之一。这可以导致每年高达 4,000 欧元的纳税义务直接扣除。 要求:该工作必须直接在您自己的公寓、公共区域或属于其的财产上进行。 从税中扣除修理工人服务费用 供暖系统已维修,管道需要清洁:租户可以向税务局申请一些隐藏在公用事业账单中的工人费用。例如,这些包括: • 屋顶或外墙工程(例如排水沟清洁) • 供暖系统、燃气、水和电力装置、废水回流保护、油箱系统、灭火器、电梯或车库的维护和修理 • 更换热量表 • 通过有线电视铺设电视、电力或互联网连接 • 管道清洁 • 搭建脚手架 • 石棉清除 • 更换或翻新门窗 • 公寓或房屋内的油漆工作 • 烟囱清扫费 • 铺设瓷砖、地毯或镶木地板 • 浴室翻新 • 涂鸦清除 • 隔热 • 共用卫生间的洗衣机或烘干机的维护和修理 • 物业内的工作(花园设计或铺路工作) 税务局可承担 20% 的费用;发票金额每年最高为 6,000 欧元。任何申报超额金额的人都可以从税务局拿回 1,200 欧元。 如果租户自己委托并支付工作费用,例如因为他们聘请了油漆工来粉刷他们的客厅,他们当然可以作为工人服务从税中扣除费用。 要求:该工作必须在您自己的公寓、出租房屋、公共区域或相关财产上进行。此外,只有用于保护或翻新的工作才能被扣除,但不能扣除创造新事物的工作。 租户如何在纳税申报表中申报水电费? 为了让租户能够享受折扣,商人的服务和家庭相关服务必须在公用事业账单中详细列出。正确的纳税申报表公用事业账单必须包含三项信息: 1. 服务类型, 2. 您自己分摊的费用金额, 3. 确认非现金付款。 房东有义务在公用事业账单中单独显示工资成本组成部分。如果他不这样做,租户可以要求房东或经理为这些费用创建单独的证明证明(LG Berlin - 18 S 339/16)。 纳税申报表正在等待 - 但水电费账单还没有到? 2023年纳税期的纳税申报表必须在2024年10月2日之前提交给税务局。然而,此时通常还无法获得年度水电费账单。 1. 如果已提交纳税申报表但评估税尚未到账,租户只需稍后提交水电费账单即可 2. 如果已经收到税务通知,租户可以在收到通知后一个月内提出异议。水电费账单可以稍后提交。 3. 租户可以将额外费用分为常规费用和一次性费用。定期经常性费用包括租赁协议中列出的每月支付的额外费用中的所有额外费用,例如冬季服务。然后,租户可以向税务局索取这些物品,而无需额外的费用报表。租赁协议可以作为证明。一次性费用,例如维修供暖系统,仅在计费当年扣除。 租户在纳税申报表中的何处输入公用事业账单项目? 如果租户想在纳税申报表中申报工人和家庭相关服务,他们可以在封面页的附录“家庭相关费用”中找到合适的位置。公用事业账单应详细列出项目。如果他们不这样做,每个租户都可以行使权利,要求房东提供纳税申报表(AG Berlin-Charlottenburg AZ 222 C 90/09)。 从您的税款中扣除家庭或护理援助 国家还为帮助清洁、烹饪或熨烫或帮助照顾需要照顾的儿童或亲戚的家庭佣工提供税收减免。基于小型工作的家庭或护理帮助费用可享受 20% 的税收折扣 - 每年高达 2,550 欧元的费用可享受税收优惠。租户最多可以从税务机关追回 510 欧元。 如果租户想从税中扣除小打工的服务,他们可以在“家庭相关费用”附录中找到合适的职位。 节税:研究 在家工作的租户也可以从家庭办公室的税中扣除。有两种选择: 如果您整个职业活动的重点是在您自己的办公室 - 例如,对于个体经营者或在家工作的人来说就是这种情况 - 所有比例费用,例如租金、取暖或电费都可以作为业务费用扣除。 不仅在家工作而且没有其他活动空间的员工每年最多可以扣除 1,250 欧元。例如,这适用于教师。 在这里,租户在纳税申报表中输入研究费用: • 自营职业者在“附录EÜR”第2 页第55 行中提供了有关办公室的信息。 • 员工在第2 页“附录N”第43 行输入他们的工作室成本。 • 如果研究费用被申报为特殊费用,则第2 页上的信息属于封面页的第43 行。例如,如果研究用于进一步培训或职业培训,则属于这种情况。 从您的税款中扣除您的搬家费用 如果您因职业原因搬家,您还可以将纳税申报表中产生的费用申报为与业务相关的费用,从而节省大量税款。除其他外,以下费用可以扣除: • 最多半年双倍租金 • 运输成本 • 运输损坏的维修 • 寻找住宿的旅费 • 搬家当天的差旅费 可以采用统一费率,而不是单独的证明。自 2022 年 4 月 1 日起,单身人士的统一费率为 886 欧元。与您同行的家庭成员需支付 590 欧元的附加费。 陪同家庭成员可以是: • 配偶 • 生活伴侣 • 未婚子女 • 搬家后仍与受益人住在一起的继子女和寄养子女。 即使那些纯粹出于私人原因而搬家的人也可以从国家那里拿回钱。虽然不可能扣除所有费用,但某些工作可以申报为家庭服务。如果您因健康原因搬家,您可以将费用作为特殊负担扣除。 租户在纳税申报表中输入搬家费用: • 广告费用,例如运输费用或双倍租金支付,在附录 N 第 45 至 48 行中输入。 • 家庭相关服务,例如搬家帮手的费用,记入“家庭相关费用”附录中。 基里安 特莱斯 房地产世界 买房卖房都可以找我。bowang.ug@gmail.com
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